Đề nghị “giải cứu”
Ngày 15/4/2024, tại cổng trụ sở Bộ Xây dựng (37 Lê Đại Hành, Hà Nội), nhiều người mang theo băng-rôn với các nội dung: “Đề nghị Tổ công tác Chính phủ giải cứu dự án Shizen Home”, “Chính quyền cứu trái phiếu Nam Land”, “Đề nghị UBND, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp phép mở bán cho dự án Shizen Home”…
Những người này nằm trong danh sách hơn 400 trái chủ đã mua gói trái phiếu NALCH2124001 trị giá 900 tỷ đồng do Nam Land phát hành ngày 13/7/2021. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, lãi suất năm đầu tiên là 10,3%/năm, từ năm thứ 2 là 4,7%/năm cộng lãi suất tham chiếu nhưng không thấp hơn 10,3%/năm, trả 3 tháng/lần.
Tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu NALCH2124001 là toàn bộ phần vốn góp trị giá 936 tỷ đồng tại Công ty TNHH Gotec Việt Nam (Gotec Land), toàn bộ phần vốn góp trị giá 335 tỷ đồng tại Nam Land và bất động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai của dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, Quận 7, TP.HCM (tên thương mại là Shizen Home) do Gotec Land làm chủ đầu tư.
Nam Land dự kiến số tiền thu từ việc kinh doanh dự án Shizen Home sẽ dùng để trả lãi và gốc cho trái chủ. Thế nhưng, gần một năm nay, Công ty mất khả năng thanh toán, do dự án chưa được cấp phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bà L.M (Mỹ Đình, Hà Nội) cho biết, vợ chồng bà dùng hết số tiền tích cóp để mua trái phiếu Nam Land thông qua Công ty Chứng khoán Tân Việt. Trước khi mua trái phiếu, bà được cung cấp thông tin rằng dự án Shizen Home là tài sản đảm cho trái phiếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã giải phóng xong mặt bằng, khoảng tháng 3/2023 có thể mở bán. Vậy nhưng, dự án hiện chưa được cấp phép mở bán và từ tháng 7/2023 đến nay, bà không nhận được tiền lãi trái phiếu.
Bà L.M cùng nhiều trái chủ khác mong muốn các cơ quan chức năng cho phép Nam Land được bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Shizen Home để công ty này có tiền trả lãi và gốc trái phiếu.
Trong lá đơn kêu cứu gửi đến Báo Đầu tư Chứng khoán mới đây, nhà đầu tư N.M.Đ (Hàng Trống, Hà Nội) cho hay, ông đại diện cho hơn 400 trái chủ lô trái phiếu NALCH2124001 làm đơn cầu cứu các cơ quan chức năng, các cơ quan báo chí để kiến nghị cơ quan quản lý nhanh chóng vào cuộc tháo gỡ khó khăn cho dự án Shizen Home, giúp chủ đầu tư dự án có dòng tiền kinh doanh, qua đó thực hiện nghĩa vụ nợ trái phiếu cho trái chủ.
“Bản thân tôi đang hết sức bế tắc do đã dùng số tiền 2,1 tỷ đồng tiết kiệm của bố mẹ tham gia gói trái phiếu này”, ông N.M.Đ nói.
Dự án bị “tắc” vì phải chờ cơ quan chức năng rà soát
Theo phản ánh của đơn kêu cứu, Gotec Việt Nam đã được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất dự án Shizen Home. Ngày 27/1/2018, UBND TP.HCM ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Gotec Việt Nam làm chủ đầu tư dự án Shizen Home. Ngày 13/5/2021, Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng số 61/GPXD cho Gotec Việt Nam thực hiện dự án.
Ngày 22/6/2022, sau khi hoàn thành giai đoạn xây dựng phần móng công trình, đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, Gotec Việt Nam gửi hồ sơ cho Sở Xây dựng TP.HCM xin cấp phép để bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng bị cơ quan này trả lại hồ sơ. Kèm theo đó, Sở Xây dựng gửi Công văn số 9558/SXD-PTN&TTBĐS ngày 21/7/2022 xin ý kiến chỉ đạo của UBND TP.HCM về việc rà soát việc chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất thực hiện dự án Shizen Home từ Công ty cổ phần Cảng Rau Quả cho Gotec Việt Nam theo ý kiến của Sở Xây dựng tại Công văn số 3091/SXD-PTN&TTBĐS ngày 23/3/2022.
Ngày 18/10/2022, Gotec Việt Nam gửi hồ sơ lần 2 đề nghị cấp thông báo đủ điều kiện bán. Sở Xây dựng tiếp tục trả hồ sơ và cho biết: “Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn đang tổng hợp, báo cáo UBND Thành phố về kết quả rà soát. Do đó, Sở Xây dựng đề nghị Gotec Việt Nam liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nắm lại tiến độ thực hiện chỉ đạo của UBND Thành phố và phối hợp trong công tác rà soát”.
Ngày 4/11/2022, Gotec Việt Nam nộp hồ sơ lần 3, đề nghị cấp thông báo đủ điều kiện bán. Sở Xây dựng trả lại hồ sơ với lý do: “Sở Xây dựng đã có Công văn số 15254/SXD-PTN&TTBĐS ngày 3/11/2022 đề nghị Gotec Việt Nam liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường nắm lại tiến độ thực hiện chỉ đạo của UBND Thành phố tại Công văn số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022 và phối hợp trong công tác rà soát. Sau khi UBND Thành phố có ý kiến đối với nội dung rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng sẽ xem xét thực hiện thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án”.
Việc chậm trễ trong công tác rà soát của các Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và UBND TP.HCM đã dẫn đến giấy phép bán nhà ở không được cấp theo đúng tiến độ, từ đó chủ đầu tư không bán hàng và thu tiền được; tổ chức phát hành trái phiếu không có tiền để thanh toán lãi trái phiếu cho trái chủ.
Một đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự án Shizen Home chưa được cấp thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do chưa đáp ứng đủ điều kiện cấp phép, các trái chủ cần làm việc trực tiếp với chủ đầu tư dự án. Về việc “cầu cứu” Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản (do Bộ trưởng Bộ Xây dựng là Tổ trưởng) của các trái chủ Nam Land ngày 15/4/2024, bộ phận tiếp dân của Bộ Xây dựng đã nhận đơn kêu cứu và sẽ giải quyết theo trình tự quy định.
Thủ tục đơn giản, nhưng thực tế vận dụng phức tạp
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án bất động sản đã được quy định rõ tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Theo đó, điều kiện bao gồm: có giấy tờ về quyền sử dụng đất; có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; có giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng; đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải nghiệm thu hoàn thành phần móng).
“Trên thực tế, cơ quan nhà nước luôn có xu hướng ‘đẻ’ thêm thủ tục hành chính, giấy phép ‘con’ và thường viện dẫn lý do phải rà soát tổng thể, toàn diện quá trình sử dụng đất, quá trình hình thành dự án… Đây là các bước không có trong quy định của pháp luật và đôi khi được vận dụng rất tùy tiện. Trong nhiều tình huống, chủ đầu tư là bên nhận chuyển nhượng dự án/chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, là bên thứ ba ngay tình, không biết và không buộc phải biết tình trạng pháp lý của các khu đất/dự án nhận chuyển nhượng (do đã được cơ quan nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng). Tuy nhiên, họ vẫn chịu thiệt hại bởi quá trình rà soát nguồn gốc đất, nguồn gốc dự án liên quan đến người sử dụng đất trong quá khứ (thường là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa)”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.
“Về nguyên tắc, cơ quan nhà nước phải xem xét, giải quyết thủ tục hành chính theo đúng trình tự, thủ tục và thời hạn mà pháp luật quy định. Nếu dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải thông báo rõ ràng, nêu lý do cụ thể để chủ đầu tư được biết và khắc phục”, vị chuyên gia pháp lý nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, vấn đề trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản bây giờ không chỉ nằm ở năng lực trả nợ hay đạo đức kinh doanh, mà còn có khó khăn rất lớn là có tài sản nhưng không thể thanh khoản được, hoặc dự án không đủ điều kiện mở bán, hoặc vướng mắc thủ tục đầu tư.
Là chủ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê chia sẻ, doanh nghiệp ông có dự án bị vướng mắc thủ tục đầu tư, kéo dài nhiều năm, đang phải đợi các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các văn bản dưới luật hướng dẫn có hiệu lực. Tuy các tỉnh đã thành lập tổ công tác gỡ vướng dự án bất động sản, nhưng trong bối cảnh luật cũ sắp hết hiệu lực, nhiều địa phương không dám gỡ vướng.
“Để tổ công tác hoạt động hiệu quả phải có thêm các thành viên là đại diện lãnh đạo các bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư… Trường hợp khó khăn, không đủ thẩm quyền giải quyết thì trực tiếp báo cáo vướng mắc lên Chính phủ, Quốc hội”, ông Nguyễn Anh Quê nói.
