Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo về ban hành Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND Thành phố về bảng giá đất trên địa bàn.
Bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 đến hết ngày 31/12/2024. Sau đó sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội để tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1 đến ngày 31/12/2025.
Đối với việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thuê đơn vị tư vấn để thực hiện.
Giá đất ở cao nhất 810 triệu đồng/m2
Tại dự thảo, dự kiến trong 5 tháng cuối năm 2024, giá đất ở đô thị cao nhất của Thành phố là 810 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm Thành phố như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi… (Quận 1). So với bảng giá đất hiện hành, giá đất dự kiến đã tăng gấp 5 lần, lên 648 triệu đồng/m2.
Một số tuyến đường lân cận cũng có giá 528 triệu đồng đối với đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Minh đến cầu Nguyễn Tất Thành), tăng 422,4 triệu/m2 đồng so với bảng giá đất hiện hành; Đường Phạm Hồng Thái có giá 418 triệu đồng/m2, tăng 334,4 triệu đồng/m2.
Tại TP. Thủ Đức, bảng giá đất hiện hành chỉ có giá từ 5 – 7 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2 thì giờ cũng tăng vọt. Chẳng hạn như đường Trần Não dự kiến có giá 149 triệu đồng/m2, trong khi bảng giá hiện hành chỉ có giá từ 13 – 22 triệu đồng/m2.
Các tuyến đường nằm trong “khu nhà giàu” phường Thảo Điền trước đây chỉ có giá khoảng 7,8 triệu đồng/m2, thì giá dự kiến đã tăng lên từ 88 triệu đồng/m2 đến 120 triệu đồng/m2.
Trong bảng giá đất kỳ này, Thành phố cũng dự kiến đất thương mại, dịch vụ bằng 80% giá đất ở liền kề. Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp được tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.
Đối với đất trong khu công nghệ cao được tính theo mặt bằng giá đất ở, sau đó quy định bảng giá các loại đất trong khu công nghệ cao.
Chẳng hạn, đất với đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở; Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ tính bằng 60% giá đất ở.
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường được tính bằng 150% đất nông nghiệp cùng khu vực của cùng loại đất.
Thuế sử dụng đất sẽ tăng lên
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố, việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến một số nhóm đối tượng.
Chẳng hạn, với nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức. Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường.
Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).
Đối với việc tính thuế sử dụng đất. Trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Đến nay, bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó, mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.
Một số trường hợp khác cũng sẽ bị ảnh hưởng như: Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Tuy nhiên, vẫn có 3 trường hợp không bị tác động khi điều chỉnh bảng giá đất, như: Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Không điều chỉnh sẽ dẫn đến ách tắc hồ sơ nhà đất, giải ngân đầu tư công
Nói thêm về sự cần thiết ban hành bảng giá đất mới, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố lý giải bảng giá đất cũ bị khống chế bởi quy định tại Nghị định số 96/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được.
Điều này dẫn đến giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường, nên cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024. Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định Bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội.
Do đó, nếu không triển khai bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn Thành phố thì dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.
Theo số liệu thống kê giá đất trên thị trường của năm 2024 và các năm trước cho thấy giá đất đã dần ổn định, từng bước phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản trên thị trường.
Tuy nhiên, trong thời gian tới sẽ không có biến động về giá đất do tồn kho căn hộ và nhà phố còn lớn, một số phân khúc thị trường như nhu cầu thuê đất, thuê văn phòng tuy có giảm nhưng giá vẫn giữ ở mức cao.
Vì vậy, việc xây dựng Quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất có tính đến xu hướng và mức độ biến động của thị trường, đảm bảo bảng giá các loại đất tương đồng giá đất thị trường.
Với các chính sách vĩ mô, kích cầu cho sản xuất, tiêu dùng như chậm, giãn, giảm thu thuế, thu tiền sử dụng đất, tái cơ cấu kinh tế trong đó có các chính sách tiền tệ, tín dụng hỗ trợ giải phóng hàng tồn kho sẽ là những tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.
