Vắng bóng nguồn cung dự án mới
Có thể nói, chưa lúc nào thị trường bất động sản TP.HCM trở nên trầm lắng như hiện nay. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, từ đầu năm đến nay, số lượng dự án căn hộ mới được được tung ra thị trường rất hạn chế. Nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn hầu như không có dự án nào được chào bán ra thị trường.
Được mệnh danh là một trong những “ông trùm” đầu tư, phân phối căn hộ tại TP.HCM, nhưng tính từ đầu năm đến nay, Tập đoàn Hưng Thịnh không có dự án nào được tung ra thị trường. Không chỉ vậy, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo Hưng Thịnh cho biết, kế hoạch trong cả năm nay cũng không có dự án nào ra mắt, vì hầu hết các dự án đều bị vướng thủ tục.
Không chỉ Hưng Thịnh, mà hàng loạt doanh nghiệp địa ốc lớn khác như Novaland, Him Lam, Thủ Đức House, Đất Xanh, Nam Long… từ đầu năm đến nay cũng không có bất cứ dự án mới nào tại TP.HCM công bố ra thị trường. Hầu hết giao dịch trên thị trường chủ yếu tập trung vào nguồn cung thứ cấp. Do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu không ngừng tăng, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong quý I/2019, Sở Xây dựng TP.HCM chỉ phê duyệt 8.472 giấy phép xây dựng (kể cả khu vực nhà dân và dự án), giảm đến 63% so với cùng kỳ năm trước; chỉ có 10 dự án hình thành trong tương lai được cấp phép mở bán, tổng số 3.109 sản phẩm là căn hộ và nhà thấp tầng. Các dự án được phân bổ chủ yếu tại khu Đông và khu Nam Thành phố. Lượng hàng đủ điều kiện được giao dịch thành công trên thị trường TP.HCM quý vừa qua chỉ có hơn 1.000 sản phẩm.
Những con số sụt giảm cả về lượng sản phẩm mở bán và giao dịch thành công tại thị trường bất động sản đầu tàu của cả nước cho thấy sự giảm tốc của thị trường so với những năm gần đây, nhất là các năm 2017 và 2018. Cùng với đó, nguồn thu ngân sách thành phố từ tiền sử dụng đất cũng sụt giảm mạnh (hai tháng đầu năm giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước).
Nếu không giải được bài toán nguồn cung, giá bất động sản tại TP.HCM sẽ tiếp tục leo thang, gây bất ổn cho thị trường.
Theo HoREA, thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt khó khăn về nguồn cung, có thể nói là nặng nề nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây. Sự khan hiếm sản phẩm cục bộ buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải rời địa bàn chính là TP.HCM để về các tỉnh lân cận như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận, Phú Quốc (Kiên Giang).
Làm gì để khơi thông nguồn cung?
Nói về thực trạng thị trường địa ốc TP.HCM thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, vấn đề của thị trường đến từ sự ách tắc pháp lý dự án.
“Trên thực tế, nguồn hàng từ các dự án không phải không có, thậm chí có nhiều, nhưng việc đủ điều kiện chào hàng lại đang gặp nhiều khó khăn. Khó khăn này xuất phát từ các cơ quan quản lý. Các dự án đang khẩn trương chào bán để thu hồi vốn, nhưng việc phê duyệt dự án đủ điều kiện khởi công xây dựng cho đến khi dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường đều bị tắc hồ sơ tại các cơ quan chuyên môn của TP.HCM”, ông Châu nói.
Ngoài bị vướng thủ tục, theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến nguồn cung bị tắc do chi phí giá đất ngày càng tăng cao, khiến doanh nghiệp thận trọng trong việc đầu tư. Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng, thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay, việc tiếp cận nguồn quỹ đất này ngày càng khó khăn. Nguồn cung bất động sản các doanh nghiệp có thề làm hiện nay, chủ yếu từ đất tư nhân, trong khi quỹ đất tư nhân cũng ngày càng khan hiếm và giá tăng cao không dễ để đầu tư.
Các chuyên gia cũng cho rằng, việc thị trường thời gian qua có sự tăng giá mạnh mẽ, xét cho cùng đang đi theo quy luật cung - cầu. Do vậy, một trong những giải pháp tạo sự phát triển bền vững cho thị trường là phải tăng cung.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, vài năm trước, nguồn cung dự án được tung ra thị trường khá nhiều là do các dự án này đã có thâm niên khá lâu, trong đó có nhiều dự án đã được hình thành từ giai đoạn sốt đất năm 2007 - 2008, sau đó bị trùm mền do thị trường đóng băng, rồi sống lại từ các thương vụ mua bán chuyển nhượng dự án (M&A). Còn với cơ chế hiện nay, để hoàn thiện thủ tục đầu tư một dự không hoàn toàn đơn giản.
“Với các dự án mới đều đang chờ đợi hoàn thiện pháp lý, nên chưa biết đến lúc nào sẽ được tung ra thị trường”, ông Phúc nói và cho rằng, với thị trường căn hộ tầm trung, hiện có nhu cầu rất lớn, nhưng thị trường đang chờ dự án, còn dự án đang chờ thủ tục. Cung khan hiếm, trong khi cầu tăng đang đưa thị trường đến thực trạng mất cân đối cung - cầu.
“Nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật”, ông Phúc nói và cho rằng, một trong những giải pháp kích cầu nguồn cung trên thị trường hiện nay là Nhà nước cần có quy hoạch các khu đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, sau đó kêu gọi doanh nghiệp tham gia đấu giá quỹ đất sạch của những khu này.
Còn theo ông Châu, việc UBND TP.HCM có quyết định “cởi trói” thủ tục cho 124 trong tổng số 150 dự án bất động sản trước đây bị tạm ngưng để rà soát thủ tục đầu tư, phục vụ công tác thanh kiểm tra của cơ quan chức năng, là tín hiệu tích cực cho thị trường và doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc “cởi trói” này cũng chưa thể tạo nhanh nguồn cung cho thị trường, vì hiện các bước thủ tục của những dự án này đang nằm ở nhiều cơ quan khác nhau. Ngoài 124 dự án trên, TP.HCM còn hơn 30 dự án khác chưa thể cho triển khai tiếp vì vướng công tác thanh kiểm tra, điều tra.
Một quỹ đất khác bổ sung cho thị trường hiện nay nữa là nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp của TP.HCM, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của Thành phố và việc bán tài sản để xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thực hiện theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Nếu đẩy nhanh các bước thủ tục, thì đây là quỹ đất tương đối, đáp ứng phần nào cho thị trường.
