TP.HCM sắp có thuốc đặc trị dự án “ăn cơm trước kẻng“

Loạn dự án “ăn cơm trước kẻng”

Trước tình trạng khan hiếm lượng hàng bất động sản như hiện nay tại TP.HCM, trong khi nhu cầu nhà ở lại rất cao, nhiều chủ đầu tư dự án dù mới chỉ có đất, chưa được cấp phép, nhưng vẫn đua nhau chào bán theo hình thức đặt cọc giữ chỗ.

Có thể kể đến Dự án Dream Home Riverside, quận 8, TP.HCM do Công ty cổ phần Nhà Mơ làm đơn vị phát triển dự án. Dự án có quy mô 2.000 căn hộ, được bán theo hình thức đặt cọc giữ chỗ và thu trên 10% giá trị căn hộ theo giá bán từ cuối năm 2017, nhưng tới nay vẫn chưa thể xây dựng và ra hợp đồng mở bán. Lý do vì dự án này chưa xong thủ tục pháp lý, cũng chưa được cấp phép xây dựng, chưa được mở bán theo hình thức dự án hình thành trong tương lai.

Tương tự là tại Dự án La Cosmo Residences, đường Hoàng Văn Thụ, quận Tân Bình, TP.HCM do Công ty cổ phần Bất động sản An Gia Hưng làm chủ đầu tư. Dự án gồm tòa nhà 26 tầng với khoảng 500 căn hộ chung cư được bán từ đầu năm 2018, nhưng tới nay vẫn chỉ đang trong gia đoạn thử tải móng, chưa thể xây dựng và ra hợp đồng mua bán với khách hàng. Lý do vì chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng, cũng như các pháp lý liên quan để có thể xây dựng dự án.

Một dự án khác cũng phải kể đến là Dự án Masteri Parkland, số 628A, phường An Phú, quận 2, TP.HCM do Công ty cổ phần Đầu tư Thảo Điền là chủ đầu tư. Dù chưa công bố, chưa khởi công, nhưng các sàn phân phối đã nhận đặt cọc giữ chỗ từ khách hàng. Dự án được quảng cáo gồm 4 block, 1 block cao 36 tầng, 3 block còn lại cao 48 tầng, mật độ xây dựng 35%.

Trước đó, cuối năm 2018, hàng chục khách hàng mua nhà tại Dự án La Bonita (đường D2, quận Bình Thạnh, TP.HCM) đã căn băng rôn tố cáo Công ty Nam Thị (chủ đầu tư dự án) vì công ty này đã cùng lúc bán 1 căn hộ cho nhiều khách hàng.

Cụ thể, một khách hàng tên C cho biết, từ năm 2014, bà ký hợp đồng mua 2 căn hộ tại Dự án La Bonita. Hợp đồng được ký giữa bà C với ông Hoàng Thái Anh, người đại diện pháp luật của Công ty Nam Thị và bà Vũ Bảo Trinh là người làm chứng. Thế nhưng, phía Nam Thị phủ nhận hợp đồng đã ký với bà C, đồng thời đem 2 căn hộ này bán cho những khách hàng khác.

Hay một khách hàng khác đã bỏ ra số tiền hơn 20 tỷ đồng để mua căn hộ và cả tầng thương mại tại Dự án La Bonita cũng điêu đứng vì phát hiện chủ đầu tư cũng đã bán phần diện tích này cho nhiều người khác.

Nhóm khách hàng cho biết, ít nhất 16 căn hộ và sàn thương mại tại tòa nhà này đã bị bán cùng lúc cho nhiều người.

Một vụ việc khác mới đây xảy ra tại Chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú) cũng khiến cho hàng chục người phải dở khóc dở cười vì nguy cơ phải “ra đường” do chủ đầu tư xây dựng trái phép.

Cụ thể, trong quá trình thi công, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia (chủ đầu tư dự án) đã tăng diện tích tầng hầm, tự ý chia nhỏ diện tích căn hộ. Chủ đầu tư này cũng xây dựng lấn chiếm khu vực công cộng như phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vực giữ xe dịch vụ, nhà giữ trẻ, lấp các ô thông tầng và cầu thang bộ từ tầng trệt lên tầng lửng, chia nhỏ các phòng dịch vụ hồ bơi tại tầng 2 thành 71 căn (gồm 65 căn hộ, 4 ki ốt, 1 phòng làm việc của Ban quản lý chung cư và 1 phòng phục vụ hồ bơi) sai thiết kế được duyệt và chuyển nhượng căn hộ trái pháp luật.

Điều đáng nói, 71 hộ dân mua căn hộ sai phép tại dự án này khi mua nhà đều không hề hay biết chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng của của tầng lửng và tầng 2 để chia nhỏ từng căn hộ để bán. Đến khi có kết luận của Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM, thì những cư dân này mới ngỡ ngàng.

Bên cạnh những tranh chấp diễn ra liên tục ở chung cư, nhiều “dự án ma”, mập mờ pháp lý cũng liên tục được đưa ra thị trường để bán cho khách hàng. Mới đây, UBND quận 12 phải ra thông báo để cảnh báo người dân về 10 dự án phân lô bán nền trái phép trên địa bàn quận.

Sắp có thuốc đặc trị

Tình trạng dự án mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, gây rủi ro cho người mua nhà hiện nay được kỳ vọng sẽ chấm dứt trong thời gian tới khi TP.HCM đưa ra giải pháp để tăng tính minh bạch của thị trường.

Cụ thể, ông Lê Trần Kiên, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, Sở đã xây dựng ứng dụng (app) để cho người dân có thể dùng để kiểm tra pháp lý dự án đã được phép mở bán hay chưa. Đây sẽ là biện pháp để ngăn chặn tình trạng “ăn cơm trước kẻng” của doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Theo ông Kiên, app này sẽ tích hợp đầy đủ các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, pháp lý dự án, tiến độ... để nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân kiểm tra. Thông qua app, lãnh đạo Thành phố cũng sẽ kiểm tra và biết được dự án đang vướng ở khâu nào để xử lý và quy trách nhiệm cho từng sở ngành.

Khi có app, người dân, doanh nghiệp sẽ biết được các thông tin chính xác từ cơ quan quản lý, tránh tình trạng nhiều dự án chỉ mới làm thủ tục nhưng đã nhận tiền của người dân, dẫn đến tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

Trong khi đó, từ trước tới nay, việc kiểm tra thông tin dự án vẫn được thực hiện, nhưng phải tra cứu quy hoạch trên bản đồ số. Tuy nhiên, việc tra cứu bản đồ số ở các quận, huyện ngoại thành chưa thể cập nhật được do khu vực ngoại thành có nhiều thay đổi khi xây dựng nông thôn mới. Do vậy, người dân muốn xem quy hoạch thì phải xem trên bản đồ giấy.

Thế nhưng, giới phân tích cho rằng, việc áp dụng app này chưa hẳn đã có thể chặn được tình trạng “ăn cơm trước kẻng” của một số doanh nghiệp.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, khi các doanh nghiệp bán dự án, họ đã dùng chiêu để lách luật. Họ chỉ tổ chức giới thiệu nhà mẫu, nhận đặt cọc giữ chỗ và đưa ra một số hồ sơ liên quan như quy hoạch 1/500, giấy xác nhận đang nộp hồ sơ lên UBND TP.HCM xin cấp phép pháp lý dự án…

“Khách hàng mua nhà hiện nay vẫn dựa nhiều vào cảm tính để mua, như chọn dự án, vị trí có tiềm năng sinh lời hay không, chủ đầu tư thế nào… Trong các vụ khách hàng kiện doanh nghiệp bán nhà trên giấy mà chúng tôi hỗ trợ pháp lý, đa số người mua cho biết, họ không tìm hiểu dự án ở bất cứ thông tin nào tại cơ quan chức năng”, luật sư Phượng nói.

Trong khi đó, bà Bùi Thanh Tuyết, một nhà đầu tư bất động sản thứ cấp cho biết, những nhà đầu tư như bà thường biết dự án nào chưa có pháp lý đầy đủ khi mở bán, nhưng vẫn xuống tiền, vì mua khi đó sẽ có giá tốt và sinh lời cao hơn khi dự án có đủ điều kiện để mở bán.

Về phía chủ đầu tư, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc lớn cho rằng, TP.HCM xây dựng app về pháp lý dự án, giúp người dân tra cứu thông tin là tốt, nó giúp cho khách hàng không bị lừa mua phải dự án “ma”. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ có phần khó khăn, bởi hiện nay, khi bán hàng, doanh nghiệp luôn thực hiện theo từng bước, như giới thiệu dự án, nhận đặt cọc giữ chỗ…

Bởi để đủ điều kiện mở bán thì có rất nhiều thủ tục phải thực hiện và mất rất nhiều thời gian, nếu đợi đủ điều kiện mở bán thì sợ thời cơ ra hàng đã qua.

Cụ thể, ngoài việc có giấy phép xây dựng, pháp lý đầy đủ, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản muốn bán căn hộ hình thành trong tương lai buộc phải xây dựng xong phần móng. Khi đủ điều kiện này mới được cung cấp vào app, trong khi nếu xây xong móng mới được quảng cáo mở bán và được cung cấp thông tin đủ điều kiện ở app, thì doanh nghiệp sẽ không thể nào kinh doanh được.

“Như vậy, nếu app này muốn hiệu quả, nên cập nhập tiến độ thực hiện dự án như đã hoàn thành đền bù, đã có 1/500, đã nộp hồ sơ xin phép phát triển dự án lên UBND Thành phố… để người dân biết và doanh nghiệp cũng không bị thiệt thòi, thay vì chỉ cung cấp một lần thông tin như hiện nay Sở Xây dựng đang làm”, vị tổng giám đốc này đề xuất.