Vì sao cung giảm, nguồn thu tăng?
Theo thống kê của Công ty nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam, trong quý I/2025, toàn thị trường TP.HCM chỉ có 619 căn hộ mới được mở bán, thấp nhất trong 5 năm qua.
Lượng cung mới này cùng với lượng căn hộ tồn kho từ năm 2024 đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp mở bán trong quý lên hơn 4.200 căn hộ.
Tuy nhiên, toàn thị trường chỉ có 689 căn hộ được khách hàng đặt mua. Không chỉ căn hộ, nguồn cung mới từ các phân khúc đất nền, nhà phố tại khu vực nội thành cũng vắng bóng từ đầu năm đến nay.
Trong khi đó, báo cáo mới công bố của Chi cục Thống kê TP.HCM cho thấy, doanh thu dịch vụ trên địa bàn Thành phố trong 2 tháng đầu năm 2025 đạt gần 79.800 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 46.860 tỷ đồng, chiếm 59% tổng doanh thu dịch vụ khác và tăng 12% so với cùng kỳ.
Tại phiên họp kinh tế - xã hội quý I/2025 diễn ra mới đây, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, trong quý đầu năm, Thành phố cấp hơn 100.000 sổ hồng, bao gồm cả hồ sơ mua bán chuyển nhượng.
Tính đến cuối tháng 3/2025, số lượng hồ sơ mua bán trên địa bàn tăng khoảng 16%, góp phần tăng thu cho ngân sách thông qua việc thu các loại phí, lệ phí…, tổng giá trị đạt trên 2.200 tỷ đồng, tăng hơn 543 tỷ đồng so với cùng kỳ.
Lý giải việc nguồn cung mới nhỏ giọt, nhưng thu ngân sách liên quan tới bất động sản vẫn tăng cao, các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng như giới chuyên gia cho rằng, trong quý I/2025, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự phục hồi tích cực, nhu cầu nhà để ở lẫn đầu tư tăng cao, nhưng nguồn cung mới vẫn rất hạn chế.
Do vậy, doanh thu đến từ thị trường sơ cấp là không nhiều, mà chủ yếu đến từ thị trường thứ cấp và giao dịch nhà đất trong dân, nhất là đất nền, nhà phố. Trước thực trạng thiếu hụt nguồn cung sơ cấp kéo dài, ngày càng nhiều khách hàng tìm mua nhà đất trên thị trường thứ cấp, nhất là tại những dự án đã được giải quyết vấn đề pháp lý gần đây.
Giải pháp tối ưu vẫn là tăng cung
Theo ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, không phải tới thời điểm hiện tại, mà từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất mới được công bố tăng mạnh, nhu cầu đầu tư bất động sản đã được kích hoạt.
“Thực tế cho thấy, sản phẩm sơ cấp tại hầu hết các phân khúc ở TP.HCM rất hiếm, nếu có thì giá cũng tăng quá cao. Một số dự án căn hộ mới tại TP. Thủ Đức được mở bán gần đây nhất đều có giá từ 130-400 triệu đồng/m2, trong khi các dự án dưới 100 triệu đồng/m2 gần như không có. Khi thị trường sơ cấp khan hiếm, giá tăng cao, dòng tiền tìm đến thị trường thứ cấp là điều dễ hiểu”, ông Tiến nói.
 |
Trong quý I/2025, toàn thị trường TP.HCM chỉ có 619 căn hộ mới được mở bán, thấp nhất 5 năm qua. Ảnh: Lê Toàn. |
Ghi nhận thực tế cho thấy, từ đầu năm đến nay, đặc biệt là sau các thông tin liên quan tới sáp nhập địa giới hành chính, thị trường bất động sản TP.HCM đã diễn ra “sóng ngầm” về giao dịch và giá cả.
“Trên thị trường, lượng nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tăng bất ngờ. Các dòng sản phẩm chính như căn hộ, đất nền, nhà phố… đều được giao dịch mạnh và giá bán liên tiếp thiết lập mặt bằng mới”, anh Nguyễn Hiền - một môi giới địa ốc lâu năm nói và cho biết thêm, tại TP.HCM, nhất là khu vực TP. Thủ Đức, các sản phẩm có đầy đủ pháp lý được chào bán đều có thanh khoản nhanh. Không những vậy, biên độ tăng giá cũng mở rộng so với cuối năm 2024.
Đơn cử, sản phẩm nhà phố chưa hoàn thiện diện tích 7x20 m tại Khu đô thị Vạn Phúc cuối năm 2024 có giá giao dịch trung bình 25-27 tỷ đồng/căn nhưng khó bán, nay đã tăng lên 29-31 tỷ đồng/căn.
Hay tại dự án Đông Tăng Long ở quận 9 cũ, nhà thô có diện tích 8x20 m cuối năm ngoái có giá 9,5-10 tỷ đồng/căn nhưng thanh khoản chậm, thì gần đây đã tăng lên 12-12,5 tỷ đồng/căn.
Tương tự, các dự án phân lô bán nền thuộc các phường ở xa trung tâm như Long Trường, Long Phước… cũng được săn lùng ráo riết, trong khi trước đó ế ẩm kéo dài.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng thông tin, trên thị trường thứ cấp, cả hoạt động giao dịch và giá bán đều trong xu hướng tăng từ đầu năm đến nay.
Cụ thể, trong quý I/2025, giá đất nền, biệt thự thứ cấp tăng trung bình khoảng 10%, còn căn hộ tăng 10-15% so với quý liền trước. Đáng chú ý, tại Cần Giờ, nhất là khu vực gần dự án chuẩn bị triển khai của Vingroup, giá đã tăng gấp đôi, còn các khu vực khác tăng bình quân 40-50% so với cuối năm 2024.
“Giá căn hộ, nhà phố tại TP.HCM không ngừng đi lên là do các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, tiền đất… đều tăng cao, cộng thêm thủ tục triển khai dự án kéo dài càng khiến chi phí bị đội lên. Tuy vậy, trong chu kỳ chuyển tiếp của thị trường giai đoạn tới, không phải khu vực nào, dự án nào cũng tăng giá. Theo đó, chỉ sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý hoàn thiện, quy hoạch bài bản mới được quan tâm. Còn về khu vực, ngoài yếu tố trên, có thể xem xét đến các yếu tố khác như hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, thuận tiện việc đi lại, đang có tốc độ đô thị hóa cao…”, ông Thắng phân tích.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến tình trạng giá nhà tăng phi mã do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu không ngừng tăng cao.
Năm 2024, Sở Xây dựng Thành phố chỉ chấp thuận cho chủ đầu tư mở bán hơn 1.600 căn hộ hình thành trong tương lai, trong khi số lượng sản phẩm này này đang giảm dần qua các năm.
Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không có thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Một số dự án hiện tại là những dự án đã hình thành từ trước và nhà đầu tư đang tối ưu hóa lợi nhuận từ các dự án này. Để “ghìm cương” giá nhà, ông Châu cho rằng, giải pháp tối ưu vẫn là tăng cung.
“Hiện nay, số lượng nhà ở xã hội tại TP. HCM chỉ vào khoảng 6.000 căn, quá thấp so với nhu cầu thực tế. Nếu đề án xây dựng 1 triệu căn nhà của Chính phủ được triển khai thành công, đây sẽ là một yếu tố quan trọng giúp cân bằng cung cầu thị trường”, ông Châu nói, đồng thời mong muốn Quốc hội và Chính phủ tiếp tục ban hành các nghị quyết, nghị định để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án, doanh nghiệp, khi hiện tại, cả nước có hàng nghìn dự án đang bị đình trệ, nếu được khơi thông sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở đáng kể cho thị trường, tạo điều kiện để người trẻ và người có nhu cầu thực tiếp cận nhà ở.
Bên cạnh đó, ông Châu cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở nói chung, nhà ở giá rẻ nói riêng.
