TP.HCM mãi loay hoay với Quyết định 60 về phân lô, tách thửa

Mỏi mòn chờ hướng dẫn

Với thị trường đất nền, hoạt động phân lô, tách thửa có ý nghĩa rất lớn, bởi thực tế rất nhiều người dân có nhu cầu tách thửa đất để làm nhà, chia tài sản. Trước đây, khi thực hiện tách thửa theo Quyết định 33/2014, tại một số địa phương ở TP.HCM, một số doanh nghiệp bất động sản và đầu nậu đã lợi dụng những kẽ hở để phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trái phép. Để khắc phục tình trạng này, Quyết định 60 đã được ban hành thay thế Quyết định 33. Tuy nhiên, việc làm thủ tục tách thửa theo Quyết định 60 lại gặp nhiều trở ngại hơn, khiến nhiều gia đình rơi vào cảnh khó khăn.

Anh N. (quận 9) cho biết, khi Quyết định 60 có hiệu lực, cất công tìm hiểu, anh thấy so với quy định cũ có nhiều điểm thuận lợi hơn, như diện tích thửa tối thiểu nhỏ hơn, có quy định ưu tiên cho gia đình nghèo…, nên quyết định nộp hồ sơ xin tách thửa để sử dụng cho mục đích của gia đình.

Anh N. cùng một số hộ dân vay mượn tiền san lấp mặt bằng, đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất và nộp hồ sơ xin tách thửa, nhưng hơn 2 năm qua vẫn không thể thực hiện. Cán bộ thụ lý hồ sơ nói phải chờ hướng dẫn của các sở ngành liên quan, nhưng chờ đến khi nào thì… chưa biết.

Hiện nay, nhiều khu đất có quy hoạch từ hàng chục năm nay đã lỗi thời, thực trạng những khu vực này đã được xây dựng nhà ở gần kín, nhưng không được coi là khu dân cư hiện hữu. Khi người dân xin được thực hiện phân lô tách thửa theo Quyết định 60 vẫn bị coi là “đất ở hiện hữu cải tạo”, “khu dân cư xây dựng mới”, trong khi quy định “loại đất” này không có trong Luật Đất đai 2013. Điều này khiến người dân không thể thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình, dù thửa đất của họ đã được chuyển thành đất ở và đã nộp tiền sử dụng đất đầy đủ cho Nhà nước.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hầu hết hồ sơ xin tách thửa của người dân bị vướng trong khu vực quy hoạch được cho là “khu dân cư xây dựng mới” và “khu đất ở hiện hữu”. Người dân kiến nghị, đối với các khu vực trước đây đã được phân định trong quy hoạch - dù là đất ở xây dựng mới hay đất ở chỉnh trang - nhưng sau 5 năm kể từ khi công bố quy hoạch theo quy định, nếu đã có nhà ở và cư dân sinh sống đúng luật pháp, phải được coi là đất ở hiện hữu. Trong khi đó, lãnh đạo UBND TP.HCM và các sở ngành liên quan đã từng tổ chức nhiều cuộc họp để tháo gỡ vướng mắc. Sau mỗi lần họp, Thành phố đều có chỉ đạo tháo gỡ nhưng đến nay vẫn chưa thấy chuyển động gì.

Mới đây nhất, UBND TP.HCM giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM phối hợp với UBND các quận, huyện, đánh giá tính khả thi, những bất hợp lý của quy trình về các khu vực được coi là đất hỗn hợp, đất khu dân cư xây dựng mới trong các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000; phân loại, xây dựng tiêu chí điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, để người sử dụng đất trong khu vực thực hiện các quyền theo quy định pháp luật về đất đai.

Riêng đối với vướng mắc liên quan đến tách thửa đất nông nghiệp, Sở Tài nguyên - Môi trường được UBND TP.HCM giao phối hợp với các cơ quan liên quan, nghiên cứu điều chỉnh nội dung cho dễ hiểu, đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật. Sở này cũng được giao tham mưu điều chỉnh Quyết định 60 phù hợp quy định pháp luật và thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch, xây dựng trên địa bàn Thành phố.

Những “nút thắt” cần sửa đổi

Có nhiều nguyên nhân khiến Quyết định 60 chưa thể đi vào cuộc sống. Trong đó, nguyên nhân rõ nhất cho thấy hiện nay là để thực thi Quyết định 60 cần phải có hướng dẫn chi tiết của các sở/ngành liên quan, nhưng các văn bản hướng dẫn khá rối rắm của khá nhiều ban, ngành khách nhau.

Theo Sở Tư pháp, nội dung đất thuộc “quy hoạch đất ở xây dựng mới” và “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) không được tách thửa. Qua rà soát, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và các loại quy hoạch được quy định tại Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TP.HCM, các văn bản này đều không sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này.

Như vậy, quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 5, Quyết định 60 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất, không phù hợp với Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi quy định các trường hợp không được tách thửa.

Về trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, Điểm c, Khoản 1, Điều 5, Quyết định 60 quy định: “Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật giao UBND quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các sở ngành theo quy định tại Khoản 2, Điều 7 quyết định này, để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực”.

Việc giao trách nhiệm cho UBND quận huyện căn cứ quy định về quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, là nhằm đảm bảo phù hợp theo quy hoạch… Tuy nhiên, việc quy định trên và thực tiễn hướng dẫn của các sở, ngành dẫn đến sự chưa thống nhất đồng bộ trong việc các điều kiện được tách thửa trên địa bàn, có dấu hiệu phát sinh thủ tục hành chính.

Theo phản ánh của UBND quận Bình Tân, tại hướng dẫn số 914 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc yêu cầu lấy ý kiến các sở ngành liên quan và quy định các tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật để được tách thửa đất, là dấu hiệu quy định thủ tục hành chính - một trong những nội dung nghiêm cấm theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Ngoài ra, về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc phân định loại đất được tách thửa, căn cứ Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với 2 loại đất, gồm “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị” (Điều 143 và Điều 144). Luật Đất đai 2013 không giao Chính phủ mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, việc Quyết định 60 quy định diện tích tách thửa đối với đất không phải là “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, là chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013, chưa đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.