4 thách thức với thị trường bất động sản
Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, thị trường bất động sản đang đối diện 4 thách thức tới từ vĩ mô – chính trị; chính sách pháp lý; thị trường vốn; khó khăn thị trường bất động sản.
Về vĩ mô – chính trị, IMF dự báo kinh tế thế giới suy thoái nhẹ cuối năm nay. Lạm phát ở các quốc gia đang ở mức cao, các ngân hàng trung ương lớn nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tăng trưởng GDP quý I của Việt Nam đang ở mức thấp thứ 2 trong 10 năm qua. Đây là những yếu tố tác động lớn tới thị trường bất động sản.
Thứ hai là chính sách pháp lý: Vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án; riêng tại TP.HCM có 116 dự án chưa được tháo gỡ, trên cả nước, số lượng dự án hoàn thành và cấp mới năm 2022 giảm 40-45% so với năm 2021. Bên cạnh đó, chưa có sự nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của các luật; động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra… ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.
Thứ ba, thị trường vốn: Có 3 kênh chính trên thị trường. Đầu tiên là vốn vay ngân hàng, các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn vay là nhiều nhất; thứ hai kênh trái phiếu, thứ ba là từ khách hàng. Cả 3 kênh này hiện đang bị tắc và khó.
Từ giữa tháng 4/2022 khi NHNN tăng cường giám sát vốn cho vay bất động sản, thì nguồn vốn từ kênh này bị tắc nghẽn, thị trường đảo chiều nhanh chóng.
Năm 2023, với kênh trái phiếu, khoảng 300.000 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn, trong đó ngành bất động sản chiếm 38,5%, tương đương 119.000 tỷ đồng. Từ tháng 5 tới tháng 9/2023 là thời điểm cao điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp với con số lớn.
Room tín dụng ngân hàng hiện đã tăng nhưng đứng ở góc độ doanh nghiệp thì điều kiện tiếp cận vốn rất khó. Đặc biệt, lãi suất cho vay dù có xu hướng giảm nhưng hiện vẫn dao động 11-15% cho khoản vay trung – dài hạn.
Thứ tư, khó khăn của thị trường xuất phát từ nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý.
Hiện nguồn cung rất khan hiếm trên thị trường, chỉ bằng khoảng 10% so với giai đoạn trước, có những phân khúc lượng cung giảm tới 79%, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng nhiều năm nay.
“Riêng với căn hộ hạng C tại TP.HCM, 3 năm rồi không có dự án nhà ở thương mại có giá 35 triệu đồng/m2. Mức giá thấp nhất phải tầm 40 triệu đồng/m2. Có thể nói căn hộ hạng C tại TP.HCM đã “tuyệt chủng”, ông Thắng nhấn mạnh.
Với nhà ở xã hội, cả năm 2022 chỉ có 9 dự án trên cả nước, cung cấp 5.526 căn hộ.
 |
Các diễn giả trao đổi tại Hội thảo. Ảnh: Dũng Minh |
Lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại, kéo theo hệ quả là sức cầu thị trường. Nhu cầu hiện chỉ bằng 20-30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc. Khách hàng có xu hướng chờ thị trường “tạo đáy”, thiếu tự tin quyết định xuống tiền.
Chưa kể, người mua mất lòng tin ở một số chủ đầu tư do không thực hiện đúng cam kết về tiến độ, pháp lý dự án. Đồng thời, với người muốn mua nhà, lãi suất ở mức cao cũng khiến động lực suy giảm.
“Về vấn đề giá, tùy phân khúc đã giảm từ 6-25%. Tại TP.HCM có dự án giảm tới 40-45%. Động thái này chủ yếu tới từ 2 nhóm chính, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chấp nhận cắt lỗ và nhóm bất động sản có vấn đề pháp lý, chủ đầu tư gặp trục trặc về tài chính. Nhiều dự án giảm 50% nhưng không có thanh khoản, không biết đâu là đáy”, ông Thắng chia sẻ.
 |
Diễn biến nguồn cung và lượng tiêu thụ tại các phân khúc. Nguồn: DKRA Vietnam |
Đề xuất giải pháp đồng bộ
Theo ông Võ Hồng Thắng, giải pháp tháo gỡ cần đồng bộ ở cả 4 vấn đề này và chia làm 3 nhóm chính: góc độ quản lý nhà nước; doanh nghiệp bất động sản và góc độ người mua.
Ở góc độ quản lý nhà nước, các bộ ban ngành đã có động thái tích cực nhưng ở mức độ nào đó cần hướng dẫn cụ thể hơn, đẩy nhanh hơn. Cần ban hành các văn bản hướng dẫn triển khai áp dụng các Nghị quyết, Nghị định đã ban hành, hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở…
Với doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp đều đã vận động, bắt đầu tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự, tinh gọn bộ máy; chủ động đàm phán với trái chủ, giãn thời gian đáo hạn các lô trái phiếu. Ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải…
Ở góc độ người mua, sau chu kỳ bất động sản hiện nay, tính minh bạch của thị trường gia tăng, kiến thức của nhà đầu tư tăng. Đã qua thời nhà đầu tư ngắn hạn lướt sóng, bây giờ tập trung vào trung dài hạn, phù hợp với sự phát triển bền vững. Hiện tại, cần cân nhắc tỷ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi phù hợp, hiệu quả.
"Hiện tại, đã có một số tín hiệu tích cực. Tôi cho rằng thị trường sẽ khó trong khoảng 2 quý tiếp theo, chậm nhất tới quý I/2024, thị trường sẽ khởi sắc hơn so với bây giờ”, ông Thắng chia sẻ.
