TP.HCM khởi động “quận hóa” các huyện

Khoác “áo mới” cho nông thôn

Phát biểu tại Hội nghị Thành ủy vừa diễn ra, Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân đã đề cập đến thực trạng lạc hậu của quy hoạch các huyện Củ Chi, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn. Đồng thời, chỉ đạo UBND các cấp và sở ngành xem xét chuẩn bị các thủ tục liên quan để có hướng đưa các huyện này thành quận trong tương lai gần.

Theo ông Nhân, huyện Củ Chi có diện tích 43.000 ha, trong đó đất nông nghiệp 14.000 ha (chiếm 32%), dự báo đến năm 2025 chỉ còn 4% hộ dân làm nông nghiệp. Huyện Hóc Môn diện tích đất gần 11.000 ha, trong đó đất nông nghiệp 2.200 ha (chiếm 21%), dự báo đến năm 2030 còn hơn 600 hộ dân làm nông nghiệp.

Tương tự, huyện Bình Chánh có diện tích đất 25.000 ha, trong đó đất nông nghiệp hơn 7.900 ha (chiếm 31%), dự báo đến năm 2025 còn 0,4% hộ dân làm nông nghiệp. Huyện Nhà Bè có diện tích hơn 10.000 ha, trong đó đất nông nghiệp còn 350 ha (chiếm 3%), đến năm 2025 chỉ có 109 hộ làm nông nghiệp (chiếm tỷ lệ 0,1%). Riêng huyện Cần Giờ có đặc thù riêng là khu dự trữ sinh quyển của thế giới, có diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp chiếm 60% diện tích toàn huyện nên giữ lại.

"Như vậy, lúc đó sao gọi là huyện được? Vì huyện là nông thôn, nông thôn thì phải có nông nghiệp. Nếu có huyện nào cần lên quận chắc là huyện Nhà Bè lên đầu tiên vì hầu như không còn người làm nông nghiệp", ông Nhân nhấn mạnh.

Cũng theo Bí thư Thành ủy TP.HCM, mặc dù hiện nay tại các huyện, người dân có đất được giao làm nông nghiệp nhưng không làm bởi không có nhu cầu. Từ đó dẫn đến tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất bất hợp pháp.

Nếu tháo được nút thắt về pháp lý thì nguồn cung trên thị trường TP.HCM sẽ dồi dào trở lại

“Thành phố cần có quy hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị để bảo đảm thu được ngân sách từ nguồn lực đất đai, còn người dân được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hợp pháp”, ông Nhân nói.

Mặc dù 5 huyện trên sẽ được xem xét chuẩn bị các điều kiện lên đời thành quận, song điều này vẫn đang còn nằm trong bài toán quy hoạch của các sở, ngành. Và vẫn còn khoảng trống mà các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ hay Củ Chi... cần phải khoả lấp để thoả mãn tiêu chí trở thành quận, trong đó có việc phát triển các khu đô thị và hệ thống cơ sở hạ tầng để thu hút dân về sinh sống, thay đổi diện mạo đô thị là điều hết sức quan trọng.

Tuy nhiên, dù vẫn còn khoác “chiếc áo” là nông thôn, nhưng thị trường bất động sản Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ hay Củ Chi... thời gian qua đã có sự bứt phá mạnh mẽ. Các dự án nhà ở mới, các công trình thương mại dịch vụ mọc lên san sát, hút theo một lượng lớn dân cư đổ về mua nhà và sinh sống. Do đó, theo phân tích của nhiều chuyên gia, “khoác áo” mới cho các vùng nông thôn nói trên cũng chỉ là việc hợp thức hóa đà phát triển của các khu vực này.

Vẫn còn nhiều kỳ vọng

Theo chuyên gia bất động sản Sử Ngọc Khương, hiện nay tốc độ hoá tại TP.HCM rất cao. Bắt đầu từ những năm 90 của thế kỷ trước, quy hoạch tại Thành phố đã phát triển theo hướng từ phía Nam rồi lan sang phía Đông với các quận 2, 9, Thủ Đức, tiếp đến là khu vực phía Bắc như Gò Vấp. Mặc dù vậy, quỹ đất tại TP.HCM không phải là đã cạn kiệt nếu nhìn về hướng huyện Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn.

Những khu vực này dù vẫn chưa có sự phát triển mạnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhưng giá cả đất đai cũng đã tăng khá cao, vượt qua tầm với của phần lớn người dân bản địa.

“Với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn, việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư khôn ngoan”, ông Khương nói và phân tích thêm, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng của những nhà đầu tư có nguồn vốn nhỏ hẹp. Chưa kể, loại hình bất động sản này có tính thanh khoản rất cao do nhu cầu lớn và tại những khu vực này, giá trị của bất động sản được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, 5 huyện vùng ven của TP.HCM là huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ được xem là “miền đất hứa” có quỹ đất đủ sức đáp ứng được nhu cầu nhà ở ngày càng cao của Thành phố.

5 huyện này đứng trước bài toán phát triển mô hình dân cư nông thôn theo hướng đô thị hóa, trên cơ sở xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng giao thông kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

“Huyện Củ Chi có di tích địa đạo Củ Chi là lợi thế đặc biệt và có nhiều khu công nghiệp. Huyện Hóc Môn có lợi thế tương tự huyện Củ Chi với mảng xanh lớn, thuận lợi phát triển các cụm dân cư và công trình xanh. Trong khi đó, huyện Cần Giờ có tiềm năng xây dựng cụm dân cư mới nhờ có Khu dự trữ sinh quyển thế giới Rừng Sác, di tích lịch sử Đoàn 10 Rừng Sác, khu đô thị lấn biển và dự án cầu Cần Giờ.

Nằm tiếp giáp quận 7, huyện Nhà Bè có lợi thế nhờ kết nối nhanh với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và có Khu đô thị - cảng biển Hiệp Phước. Huyện Bình Chánh có lợi thế về đầu mối kết nối giao thông, chợ đầu mối, bệnh viện tuyến cuối, có dân số lên đến 705.508 người, cao hơn nhiều quận nội thành, đã có nhiều xã có tốc độ đô thị hóa rất cao như Bình Hưng, Phong Phú, Tân Túc, Bình Chánh”, ông Châu phân tích.

Cũng theo ông Châu, việc hình thành các cụm dân cư nông thôn đang đô thị hóa tại 5 huyện vùng ven là điều kiện để tái cơ cấu dân cư của TP.HCM, tránh áp lực dồn nén dân cư với mật độ quá cao ở khu vực trung tâm vốn đang quá tải. Mặt khác, phát triển cụm dân cư mới tại 5 huyện vùng ven còn góp phần hình thành nên thị trường căn nhà thứ hai (second home) cho cư dân thành phố và phát triển du lịch trong tương lai gần.

Mặc dù vậy, ông Châu cũng khuyến nghị, các huyện cần quản lý chặt chẽ việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, tránh bị biến tướng thành nhà có nhiều phòng cho thuê, thậm chí biến thành chung cư mini gây mất an toàn. Bên cạnh đó, ứng dụng chia sẻ phòng thuê cũng đặt ra thách thức mới cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cengroup cho rằng, thực tế, nguồn cung dự trữ trong thị trường vẫn còn tương đối dồi dào. Song thị trường vẫn đang nghe ngóng và còn e ngại về vấn đề pháp lý nên chưa thể ra hàng.

Theo ông Hưng, nếu tháo được nút thắt về pháp lý thì nguồn cung trên thị trường sẽ dồi dào trở lại.

“Năm 2020 sẽ là một năm mà chúng tôi đánh giá thị trường bất động sản ở các khu vực xa trung tâm TP.HCM sẽ sôi động hơn. Nếu như những năm trước giao dịch chủ yếu nằm ở trong nội thành, thì thời gian gần đây các giao dịch tập trung nhiều hơn ở ngoại thành và các tỉnh lân cận của thành phố”, ông Hưng nói.

Dù lạc quan, song ông Hưng cũng cảnh báo rằng, thời gian qua thị trường bất động sản ở các khu vực vùng ven TP.HCM đã phát triển rất mạnh. Đây là tín hiệu đáng mừng. Nhưng khi thị trường lan ra đến cả những vùng ven, thì đó là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang đi đến cuối một chu kỳ, nên các nhà đầu tư cần thận trọng.