Xếp hàng chờ nộp tiền đất
Vướng mắc lâu nay trong công tác tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại không chỉ khiến ngân sách thất thu, chủ đầu tư gặp khó, mà cả người mua nhà cũng bị liên lụy.
Đơn cử, tại dự án Khu nhà ở cao tầng quy mô 11,2 ha của Công ty P.Đ tại phường Phú Thuận (quận 7), tiền sử dụng đất dự kiến vào khoảng 1.500 tỷ đồng, nhưng do chưa được UBND TP.HCM phê duyệt nên chủ đầu tư không thể ký kết hợp đồng mua bán nhà, cho dù đã nhận cọc của người mua nhà.
Chia sẻ về quy trình tính tiền sử dụng đất, đại diện chủ đầu tư dự án trên cho biết, thủ tục xác định giá đất là do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, còn công tác thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất là do Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố, mà thường trực là Sở Tài chính chủ trì. Sau khi Hội đồng thẩm định thông qua thì UBND Thành phố mới ký duyệt tiền sử dụng đất của dự án. Do vậy, phải mất từ 3-5 năm, thậm chí dài hơn để một dự án hoàn tất thủ tục xác định giá đất, từ đó mới có cơ sở nộp tiền sử dụng đất.
Một doanh nghiệp khác có hơn 10 dự án chung cư, tương đương gần 8.800 căn hộ tại TP.HCM cũng đang “mòn mỏi” chờ sổ hồng do vướng xác định tiền sử dụng đất. Lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay, trước đây, việc tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính TP.HCM phụ trách theo Luật Đất đai 2003. Từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất, công tác này được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất. Từ thời điểm này, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất bắt đầu kéo dài do bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi lòng vòng nhiều khâu, nhiều nơi.
“Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải mất khoảng 3 năm mới nộp được tiền sử dụng đất, thậm chí có trường hợp doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất trước khi công nhận mà 5 - 7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất”, vị lãnh đạo trên kể và cho biết thêm, tại một dự án chung cư do chính doanh nghiệp ông thực hiện tại TP. Thủ Đức, công tác thẩm định giá đất diễn ra từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố, song đến nay vẫn chưa được duyệt. Vì chưa có kết quả thẩm định nên doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất để triển khai dự án.
Ngoài chủ đầu tư, việc “tắc” tiền sử dụng đất còn khiến người mua nhà rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi không thể thực hiện giao dịch mua bán vì chưa được cấp sổ hồng. Trao đổi với phóng viên, anh Nguyễn Lâm, một cư dân sống tại chung cư Tân Hương Tower (quận Tân Phú) cho biết, năm 2014, anh mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án này và đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, nhưng đến nay đã gần 7 năm vẫn chưa có sổ hồng.
Chia sẻ lý do, đại diện chủ đầu tư dự án là Công ty Chương Dương cho biết, việc chậm trễ cấp sổ hồng cho cư dân là do yếu tố khách quan, hiện chủ đầu tư vẫn đang chờ cơ quan chức năng xác định giá tiền sử dụng đất phải đóng. Chủ đầu tư cũng đã 2 lần xin tạm đóng tiền sử dụng đất để làm sổ hồng cho dân nhưng không được vì chưa có sự thống nhất về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc dự án.
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), toàn Thành phố hiện có 63 dự án của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn hộ chưa được cấp sổ hồng với nguyên nhân chính là chưa “chốt” được tiền sử dụng đất.
HoREA tính toán, giả sử tiền sử dụng đất bình quân mỗi dự án là 100 tỷ đồng, với số lượng dự án như trên, số tiền nộp vào ngân sách Thành phố vào khoảng 6.300 tỷ đồng. Sau khi chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thì khách hàng được cấp sổ đỏ, nếu mỗi căn hộ có giá bình quân 3,5-5 tỷ đồng và có 10.000 căn được mua bán, chuyển nhượng thì Thành phố thu 2% thuế thu nhập cá nhân, tương đương khoảng 700-1.000 tỷ đồng.
Rút ngắn thời gian tính tiền đất, “rã băng” dự án
Mới đây, Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM đã báo cáo UBND Thành phố dự thảo công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho Thành phố được xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên hay dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như trước đây.
Luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, hiện nay, Chính phủ quy định 5 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được phép thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất phải áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản rất khó bảo đảm thực hiện được nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường vì giá cả thường xuyên biến động. Ngay cả việc áp dụng phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập để xác định giá đất nhằm tính tiền đất của cùng một dự án thì cũng cho 2 kết quả với sự chênh lệch lớn.
“Đây là nguyên nhân dẫn đến rủi ro pháp lý về thi hành công vụ đối với cán bộ công chức trong thực hiện công tác định giá đất, thẩm định giá đất dự án”, luật sư Trâm nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, dự thảo kiến nghị của TP.HCM nếu được Chính phủ chấp thuận sẽ tạo ra sự thay đổi mang tính đột phá, giúp kéo giảm thời gian xác định tiền sử dụng đất từ khoảng 3 năm như hiện nay xuống chỉ còn khoảng 10-15 ngày làm việc, bởi việc áp dụng phương pháp định giá từng loại đất trong bảng giá đất và được điều chỉnh bởi hệ số K hàng năm sẽ cho kết quả rất nhanh.
“Đây là mong mỏi bấy lâu nay của các doanh nghiệp bất động sản. Việc áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá đất sẽ tăng trách nhiệm và tính chủ động của HĐND, UBND cấp tỉnh, còn nhà đầu tư có thể dự đoán được số tiền sử dụng đất để tính tổng mức đầu tư, có thể đánh giá được tính khả thi của dự án, từ đó quyết định có đầu tư hay không”, ông Châu nói.
Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã nhiều lần lên tiếng, không cần hỗ trợ tiền, chỉ cần hỗ trợ bằng cơ chế, chính sách mà trong đó, trọng tâm là tháo gỡ các vướng mắc về quy trình, thủ tục hành chính về bất động sản.
“Tháo gỡ những vướng mắc đang gây tắc nghẽn tiền sử dụng đất không chỉ giúp ngân sách có thêm nguồn thu, doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục cho dự án, giữ chữ tín với khách hàng, mà quan trọng hơn là đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản tại các dự án đang vướng vấn đề này”, đại diện doanh nghiệp có hơn 10 dự án đang chờ cấp sổ hồng nói.
