TP.HCM gặp khó với bài toán thu hồi dự án treo

Điểm mặt các dự án treo dài hạn

Ngày 13/12/2018, UBND TP.HCM đã chấp thuận đề xuất của Sở Tài nguyên - Môi trường về việc xử lý điều chỉnh, hủy bỏ thu hồi quyết định với 180 dự án không triển khai thực hiện đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp quận/huyện, công khai minh bạch để người dân biết.

Cụ thể, đối với 100 dự án đã được UBND Thành phố phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp quận/huyện từ năm 2015 - 2018 với tổng diện tích đất 812,9 ha, nhưng đến nay không thực hiện đúng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt, UBND Thành phố giao Sở Tài nguyên - Môi trường trình cụ thể, đề xuất UBND Thành phố giải quyết các vấn đề phát sinh sau quá trình công khai, xử lý.

Đối với 80 dự án thuộc trường hợp thu hồi đất đã được HĐND Thành phố thông qua với tổng diện tích đất 281,79 ha, UBND Thành phố yêu cầu phải rà soát thật chặt chẽ pháp lý các dự án trình HĐND TP.HCM điều chỉnh, hủy bỏ các dự án theo thẩm quyền vào kỳ họp HĐND Thành phố gần nhất (tháng 1/2019).

Một số dự án được điểm mặt trong danh sách gồm dự án xây dựng bãi đậu xe ngầm Trống Đồng (quận 1), dự án khu tam giác Trần Hưng Đạo - Nguyễn Thái Học - Phạm Ngũ Lão, dự án khu phức hợp Đồng Khởi - Nguyễn Huệ - Ngô Đức Kế, dự án khu nhà chung cư Phú Mỹ Hưng (quận 7)… Đây là những dự án nằm trong trung tâm Thành phố, nhưng chủ đầu tư không thực hiện.

Ngoài ra, TP.HCM còn hàng loạt dự án treo nhiều năm khác như Khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh), có tổng diện tích toàn khu gần 427 ha với khu dân dụng và khu chức năng đặc thù… Về quy hoạch giao thông kết nối, Khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa được xây dựng thêm 5 cầu bên cạnh 1 cầu hiện hữu (cầu Kinh) gồm cầu Kinh 2 và 4 cầu tại phường 28, kết nối trực tiếp với quận Thủ Đức và quận 2. Dự án bị treo tới nay là 27 năm.

Hay Dự án Khu đô thị Sing Việt được Chính phủ chấp thuận từ năm 1997 với quy mô 331 ha tại xã Lê Minh Xuân (huyện Bình Chánh), nhưng phải đến 10 năm sau (năm 2007), UBND TP.HCM mới có quyết định thu hồi đất tổng thể và tới nay, dự án này vẫn chưa được doanh nghiệp thực hiện…

Về nguyên nhân, các dự án bị thu hồi đều đã được đưa ra đấu thầu nhưng không chọn được nhà đầu tư; hay chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện khiến dự án kéo dài gây lãng phí, bức xúc trong xã hội; hoặc là thay đổi quy hoạch dẫn đến dự án không thể triển khai…

Trước đó, tại kỳ họp thứ 9 HĐND TP.HCM khóa IX diễn ra tháng 7/2018, UBND TP.HCM báo cáo kết quả giám sát việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất trên địa bàn TP.HCM trong thời gian từ năm 2012 đến tháng 11/2017. Cụ thể, đã rà soát 1.269 dự án với tổng diện tích 18.930 ha đất, xử lý điều chỉnh cắt giảm quy mô, diện tích 10 dự án với tổng diện tích cắt giảm 33,84 ha.

Thành phố cũng đã hủy bỏ, chấm dứt văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của 577 dự án (chiếm tỷ lệ 45,5%), với tổng diện tích là 5.915 ha đất.

Tuy nhiên, hiện nay, TP.HCM vẫn còn 927,4 ha đất chưa sử dụng, 13.930 căn hộ và nền đất đã được hình thành trong nhiều năm nhưng chưa bố trí sử dụng, phần nào gây lãng phí ngân sách.

Qua kiểm tra, thanh tra của Sở Tài nguyên - Môi trường với 346 khu đất do 10 tổng công ty và công ty nhà nước đang quản lý sử dụng, có 112 địa chỉ sử dụng sai mục đích hoặc bỏ trống, cho thuê lại.

Bài toán thu hồi cần lời giải

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay, có nhiều dự án được các doanh nghiệp sang nhượng cho nhau, hoặc doanh nghiệp được giao đã đền bù cho người dân có đất trong dự án quy hoạch một phần hoặc hoàn toàn, nhưng không thực hiện xây dựng dự án.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho biết, trong quản lý đất đai, đầu tiên phải dựa vào quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở, mà cụ thể là Nghị quyết 02/2014 và Nghị quyết 80/2017 của Chính phủ.

Nếu triển khai thực hiện các nghị quyết này, thì TP.HCM sẽ có trên 4.800 dự án đưa vào quy hoạch tổ chức thực hiện trong giai đoạn 2016 - 2020. Theo quy định, hàng năm phải lập kế hoạch sử dụng đất, tức trong nhóm 4.800 dự án, dự án nào qua kiểm soát đủ điều kiện về vốn, năng lực chủ đầu tư… sẽ đưa vào kế hoạch sử dụng đất của năm đó để triển khai.

“Như vậy, khi đưa một dự án vào kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ pháp lý, từ chủ trương đầu tư cho đến nguồn lực về vốn. Tuy nhiên, khi kiểm tra lại theo Luật Đất đai, đã phát hiện nhiều dự án đưa vào kế hoạch sử dụng đất 3 năm, nhưng chủ đầu tư không triển khai, giống như “xí đất” rồi để đó, Thành phố buộc phải đưa ra khỏi kế hoạch để thực hiện quyền lợi cho người dân”, ông Thắng nói.

Cũng theo ông Thắng, theo Nghị quyết 21 của HĐND TP.HCM (thay thế Nghị quyết 16), UBND Thành phố chịu trách nhiệm kiểm tra các dựa án đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất. Trước kia, thực hiện theo Nghị quyết 16, TP.HCM đã rà soát trên 1.200 dự án, thu hồi 547 dự án và khôi phục quyền sử dụng đất cho người dân, trong đó có chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi các dự án đưa ra khỏi kế hoạch sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành liên quan, cùng với UBND các quận, huyện xem xét điều chỉnh quy hoạch phù hợp trên tổng thể, đảm bảo các chỉ tiêu về quy hoạch sử dụng đất.

Trên cơ sở đó, Thành phố cho phép người dân chuyển mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, dự án trường học nhưng không khả thi bị thu hồi, sẽ xem xét cho người dân chuyển qua đất ở theo nhu cầu của họ. Trong việc xóa các dự án treo theo Nghị quyết 16, cũng đã điều chỉnh quy hoạch để thực hiện quyền lợi cho người dân.

Tuy nhiên, ông Thắng cho biết, hiện nay Thành phố đang “đau đầu” vì bài toán thu hồi đất chưa có lời giải. Cụ thể, về 180 dự án bị thu hồi, cơ quan chức năng đang tiến hành xem xét cụ thể từng dự án, có dự án trong 3 năm chỉ bồi thường được 10%, nhưng cũng có dự án bồi thường được 80%.

Quan điểm của chính quyền là ưu tiên giữ lại dự án đã bồi thường nhiều. Còn khi thu hồi dự án, phần đất chủ đầu tư đã bồi thường, họ vẫn được quản lý theo quy định. Chẳng hạn, chủ đầu tư có thể lập dự án mới trên phần diện tích đã bồi thường nếu phù hợp với quy hoạch.

Về việc một số ý kiến cho rằng, các cuộc thanh tra, kiểm tra đang khiến việc xử lý hồ sơ bị chậm, ông Thắng cho biết, thực chất của vấn đề này là do những bất cập của quy định pháp luật, cần phải xin ý kiến cấp có thẩm quyền, sau đó mới giải quyết.

“Khi cổ phần hóa doanh nghiệp, tài sản trên đất là tài sản của doanh nghiệp, đất của Nhà nước. Theo quy định đóng tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có thể lựa chọn đóng tiền hàng năm hoặc đóng tiền 1 lần.

Nhưng bất cập ở chỗ, nếu doanh nghiệp đóng tiền 1 lần sẽ có quyền mua bán, chuyển nhượng góp vốn đối với quyền sử dụng khu đất đó, còn đóng tiền hàng năm không có các quyền đó.

Hoặc việc doanh nghiệp sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định phải thu hồi đấu giá, nhưng tài sản trên đất là của doanh nghiệp, trong khi Luật Đất đai quy định, nếu tài sản trên của Nhà nước mới đấu giá. Vì quy định chưa rõ ràng, nên chưa thực hiện được, phải xin ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền để có hướng dẫn rõ ràng”, ông Thắng nói.

Cũng theo ông Thắng, về nguyên tắc, trong quá trình thanh tra, cơ quan muốn giải quyết hồ sơ phải xin ý kiến của cơ quan thanh tra, đây là quy định pháp luật phải chấp hành. Do đó, không thể làm nhanh trong khi quy định pháp luật chưa rõ ràng, cụ thể là hơn 90 dự án đang thanh, kiểm tra hiện chưa có kết luận.