Áp lực gia tăng
Tuần qua, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP. Thủ Đức luôn trong tình trạng đông đúc, khi người dân chạy đôn chạy đáo để kịp hoàn thiện các hồ sơ trước ngày 31/10/2024 - thời điểm Quyết định 79/2024/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 02/2020/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM chính thức có hiệu lực.
Đối với các hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và những hộ dân đang nợ tiền sử dụng đất thì càng sốt ruột hơn.
Cầm xấp hồ sơ trên tay, ông H. cho biết, gia đình ông có gần 200 m2 đất nông nghiệp ngay mặt tiền đường tại TP. Thủ Đức. Cách đây 4 năm, ông có ý định xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nhưng chưa có đủ chi phí chuyển đổi.
Thời điểm đó, giá đất sốt nóng, có người trả hơn 3 tỷ đồng nhưng không bán. Khi biết tin giá đất sẽ tăng mạnh sau khi có bảng giá đất mới, ông vội vàng đi làm thủ tục. Nhẩm tính, ông H. cho hay, nếu tính theo giá cũ chỉ phải nộp hơn 1 tỷ đồng tiền sử dụng đất, nhưng với giá mới sẽ tăng lên hơn 5 tỷ đồng.
Bảng giá đất điều chỉnh vừa được ban hành, đất ở trên địa bàn từng quận, huyện, TP. Thủ Đức đã được cân chỉnh, tăng thấp nhất từ 2,36 lần (quận 3) đến cao nhất là 38,8 lần (huyện Hóc Môn) so với bảng giá đất cũ theo Quyết định 02/2020, nhưng đã giảm từ 10-20 lần so với dự thảo bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM công bố hồi tháng 7/2024.
Cụ thể, giá đất cao nhất của bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP.HCM đối với đất ở là 687 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1), giảm 15,2% so với mức giá 810 triệu đồng/m2 theo dự thảo trước đó (giảm 123 triệu đồng/m2) và tăng 4,24 lần (thay vì tăng 5 lần) so mức giá đất ở 162 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường này theo bảng giá đất cũ.
Đối với đất nông nghiệp, TP.HCM chia làm 3 khu vực: Khu vực 1 là các quận trung tâm; khu vực 2 bao gồm các quận còn lại và TP. Thủ Đức; khu vực 3 là 5 huyện ngoại thành. Cách tính giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất mới là lấy giá đất tại Quyết định 02/2020 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tương ứng theo từng khu vực, vị trí. Trong đó, hệ số K lần lượt ở từng khu vực là 2,7; 2,6 và 2,5.
Giá đất tăng đang tạo ra áp lực cho người sở hữu. Theo quy định, tiền nộp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở được tính bằng giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp, trong khi theo bảng giá, giá đất nông nghiệp ở mức khá thấp, còn giá đất ở lại quá cao. Điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân khi nộp tiền sử dụng đất.
TP.HCM hiện có hơn 110.000 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng, cụ thể: TP. Thủ Đức (4.558 ha), quận 12 (1.133 ha), quận Bình Tân (854 ha), quận Tân Phú (gần 28 ha); huyện Cần Giờ (46.975 ha), huyện Củ Chi (gần 31.128 ha), huyện Bình Chánh (16.555 ha), huyện Hóc Môn (5.235 ha), huyện Nhà Bè (4.624 ha).
Giá đất mới sẽ tác động đến thị trường ở “pha 2”, khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và lúc này, người dân có tâm lý muốn bán đất với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực tăng giá nhà.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group, bảng giá đất mới trong ngắn hạn tăng nhiều sẽ tác động tâm lý đan xen giữa tích cực và tiêu cực. Với người dân có nhu cầu chuyển đổi từ đất khác lên thổ cư phải đóng tiền thuế cao gấp nhiều lần (ít nhất là 10 lần), đặc biệt là các huyện vùng ven khi đất nông nghiệp tập trung chủ yếu ở khu vực này.
Đây là những đối tượng có tâm lý lo lắng vì ảnh hưởng đến việc chia tách, chuyển đổi đất lên thổ cư, mà có khi số tiền phải đóng còn cao hơn giá đất nông nghiệp đã mua trước đó.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng thừa nhận việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một bộ phận người dân trên địa bàn, nhất là người có đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển đổi được lên đất ở.
Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, hiện tại, Chính phủ đang xây dựng Nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất, sử dụng đất. Khi góp ý, Thành phố sẽ kiến nghị nội dung trên để người dân không bị tác động nhiều, đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ.
Ở mặt tích cực, ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay, khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ được công khai, minh bạch, công bằng.
Ngoài ra, các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai cũng tăng lên, góp phần răn đe và làm lành mạnh thị trường bất động sản. Với người có đất bị thu hồi, việc xác định giá đất tái định cư sẽ cụ thể, rõ ràng và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất. Điều này tác động tích cực đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tác động dây chuyền lên thị trường
Thực tế, bảng giá đất dù không tác động trực tiếp lên các dự án bất động sản, nhưng sẽ gián tiếp làm tăng chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí đóng tiền sử dụng đất.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án hiện được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư.
Tuy nhiên, giá đất mới sẽ tác động đến thị trường ở “pha 2”, khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và lúc này, người dân có tâm lý muốn bán đất với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực tăng giá nhà.
Do vậy, Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu nậu, “cò” đất, doanh nghiệp bất lương…, tránh việc lợi dụng bảng giá đất mới để “thổi giá”, làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.
Còn ông Võ Hồng Thắng thông tin, sau khi bảng giá đất mới được ban hành, mặt bằng giá đất nền thổ cư, đất có sổ đã tăng đột biến.
Trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở nên khan hiếm, đặc biệt tại các khu đô thị có dân cư hiện hữu, nơi có tỷ lệ tiêu thụ đất nền thổ cư, đất có sổ tăng hơn 30%. Các chủ đầu tư đi mua quỹ đất mới phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng thì chi phí giá đất sẽ tăng và chi phí này sẽ được tính vào giá bán, từ đó đẩy tăng giá thành sản phẩm.
Đối với tiền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM mới có văn bản gửi Sở Tài chính Thành phố về các dự án dự kiến trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể TP.HCM trong quý IV/2024 cho 22 dự án với số tiền khoảng 25.483 tỷ đồng.
Nhìn vào danh sách này có thể thấy, không ít dự án trước đây được định giá thấp thì nay mức định giá tăng vọt. Đơn cử, dự án trên khu đất số 52/1, đường số 400, TP. Thủ Đức của Công ty Đông Sài Gòn được định giá lần đầu chỉ 58 tỷ đồng, nhưng trong phương án mới, nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp này phải thực hiện tăng lên hơn 316 tỷ đồng.
Đáng chú ý, có những dự án sau khi được định giá lại, số tiền đất phải đóng tăng lên mức hàng nghìn tỷ, thậm chí hơn chục nghìn tỷ đồng.
Chẳng hạn, dự án Khu phức hợp Lotte Eco Smart City của Tập đoàn Lotte có mức thu dự kiến theo chứng thư thẩm định giá là 16.000 tỷ đồng. Dự án này được động thổ vào tháng 9/2022 do Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư.
Hay như dự án trên khu đất rộng 14,8 ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức để “trả quyền lợi” theo hợp đồng BT dự án đường song hành cao tốc Long Thành - Dầu Giây của Công ty cổ phần Bất động sản Nguyên Phương, ước tính số tiền thu về từ dự án này là 3.500 tỷ đồng theo chứng thư thẩm định giá.
Nằm trong danh sách này còn có khu đất số 230 đường Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1 của Công ty TNHH Bất động sản T.N.T Trung Thủy với nghĩa vụ tài chính phải nộp dự kiến hơn 3.200 tỷ đồng. Đơn vị tư vấn đang hoàn thiện chứng thư theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
Theo các chuyên gia, việc định giá đất của các dự án bất động sản được sử dụng theo phương pháp thặng dư - tức định giá giá trị khu đất trong tương lai, nhưng tiền sử dụng đất tăng cao cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà leo thang.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chủ đầu tư một dự án tại TP.HCM cho hay, bảng giá đất mới khi được áp dụng sẽ tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có quỹ đất lớn và đã tính xong tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc tính tiền sử dụng đất sát với giá thị trường sẽ phản ánh đúng chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra để đền bù, giải phóng mặt bằng. Điều này sẽ khiến giá bán đầu ra có thể tăng đối với các dự án.
Ông Tạ Trung Kiên - Phó giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Wowhome cho rằng, có bảng giá đất mới cơ bản tiệm cận với giá thị trường sẽ tiện lợi cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Họ sẽ tính vào chi phí ngay từ đầu, có thể ước lượng được các loại chi phí. Giá bán sản phẩm tới tay khách hàng sau khi đã trừ chi phí có thể tăng cao so với trước do áp dụng bảng giá đất mới, nhưng chủ đầu tư có thể cân đối bằng cách tính thặng dư.
Với các chủ đầu tư dự án đã bàn giao căn hộ cho khách hàng, nếu có bảng giá đất mới sẽ tính toán được chi phí cụ thể, từ đó nhanh chóng làm sổ cho khách hàng.
Tuy nhiên, nếu thuế cao, họ phải đóng nhiều tiền, trong khi tài sản là căn hộ đã bàn giao hết cho khách thì họ cảm thấy gánh nặng, không hợp lý. Theo ông Kiên, dự án sau này của chủ đầu tư bán ra chắc chắn đã được tính chung các chi phí đầu vào, bao gồm cả thuế sử dụng đất. Tất cả giá cập nhật sẽ cao hơn trong quá khứ.
“Nhìn chung, bảng giá đất điều chỉnh dù tăng nhưng vẫn ở mức tiệm cận khoảng 50% giá thị trường, so với mức tiệm cận khoảng 70% tại dự thảo hồi tháng 7/2024. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất của Thành phố cứ theo đuôi, đẩy lên liên tục theo biến động của thị trường thì Nhà nước khó có thể điều tiết được thị trường. Khi đó, chúng ta sẽ rơi vào vòng xoáy, giá thị trường lên thì bảng giá đất lên, bảng giá đất lên kích giá thị trường lại lên và vòng xoáy này sẽ không có điểm dừng”, ông Châu lưu ý.
TP.HCM sẽ có giá đất “sòng phẳng với giá thị trường”
 |
Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM |
Trên cơ sở của Luật Đất đai 2024, Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Thành phố nhận thấy Quyết định 02/2020 được ban hành và áp dụng cho giai đoạn 2020-2024 nhưng bị giới hạn bởi khung giá đất, khi mức giá cao nhất chỉ 162 triệu đồng/m2, nên không còn phù hợp thực tế, cần phải điều chỉnh.
Chính vì vậy, Thành phố xây dựng bảng giá đất để phù hợp Luật Đất đai cũng như tình hình thực tiễn và bảng giá đất chính thức ban hành có hiệu lực từ ngày 31/10/2024. Đây là nội dung quan trọng, nhạy cảm vì đối tượng điều chỉnh rộng, tác động lớn nên Thành phố rất cẩn trọng.
Trong bối cảnh kinh tế - xã hội hiện nay, Thành phố đã cân nhắc để giảm bớt tác động đến với người dân, doanh nghiệp. Tinh thần chung của bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến ngày 31/12/2025 là phù hợp với tình hình thực tế địa phương, đây cũng là quá trình để Thành phố xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 với tinh thần là “hết sức sòng phẳng theo giá thị trường”.
TP.HCM đang chứng tỏ quyết tâm xử lý tồn đọng liên quan đến tiền sử dụng đất
 |
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Việt Nam |
TP.HCM đang cho thấy nỗ lực tập trung giải quyết những khó khăn, tồn đọng, đặc biệt là vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất đối với các dự án lớn, dự án trọng điểm, nhằm mục đích giải tỏa khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước, cũng là để tăng nguồn thu cho Thành phố, thúc đẩy đầu tư công.
Tôi cho rằng, việc làm này của lãnh đạo TP.HCM là tích cực và khá táo bạo để giải quyết những dự án bị “treo” nhiều năm. Ở góc nhìn nhà đầu tư nước ngoài, điều này cũng thể hiện sự tự chủ và quyết tâm của UBND Thành phố trong việc giải quyết khó khăn liên quan đến tiền sử dụng đất. Khi những vướng mắc được tháo gỡ, nguồn cung sản phẩm mới trên thị trường cũng sẽ được cải thiện.
Phản ứng tăng giá là tất yếu
 |
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group |
Không đợi đến khi bảng giá đất mới ban hành thị trường mới có phản ứng tăng giá, mà câu chuyện giá sản phẩm bất động sản tại những nơi đáp ứng nhu cầu thực đã không ngừng tăng thời gian qua, kể cả lúc thị trường gặp khó khăn về thanh khoản. Trong bối cảnh đó, khó có thể trông đợi bất động sản giảm giá, nhất là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị có nhu cầu nhà ở lớn.
Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, nhưng để làm được dự án lúc này lại quá khó khăn, một phần vì khó tìm được quỹ đất để phát triển dự án, phần khác do thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài, trong khi các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao.
Hiện tại, quỹ đất ở trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp muốn phát triển dự án phải đi xa hơn. Dù vậy, với việc bảng giá đất mới được ban hành theo giá thị trường sẽ khiến chi phí đầu tư ngày càng đắt đỏ. Do đó, khó trông chờ giá bất động sản sẽ giảm, mà chỉ có ngày càng tăng.
Nhà nước cần sớm có biện pháp kiểm soát sốt đất
 |
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam |
Trên thị trường thứ cấp, bảng giá đất mới sẽ không làm thay đổi quá nhiều giá trị của các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Tuy nhiên, trên thị trường sơ cấp, giá đất tăng sẽ khiến tiền thuế, tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... tăng theo, từ đó giá thành sản phẩm buộc phải điều chỉnh tăng.
Ngoài ra, chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở tăng cao có thể là cơ hội để những người có đất “thổi” giá, gây nên tính trạng sốt cục bộ. Do vậy, Nhà nước cần sớm có biện pháp kiểm soát.
