Người dân “kêu trời”
Với thị trường đất nền, hoạt động phân lô, tách thửa có ý nghĩa rất lớn, bởi thực tế nhiều người dân có nhu cầu tách thửa đất để làm nhà, chia tài sản.
Trước đây, khi thực hiện tách thửa theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 15/10/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, một số doanh nghiệp và đầu nậu đã lợi dụng kẽ hở để phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trái phép.
Để khắc phục tình trạng này, ngày 5/12/2017, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thay thế Quyết định 33/2014, có hiệu lực từ ngày 1/1/2018. Tuy nhiên, việc làm thủ tục tách thửa theo Quyết định 60/2017 gặp nhiều trở ngại vì vướng quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới.
Bà Vũ Thị Thanh Hà, một người dân sống tại quận Thủ Đức cho biết, gia đình bà có mảnh đất 150 m2 ở Đường 34, phường Linh Đông, đủ điều kiện tách làm hai lô đất chia cho các con, nhưng vài năm nay vẫn không thể chia tách được vì đất thuộc đất dân cư xây dựng mới. Ngoài ra, trong khi hai khu đất gần đó được cấp phép xây dựng lâu dài thì đất nhà bà chỉ được cấp phép xây dựng tạm kèm theo cam kết tự tháo dỡ khi cần.
Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM cho biết, trên địa bàn Thành phố hiện có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới đang bị “treo” vì Quyết định 60/2017/QĐ-UBND
“Giấy tờ nhà được UBND quận Thủ Đức cấp mà đến lúc xin giấy phép xây dựng thì là giấy tạm. Tôi thắc mắc là cấp phép tạm theo quyết định nào, cứ nói khu dân cư xây dựng mới, tại sao không có căn cứ dẫn chứng cụ thể để người dân hiểu”, bà Hà bức xúc nói.
Ông Nguyễn Hoàng Kha, một người dân sống tại quận 9 chia sẻ, Quyết định 33/2014 quy định, diện tích tách thửa phải có nhà mới được tách. Sau khi Quyết định 60/2017 ra đời, ông rất mừng vì quy định có nhà mới được tách đã được bãi bỏ, chỉ quy định chiều ngang 4 m và diện tích không nhỏ hơn 50 m2. Nhưng đến nay, sau nhiều lần nộp hồ sơ ở quận, trường hợp của ông vẫn chưa được giải quyết với lý do đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới, theo Quyết định 60/2017 là không được tách thửa.
Ngoài các quyền theo pháp luật về cho, tặng, ông Kha cho rằng, một quyền quan trọng khác là mua bán nhà đất, nếu không cho tách thửa thì cũng không thể thực hiện được quyền này. Nhu cầu được tách thửa càng trở nên cấp bách đối với những người rơi vào tình cảnh khó khăn do dịch bệnh Covid-19, họ cần tiền để trang trải cuộc sống.
“Quyết định 60/2017 có được không phải một sớm một chiều, trải qua 3 năm nay, từ kỳ vọng bây giờ thật sự là thất vọng”, ông Kha ngao ngán nói.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, hầu hết hồ sơ xin tách thửa của người dân bị vướng trong khu vực quy hoạch được cho là “khu dân cư xây dựng mới” và “khu đất ở hiện hữu”. Người dân kiến nghị, đối với các khu vực trước đây đã được phân định trong quy hoạch - dù là đất ở xây dựng mới hay đất ở chỉnh trang - nhưng sau 5 năm kể từ khi công bố quy hoạch theo quy định, nếu đã có nhà ở và cư dân sinh sống đúng luật pháp thì phải được coi là đất ở hiện hữu.
Lãnh đạo UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan từng tổ chức nhiều cuộc họp nhằm tháo gỡ vướng mắc trên, nhưng chưa tìm ra giải pháp hiệu quả.
Quy hoạch ngoại thành còn bất cập hơn
Ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh cho biết, công tác quản lý đất đai xây dựng có nhiều bất cập. Bình Chánh là địa phương có nhu cầu tách thửa nhiều nhất trong 3 năm qua, nhưng quá trình triển khai Quyết định 60/2017 của Thành phố gặp vướng mắc về diện tích tối thiểu, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật... khi người dân có nhu cầu tách thửa.
Chẳng hạn, đất nông nghiệp chỉ quy định diện tích tối thiểu mà chưa quy định về chiều ngang, thực tế có những miếng đất chiều ngang 10 m nhưng chiều dài lên đến 100 - 200 m. Bình Chánh hiện có 1.800 ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50 ha đất hỗn hợp, theo Quyết định 60/2017 là chưa được tách thửa.
Đáng nói, huyện Bình Chánh được quy hoạch đất ở chỉ chiếm 25%, tương đương khoảng 6.500/25.000 ha tự nhiên của huyện, đây là tỷ lệ còn thấp trong khi tốc độ gia tăng dân số trên 3,5%/năm, tương đương trên 30.000 người/năm. Với dân số 750.000 người nên chỉ tiêu đất ở như vậy không đáp ứng được cho người dân trong huyện. Bên cạnh đó, quy hoạch để tạo nguồn đất ở cho người dân còn chậm, do hạ tầng kỹ thuật, nguồn lực... của huyện còn hạn chế.
Tương tự, ông Hà Minh Tân, Trưởng phòng quản lý đô thị UBND huyện Nhà Bè nhận xét, công tác quy hoạch và triển khai quy hoạch chưa đồng bộ, do nguồn lực còn hạn chế, chưa theo kịp nguồn lực phát triển của xã hội. Hiện nay, đối với đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, UBND huyện Nhà Bè chưa giải quyết tách thửa nên quyền lợi của người dân bị hạn chế.
“Đối với tách thửa dưới chuẩn, UBND huyện Nhà Bè chỉ giải quyết cho gia đình chính sách, khó khăn, nghèo hoặc cận nghèo, tách cho hộ gia đình để cho con cái, thừa kế, phân chia tài sản. Trong những năm qua, Nhà Bè tận dụng nguồn lực nông thôn mới kêu gọi người dân hiến đất làm đường, khi có đường sẽ tách thửa đất. Nhưng cả hai loại đất trên khiến không ít người dân bức xúc, bởi đất nằm trong dân cư hiện hữu, dù sát gần nhau nhưng một bên được giải quyết, một bên không”, ông Tân nói.
Hàng ngàn người khốn khổ vì quy định bất cập
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Quyết định 60/2017 đã góp phần chặn đứng nạn đầu nậu núp bóng chủ đất để phân lô bán nền trái phép. Tuy nhiên, do quy định không cho tách thửa “đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp” đã làm ách tắc hoạt động tách thửa đất trên địa bàn Thành phố, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong hơn 2 năm qua, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa của các cá nhân, hộ gia đình.
Vấn đề lớn nhất tại Quyết định 60/2017 là cụm từ “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại Khoản 1.a, Điều 5 không phù hợp với quy định về phân loại đất theo Luật Đất đai và cũng không phù hợp với quy định theo Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị. Hàng ngàn người khốn khổ vì quy định này. Ngoài ra, việc áp dụng quy định không phù hợp, nếu một nền nhà có diện tích 80 - 100 m2 mà chỉ cho phép xây dựng 50% thì không thể nói là đảm bảo quyền lợi của người dân.
Tôi kiến nghị, UBND Thành phố cần bỏ 2 cụm từ trên trong Quyết định 60/2017, đồng thời sửa đổi, bổ sung Điều 4 và 5 theo hướng quy định rõ các trường hợp không được tách thửa, các trường hợp được tách thửa và điều kiện tách thửa. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất. Tỷ lệ mật độ xây dựng cũng cần phải được xem xét cấp phép tùy theo đề xuất nhu cầu thực tế.
