Cởi trói…
Thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, lãnh đạo UBND TP.HCM vừa đồng ý cho phép 124/150 dự án thuộc diện rà soát, thanh tra trong thời gian qua được hoạt động trở lại. Đây là những dự án mà các cơ quan thuộc TP.HCM và Thanh tra Chính phủ thanh tra từ năm 2018 tới nay vì liên quan tới việc chủ đầu tư mua quỹ đất dự án thuộc danh mục đất công.
Trong đó, có doanh nghiệp mua nhưng không thông qua đấu giá đất, hoặc đấu giá đất nhưng giá trị được cho là thấp hơn so với mức giá thị trường… Điều đáng nói là trong 124 dự án này có nhiều dự án đã được doanh nghiệp xây dựng xong và bàn giao nhà cho khách hàng.
Cụ thể, các dự án này sẽ được Thành phố cho phép tiếp tục triển khai thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định. Hiện UBND TP.HCM đã giao Sở Tài nguyên - Môi trường mời các doanh nghiệp đến hướng dẫn làm các thủ tục, triển khai nhanh dự án để tránh lãng phí và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Đối với những dự án đang trong giai đoạn chuyển mục đích sử dụng đất, thì doanh nghiệp tranh thủ đóng tiền sử dụng đất để ra giấy chủ quyền cho dân.
Theo HoREA, việc Thành phố cho phép gần 80% dự án “đóng băng” do vướng thủ tục hoạt động trở lại sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM tăng thêm nguồn cung mới, ngân sách thành phố sẽ có thêm nguồn thu.
Khi thông tin 150 dự án bị đóng băng do vướng thủ tục thanh kiểm tra đã làm thị trường bị tác động tiêu cực. Cả những nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều hoang mang và mất niềm tin vào sự phát triển của thị trường. Do đó, thông tin UBND TP.HCM cho 124 dự án vướng thủ tục tiếp tục triển khai là một tín hiệu vui. Tuy nhiên, doanh nghiệp mong muốn Thành phố sớm công bố danh sách này cho các công ty và người mua nhà được biết để yên tâm triển khai tiếp, cũng như thông tin cho khách hàng yên tâm.
Nếu chỉ nói chung chung mà không công khai thì cũng chưa giải quyết tận gốc vấn đề, vì người mua nhà vẫn thiếu thông tin, nên sẽ tiếp tục thận trọng khi quyết mua nhà.
Trước đó, nguồn thu ngân sách của TP.HCM từ bất động sản liên tục giảm. Thu tiền sử dụng đất năm 2018 giảm 22,5%; hai tháng đầu năm 2019 giảm đến 76% so với cùng kỳ. Tổng nợ thuế trong hai tháng đầu năm nay của Thành phố lên đến 10.110 tỷ đồng (tăng 13,5% so với cuối năm 2018), trong đó các khoản nợ liên quan tới đất là 1.370 tỷ đồng (chiếm 14%) và có đến 76 doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản nợ thuế với tổng số tiền gần 800 tỷ đồng.
Ngày 15/5 vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM công bố danh sách 160 dự án nhà ở thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư. Số dự án này bổ sung thêm vào 150 dự án bất động sản được phép triển khai trong giai đoạn 2016 - 2020 của TP.HCM. Trong đó, các dự án đa phần nằm ở các quận như quận 7 có 12 dự án, quận 8 có 14 dự án, Nhà Bè 16 dự án, quận 9 có 20 dự án, quận 2 có 17 dự án, quận Thủ Đức 11 dự án…
Các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM cho rằng, việc tăng thêm 160 dự án là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản TP.HCM đang khan hiếm sản phẩm. Tuy nhiên, một điều khó hiểu là vào tháng 12/2018, UBND TP.HCM phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô. Ở những khu vực khác, Thành phố cũng sẽ không cấp phép dự án chưa quy hoạch đường giao thông, hạ tầng…
Theo kế hoạch này, dự kiến vốn để phát triển nhà ở trong giai đoạn 2016 - 2020 của TP. HCM là khoảng 316.769 tỷ đồng. Giai đoạn này, Thành phố sẽ tiếp tục thực hiện di dời các hộ dân sống ở trên và ven kênh rạch; xây mới, thay thế chung cư cũ hư hỏng xuống cấp; nâng cấp các khu dân cư hiện hữu để chỉnh trang đô thị; tiếp tục xây dựng, phát triển các khu đô thị mới. Bên cạnh đó, Thành phố sẽ hạn chế xây nhà ở cao tầng ở khu trung tâm, ưu tiên xây nhà cao tầng cạnh các trục giao thông.
TP.HCM cũng đã đưa ra định hướng rất rõ cho từng khu vực, như tại khu vực trung tâm hiện hữu (gồm quận 1, quận 3), từ nay đến năm 2020, sẽ không phát triển các dự án nhà ở mới.
Tại khu vực nội thành hiện hữu (gồm 11 quận: 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), Thành phố yêu cầu các chủ đầu tư tập trung hoàn thiện dự án dở dang; hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp; chỉ xem xét, chấp thuận chủ trương để triển khai thực hiện các dự án nhà ở mới khi đã có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp.
Đối với khu vực nội thành phát triển (gồm 6 quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức), yêu cầu tập trung hoàn thiện các dự án dở dang; ưu tiên phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn như tuyến metro số 1; hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án nhà ở mới khi chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng phù hợp và đảm bảo theo quy định.
Các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ, TP.HCM sẽ tập trung hoàn thiện các dự án dở dang; rà soát, thu hồi các dự án chậm triển khai; ưu tiên phát triển nhà theo dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu vực đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ với những tuyến giao thông chính; phát triển các khu du lịch kết hợp sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh.
Khu vực 5 huyện này, TP.HCM định hướng không phát triển các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu vực chưa có kế hoạch đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng; ưu tiên phát triển dự án nhà ở xã hội.
Thế nhưng, trong danh sách 160 dự án nói trên, nhiều khu vực trung tâm như quận 1 cũng được cấp phép thêm 7 dự án mới, quận 3 được cấp phép thêm 2 dự án mới… Các doanh nghiệp đang băn khoăn liệu thông tin về việc cấp phép thêm 160 dự án có gì mâu thuẫn với kế hoạch siết dự án ở nội đô?
Vẫn “nửa cởi nửa trói”
Trong Văn bản số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 quyết định phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020 do ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM ký có đưa ra danh mục 150 dự án sẽ hoàn thành đến năm 2020. Tuy nhiên, rà soát danh sách này thì hiện nay có một nửa dự án chưa thể triển khai xây dựng.
Chẳng hạn, Chung cư Saigon Luxury tại số 11D Thi Sách, quận 1 do Công ty cổ phần Him Lam làm chủ đầu tư. Dự án với 270 căn hộ, trên diện tích 16.200m2 và phải hoàn thành năm 2020, nhưng tới nay, dự án vẫn chưa thể triển khai xây dựng.
Tiếp đến, Dự án The One, số 1 Phạm Ngũ Lão, quận 1 do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư với diện tích 63.750m2 gồm 1.062 sản phẩm nhà ở, nhưng tới nay vẫn trong giai đoạn đền bù giải tỏa.
Dự án Lancaster Legacy tại số 230 Nguyễn Trãi, quận 1 do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Trung Thủy làm chủ đầu tư trên diện tích 33.520 m2 với 419 căn hộ chung cư, nhưng tới nay vẫn chưa được triển khai.
Hay dự án 8 chung cư lô số Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh do Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư trên diện tích 1.376,725 m2, nhưng tới nay dự án vẫn nằm trên giấy và trong danh sách mời gọi nhà đầu tư vào phát triển dự án nhà ở năm 2019 của TP.HCM có tên dự án này…
Đại diện một chủ đầu tư bất động sản có dự án tại số 4 đường Thi Sách, quận 1 cho biết, dự án theo quy hoạch phải hoàn thành xong năm 2021, nhưng tới nay, chủ đầu tư vẫn chưa thể triển khai vì thủ tục pháp lý chưa xong. Hồ sơ dự án nằm trong danh sách các dự án được triển khai giai đoạn 2016 - 2020, thủ tục xin giấy phép xây dựng… đã được nộp lên UBND TP.HCM từ lâu. Tuy nhiên, một số sở, ngành lại không ký, thậm chí đòi những giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất rất vô lý, nên tới nay dự án vẫn chỉ nằm trên giấy.
“Lãnh đạo Thành phố thì ‘cởi’ nhưng lãnh đạo một số sở ngành, quận, huyện lại không bỏ ‘trói’ thì làm sao doanh nghiệp có thể thực hiện được dự án”, vị lãnh đạo doanh nghiệp có dự án số 4 Thi Sách nói.
Hay như một chủ dự án tại đường Nguyễn Văn Linh, quận 7 đang có dự án trong danh sách các dự án phải triển khai xong năm 2020, nhưng dù đã nộp xong tiền sử dụng đất từ năm 2017, tới nay vẫn chưa xong thủ tục phát triển dự án. Lý do vì quy hoạch mật độ dân số dự án này chỉ 6%, nghĩa là chỉ xây dựng được dự án cao 12 tầng, trong khi các dự án hai bên đều cao trên 20 tầng, thêm vào đó, với 12 tầng thì doanh nghiệp sẽ lỗ nặng. Thế nên, doanh nghiệp này xin thêm 3% mật độ cho phân khúc officetel - là loại hình căn hộ văn phòng. Sau đó, Thành phố chấp thuận cho triển khai và doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất là 9% mật độ dân số. Thế nhưng, vừa đóng xong tiền đất thì Thành phố yêu cầu dừng toàn bộ, không cấp phép dự án mới liên quan tới loại hình officetel. Vậy là dự án dừng luôn tới nay để chờ đợi Thành phố “cởi trói” cho officetel.
Tại một dự án khác ở số 630 Võ Văn Kiệt, quận 5, dù đã được chủ đầu tư thử tải móng và chuẩn bị làm móng, nhưng bị Thành phố yêu cầu dừng triển khai khi liên quan tới việc mua bán đất công (1 trong 124 dự án vừa được Thành phố thông báo cởi trói). Thế nhưng đến nay, tổng giám đốc của công ty chủ đầu tư cho biết, vẫn chưa nhận được bất cứ văn bản nào cho phép tiếp tục triển khai.
“Tôi nghe nhiều về thông tin TP.HCM đã cho phép 124 dự án bất động sản bị đình trệ bởi vướng thủ tục tiếp tục phát triển, nhưng tới nay khi hỏi các sở, ngành liên quan thì đều nhận được cái lắc đầu cho biết, chưa thể triển khai và doanh nghiệp tiếp tục đợi”, vị tổng giám đốc trên cho biết.
Tại Hội thảo xúc tiến đầu tư vào TP.HCM năm 2019, khi doanh nghiệp hỏi về danh sách 124 dự án là những dự án nào thì ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cũng cho biết, Thành phố sẽ không cung cấp danh sách các dự án này.
Trong khi đó, ngày 17/5 vừa qua, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong có văn bản yêu cầu các sở, ngành sớm giải quyết dứt điểm kiến nghị của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và báo cáo UBND Thành phố trong tháng 5/2019.
Theo UBND TP.HCM, tại cuộc gặp giữa UBND TP.HCM với Hiệp hội bất động sản TP.HCM vừa qua, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phản ánh về hàng loạt khó khăn liên quan đến thủ tục hành chính trong đầu tư, kinh doanh bất động sản như: thủ tục công nhận chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất…
TP.HCM cần giải quyết rốt ráo hơn 30 dự án đang thanh tra còn lại
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Tôi nhận thấy quá trình rà soát, thanh tra các dự án bất động sản tại TP.HCM càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Số lượng dự án bị giảm dẫn đến số lượng nhà ở đưa ra thị trường cũng bị sụt giảm, không có lợi cho cả người mua nhà và thị trường bất động sản.
Nguồn thu ngân sách thành phố về tiền sử dụng đất cũng bị sụt giảm mạnh: Năm 2018 giảm 22,5%; Hai tháng đầu năm 2019 giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước. Tổng nợ thuế trong 2 tháng đầu năm 2019 trên địa bàn thành phố lên đến 10.110 tỷ đồng, tăng 13,5% so với thời điểm 31/12/2018, trong đó các khoản nợ liên quan tới đất là 1.370 tỷ đồng, chiếm 14%. Trong quý I/2019, Sở Xây dựng phê duyệt số lượng dự án giảm đến 63%; cấp 8.472 giấy phép xây dựng (kể cả khu vực nhà dân và dự án) giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp của các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm từ 30 - 50% do các chủ đầu tư bất động sản thiếu nguồn dự án mới.Tôi cho rằng, UBND Thành phố và Thanh tra Chính phủ nên khẩn trương xem xét, giải quyết có tình, có lý đối với hơn 30 dự án còn đang được các cơ quan chức năng rà soát, thanh tra, vừa đảm bảo nguyên tắc không làm thất thoát tài sản công, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp và người mua nhà.
Bên cạnh đó, theo tôi, UBND TP.HCM cần chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương thực hiện công tác rà soát, phân loại các dự án đất công đang bị thanh tra thành 3 nhóm để dễ xử lý cho doanh nghiệp.
Cụ thể, nhóm 1: Bao gồm các mặt bằng về cơ bản thực hiện đúng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì sớm giải tỏa cho người sử dụng đất.
Nhóm 2: Bao gồm các mặt bằng có sai phạm về quy trình, thủ tục, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ở mức độ không lớn, thì yêu cầu người sử dụng đất hoàn thành các thủ tục đầu tư và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước (nếu có).
Nhóm 3: Bao gồm các mặt bằng có dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Hiệp hội kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sớm có kết luận, giải quyết cụ thể đối với từng trường hợp, để có phương án xử lý có lý, có tình, có tính đến yếu tố lịch sử của quá trình sử dụng đất, vừa đảm bảo nguyên tắc không làm thất thoát tài sản công, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp và người dân.
Ba điểm quan trọng cần chú ý để thị trường phát triển dài hạn
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam.
Đối với 160 dự án được cấp phép mới, trước hết, chúng ta phải xác định lại cho đúng việc hạn chế các dự án bất động sản mới tại một số quận trung tâm TP.HCM. Các khu vực khác thì vẫn phát triển bình thường theo đúng như định hướng của Thành phố.
Do đó, trong số 160 dự án được cấp phép này cần xác định xem thực sự là bao nhiêu dự án cũ đã và đang triển khai nhưng chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, bao nhiêu dự án thực sự mới được cấp phép. Việc TP.HCM công bố cấp phép thêm 160 dự án mới, trong đó có nhiều dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường là động thái kịp thời, nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường, đồng thời tránh những áp lực từ việc khan hiếm nguồn cung dẫn đến nguy cơ tăng giá bất động sản.Đặc biệt, trong số 160 dự án, không phải tất cả đều đã sẵn sàng phát triển ở thời điểm hiện tại. Do đó, Thành phố nên chú trọng ưu tiên vào các dự án có tiêu chí dự án nhà ở thuộc phân khúc hạng C (được phân hạng theo tiêu chí có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) để đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại đa số dân cư với điều kiện tài chính và thu nhập còn chưa thực sự cao. Chủ đầu tư đã có sự chuẩn bị đầy đủ về mọi mặt, đặc biệt là tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án. Thực tế là từ cuối năm 2018 đã có một số dự án của các chủ đầu tư đã sẵn sàng đưa ra thị trường, nhưng vì lý do quy trình thủ tục pháp lý nên chưa thể ra hàng.
Ngoài ra, tôi cho rằng, có 3 điểm quan trọng cần chú ý để thị trường phát triển dài hạn, ổn định và bền vững: Trước mắt, cần rà soát lại các quy trình thủ tục pháp lý, qua đó tạo sự thuận tiện hơn cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Đồng thời, cũng phải tăng cường năng lực quản lý của cơ quan chức năng để việc tuân thủ của các thành phần tham gia thị trường được tốt hơn, từ đó thị trường sẽ minh bạch hơn, đảm bảo quyền lợi của mỗi chủ thể. Từ quan điểm trên sẽ dẫn đến việc cần xem xét, điều chỉnh, bổ sung những sắc luật liên quan (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…), vì nó bắt đầu bộc lộ những điểm chưa phù hợp hoặc không còn phù hợp với thực tế thị trường.
Bên cạnh đó, cần có những chương trình và kế hoạch phát triển, quản lý bất động sản và nhà ở dài hạn, bao gồm tất cả các lĩnh vực liên quan từ quy hoạch, quỹ đất, tài chính, xây dựng, pháp lý…
