Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) kết thúc repo đất vàng?

Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (MCK: KBC) đã mua lại khu đất vàng đường Phạm Hùng, Hà Nội với giá 1.855 tỷ đồng khi nhận chuyển nhượng toàn bộ vốn của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh tại Công ty TNHH một thành viên Phát triển Khách sạn Hoa Sen, công ty sở hữu khu đất. Giá trị mua bằng đúng giá KBC đã bán khu đất này cho CTCP Đầu tư Mặt Trời Mọc vào quý II/2017. 

Quay trở lại quý II/2017 khi KBC thoái vốn tại Khách sạn Hoa Sen đã ghi nhận doanh thu tài chính 354,8 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 330 tỷ đồng, giảm 13,4%. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2017 ghi nhận lợi nhuận trước thuế 559 tỷ đồng, tăng 8,5% so với cùng kỳ 2016. Cả năm 2017, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận trước thuế 812 tỷ đồng, giảm 11,8% so với năm 2016. 

Như vậy, có thể nói, lợi nhuận từ thoái vốn đã giúp báo cáo kết quả kinh doanh năm 2017 không quá tệ. Tuy nhiên, báo cáo dòng tiền có bất ngờ. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư không hề xuất hiện một khoản mục nào lớn tương ứng với giá trị thương vụ bán đất vàng.

Theo quy định kế toán, nếu doanh nghiệp không còn sở hữu chi phối, các khoản mục tương ứng bên tài sản và nguồn vốn sẽ được xóa khỏi bảng cân đối kế toán, điều này được thể hiện khá rõ trong thương vụ KBC thoái Khách sạn Hoa Sen, tài sản và nguồn vốn điều giảm 2.228 tỷ đồng, trong đó phần tài sản giảm đáng kể nhất là khoản phải thu ngắn và dài hạn, giảm tới 1.327 tỷ đồng, tồn kho và tiền cũng giảm đáng kể. 

Đối ứng với tài sản giảm là nguồn vốn khi nợ vay ngắn và dài giảm 428 tỷ đồng, phải trả ngắn hạn khác giảm 462 tỷ đồng, đặc biệt vốn chủ sở hữu giảm 1.036 tỷ đồng.  

Các chỉ số tài chính đẹp hơn khi tỷ lệ nợ vay ngắn và dài trên tổng nguồn vốn giảm từ 14,04% về 13,24%; tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn tăng lên từ 59,91% lên 61,99%. Trong khi đó, các tài sản khó kiểm soát như khoản phải thu ngắn và dài trên tổng tài sản giảm từ 35,21% về 31,43%; tỷ trọng tồn kho và tài sản dài hạn tăng lên. 

Ngân hàng, chủ nợ và nhà đầu tư sẽ thấy doanh nghiệp có các hệ số an toàn được cải thiện đáng kể sau thương vụ thoái vốn này.

Khách sạn Hoa Sen được thành lập hồi tháng 6/2016 với mục đích phát triển dự án Diamond Rice Flower, là tổ hợp 1 tòa nhà 100 tầng, 1 tòa cao 80 tầng và 1 tòa 15 tầng tại khu đất vàng 4,2 ha tại ngã ba Phạm Hùng - Đỗ Đức Dục. Tuy nhiên, dự án đến nay vẫn không tiến triển. 

Thời điểm KBC mua lại Khách sạn Hoa Sen hoạt động kinh doanh thuận lợi hơn nhờ giá cho thuê đất ở khu công nghiệp tăng. Dòng tiền hoạt động kinh doanh kinh doanh chính trong 9 tháng năm 2019 đạt 874,4 tỷ đồng, gấp 5 lần 2017. Doanh thu 9 tháng đạt 2.486 tỷ đồng, lợi nhuận 645 tỷ đồng, tăng trưởng 49,7% và 21,9% so với cùng kỳ.

Có thể thấy, kết quả kinh doanh của KBC tại thời điểm mua đang cải hiện đáng kể so với năm 2017, năm mà kết quả kinh doanh lao dốc nếu không có lợi nhuận đột biến.

Thương vụ mua bán Khách sạn Hoa Sen của KBC giống hiện tượng repo. Khi KBC trong tình hình khó khăn quyết định bán để cải thiện lợi nhuận và chỉ số tài chính, mua lại tài sản khi qua thời điểm khó khăn. Giá trị mua bán bằng nhau không làmp hát sinh thuế.

Dù vậy, đối với nhà đầu tư, nếu thực sự nghiệp vụ mua bán này được thực hiện mang lại cảm giác không an toàn khi xem xét đến tính trung thực của báo cáo tài chính KBC từ 2017 đến nay.