Tồn đọng cấp sổ đỏ, vấn đề không chỉ ở thời gian

Xung quanh bước đột phá về rút ngắn thời gian cấp sổ đỏ này, Đầu tư Bất động sản đã có cuộc trao đổi với luật sư Hồ Anh Khoa, Công ty Luật Basico. 

Theo ông, vì sao có tình trạng tồn đọng cấp sổ đỏ đối với nhà ở tại các dự án nhà ở? Lỗi này là do cơ chế thủ tục vướng mắc, hay do chủ đầu tư?

Việc cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư tại các dự án nhà ở tồn đọng do nhiều nguyên nhân. Tổng hợp lại có thể gói gọn 2 nguyên nhân chính là sai phạm từ phía nhà đầu tư và sự thiếu minh bạch trong việc thực thi quy định pháp luật về cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư.

Thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng mua nhà ở trong dự án nhà ở đã được quy định khá rõ ràng, đặc biệt về trách nhiệm của chủ đầu tư, cũng như văn phòng đăng ký đất đai. Thực tế, về phía chủ đầu tư, nhiều trường hợp doanh nghiệp chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính của dự án với Nhà nước, dẫn tới không đáp ứng đủ điều kiện để làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng mua nhà ở trong dự án. Đây là một trong những sai phạm thường thấy của chủ đầu tư.

Dưới góc độ thực thi quy định của pháp luật về cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư, có một thực tế cần chấp nhận, đó là có những dấu hiệu cho thấy sự quá tải của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp sổ đỏ. Với số lượng lớn tài sản chờ cấp bị tồn đọng từ thời gian trước, cộng thêm những đổi mới nhất định trong quy trình, đồng thời có những đòi hỏi gắt gao hơn về thời hạn, ít nhiều các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ gặp khó khăn. Nhưng cũng không thể phủ nhận việc vẫn còn những hành xử nhũng nhiễu ở một bộ phận nhất định các khâu thủ tục trong toàn bộ quy trình cấp sổ đỏ. Tất cả thực tế này góp phần đẩy cao số lượng sổ đỏ tồn đọng.

Những quy định mới tại Dự thảo Nghị định sửa đổi liệu có giải quyết được tình trạng tồn đọng này, thưa ông?

Hiện tại, về riêng thủ tục cấp sổ đỏ, Dự thảo Nghị định mới chỉ dừng lại ở việc rút ngắn thời hạn thực hiện thủ tục từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hiện tại là không quá 30 ngày, Dự thảo Nghị định rút xuống còn không quá 15 ngày).

Điều này cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý nhà nước, nhưng quy định mới này nhiều khả năng chưa phải là nhân tố quyết định giải quyết được tình trạng tồn đọng.

Thực tế như đã nêu, dễ dàng suy đoán, việc tồn đọng không phải vì thời hạn thực hiện thủ tục là 30 ngày và khi rút xuống 15 ngày thì sẽ giảm tồn đọng; vấn đề cần làm là giải quyết được tính tuân thủ các quy định của pháp luật về cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư, từ cả phía chủ đầu tư, cũng như cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục. 

Hiện đã có quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Nghị định số 102/2014/NĐ-CP), được cho sẽ góp phần thúc đẩy việc cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, theo ông, quy định như vậy có làm khó chủ đầu tư hay không, bởi thời hạn quá ít và mức phạt cao?

Tôi nghĩ, chế tài pháp lý luôn có một vai trò quan trọng trong việc định hướng hành vi của bất kỳ chủ thể nào. Vấn đề này cũng vậy, cần phải nhìn nhận lại tính khả thi và tính thực tế trong quy định xử phạt vi phạm của chủ đầu tư khi chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng mua nhà ở.

Điều 26 về “Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở”, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định các mức chế tài áp dụng đối với hành vi chậm làm thủ tục của chủ đầu tư. Mức phạt tiền cao nhất áp dụng với chủ đầu tư theo quy định tại điều này là tới 1 tỷ đồng khi hành vi chậm thực hiện thủ tục kéo dài trên 12 tháng từ ngày bàn giao nhà.

Khó để lý giải rằng, những quy định này gây khó cho chủ đầu tư, vì thời hạn ngắn và mức phạt cao, vì thực tế có thể sẽ không dễ để xử phạt chủ đầu tư. Quy định tại Điều 26, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP đã có những điểm thuận lợi cho chủ đầu tư, nhất là khi chủ đầu tư muốn “lách”.

Quy định này không ràng buộc về kết quả thực hiện (tức là phải ra được sổ đỏ cho khách hàng mua nhà), tức là chủ đầu tư chỉ cần có cơ sở chứng minh mình đã, đang thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, thì đã gần như miễn trách, còn bao giờ phải ra sổ cho khách hàng thì không biết!? Hơn nữa, mức phạt tối đa chỉ là 1 tỷ đồng so với quy mô các dự án nhà ở thì cũng chỉ như con kiến. 

Ngoài mục tiêu giải quyết tồn đọng nhà dự án chưa được cấp sổ đỏ, Dự thảo Nghị định sửa đổi lần này liệu có giúp hạn chế những tranh chấp và vi phạm trong lĩnh vực đất đai không, thưa ông?

Ngoài việc rút ngắn thời hạn cấp sổ đỏ, Dự thảo Nghị định cũng quy định chi tiết hơn về quan hệ giải quyết tranh chấp đất đai. Song để đánh giá hiệu quả trong việc hạn chế những tranh chấp, vi phạm trong lĩnh vực đất đai thì vẫn còn quá sớm. Dù vậy, ít nhiều với những quy định chi tiết như tại Dự thảo Nghị định, việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ thuận lợi và tăng cường tính pháp lý hơn.