Khung giá một đường, thị trường một nẻo
Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn thị trường bất động sản, làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung giá đất có giá tối thiểu và giá tối đa, các địa phương sẽ không được quy định giá đất ngoài khung. Tuy nhiên, trên thực tế, khoảng cách khá xa giữa khung giá đất và giá thị trường trở thành rào cản, đặc biệt trong công tác giải phóng mặt bằng.
Dự án xây dựng cầu Long Kiểng trên đường Lê Văn Lương nối xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức thuộc huyện Nhà Bè (TP.HCM) có quyết định chủ trương đầu tư vào năm 2001 để thay cây cầu sắt rộng chỉ 3 m, tải trọng dưới 3,5 tấn, xây trước năm 1976 đã xuống cấp nghiêm trọng. Năm 2004, chủ đầu tư tổ chức giải phóng mặt bằng và đến năm 2007, có 25/128 hộ dân bị ảnh hưởng nhận đền bù và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, sau nhiều năm, cây cầu vẫn nằm trên giấy, việc giải phóng mặt bằng dừng lại. Chỉ đến giữa năm 2018, tức hơn 11 năm sau, khi cây cầu sắt hiện hữu bị sập, TP.HCM mới quyết định xây cầu mới bằng bê tông có vốn đầu tư 557 tỷ đồng, khẩu độ rộng 15 m, dài 318 m, chưa kể 660 m đường dẫn hai đầu cầu. Tiến độ dự án cũng được đẩy nhanh khi cây cầu được hoàn thành vào năm 2020 như dự kiến, song không thể phủ nhận một thực tế là chủ đầu tư gặp quá nhiều khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng.
Tương tự với đường Vành đai 2 TP.HCM vốn được xem là trục giao thông huyết mạch, được thiết kế để phân luồng, giảm áp lực giao thông cho nội đô, giảm lưu lượng phương tiện đi lại trên Quốc lộ 1 trước khu vực Khu công nghiệp Sóng Thần.
Thế nhưng, kể từ khi được quy hoạch vào năm 2007 với chiều dài toàn tuyến hơn 64 km, tổng vốn đầu tư 12.540 tỷ đồng, đến nay, dự án vẫn còn 4 đoạn chưa được hoàn thiện với chiều dài khoảng 14 km do khó khăn về nguồn vốn và giải phóng mặt bằng. Chẳng hạn, đoạn số 3 từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (TP. Thủ Đức) hiện vẫn là những bãi cỏ mọc um tùm, công trường không một bóng công nhân, máy móc và nguyên vật liệu nằm ngổn ngang, gỉ sét... nhiều năm nay.
Trên đây chỉ là 2 trong nhiều dự án công trên địa bàn TP.HCM gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng dẫn đến chậm tiến độ kéo dài, mà nguyên nhân chính được chỉ ra là do mức chênh lệch quá lớn giữa giá thị trường và giá đền bù của Nhà nước.
Chẳng hạn như dự án cầu Long Kiểng, đại diện ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè cho biết, huyện rất áp lực trong công tác giải phóng mặt bằng cho cây cầu này. Hiện Ban bồi thường đã trình UBND huyện tham mưu cho UBND Thành phố vận dụng các chính sách theo Nghị quyết 27/NQ-CP ngày 9/3/2020 của Chính phủ, hệ số K bảng giá đất năm 2022 và hệ số K theo Quyết định số 10/2021 của UBND Thành phố để tăng tối đa giá đền bù. Cụ thể, đơn giá đền bù đất thuộc xã Phước Kiển là hơn 44 triệu đồng/m2, xã Nhơn Đức là hơn 37 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn giá này so với giá đang giao dịch trên thị trường vẫn rất thấp.
Lâu nay, nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường” đã được thống nhất trong quan điểm xây dựng Luật Đất đai. Theo quy định hiện hành, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất và theo từng vùng. Căn cứ khung giá đất đó, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất.
Cũng phải nhấn mạnh rằng, bảng giá đất không sử dụng cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, mà công thức tính thường là hệ số K hàng năm nhân với bảng giá đất được công bố 5 năm, với nguyên tắc giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, khi thẩm định giá bồi thường và so sánh với giá trong bảng giá đất vẫn quá thấp, trong khi cán bộ thẩm định không thể đưa giá lên cao. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến số lượng vụ việc khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ lớn kéo dài.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hệ số K ở TP.HCM thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Chẳng hạn, giá đất trên các tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (Quận 1) theo khung giá đất (2020-2024) chỉ ở mức 162 triệu đồng/m2 và theo luật, Thành phố được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%.
Như vậy, giá đất tối đa trên mặt tiền 3 tuyến đường này rơi vào khoảng 210 triệu đồng/m2 và ngay cả khi áp dụng hệ số K trong trường hợp đơn giá thuê đất hàng năm hoặc để xác định giá khởi điểm thực hiện đấu giá thì mức đến bù cũng chỉ tăng lên hơn 442 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế lên đến hàng tỷ đồng mỗi mét vuông trong khu vực.
“Nếu áp dụng khung giá đền bù hiện hành thì chưa phản ánh đúng giá thị trường, dẫn đến người bị thu hồi đất thiệt thòi và phản ứng, từ đó khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án chậm đi vào hoạt động”, ông Châu nói.
Bỏ khung giá đất, cởi trói cả thị trường
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang thực hiện việc lấy ý kiến của người dân về việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để khắc phục những tồn tại mà sắc luật này chưa giải quyết được. Trong đó, bỏ khung giá đất là một trong những nội dung quan trọng được đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi, nếu được thông qua sẽ tác động lớn đến nhiều vấn đề trong đời sống kinh tế - xã hội.
Thực tế, cuối năm 2021, UBND TP.HCM từng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho Thành phố được xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên hay dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như trước đây.
Dù kiến nghị này chưa được thông qua, nhưng việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất để trao quyền cho UBND các địa phương phần nào đã đáp ứng được mong muốn của Thành phố.
Theo luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn luật sư TP.HCM, việc giá đất bồi thường tính theo khung giá đất có giá trị thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến tình trạng khó thu hồi đất vì sự phản đối của người dân. Khi bỏ khung giá đất thì giá đền bù sẽ tăng lên, phản ánh theo giá thị trường, người dân sẽ thấy mức bồi thường phù hợp với phần tài sản mà mình bị thu hồi nên sẽ dễ dàng hơn trong việc giao đất.
Ở góc độ thị trường, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá, bỏ khung giá đất sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, nhất là trong khâu tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại. Hiện nay, Chính phủ quy định 5 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được phép thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá đất nhằm xác định giá đất phải áp dụng phương pháp định giá phù hợp để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định mức giá cụ thể.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản rất khó bảo đảm thực hiện được nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường vì giá cả thường xuyên biến động. Ngay cả việc áp dụng phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập để xác định giá đất nhằm tính tiền đất của cùng một dự án cũng cho 2 kết quả với sự chênh lệch lớn.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc TP.HCM cho rằng, phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất thời gian qua có nhiều vấn đề, việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn.
“Tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất trở thành điểm nghẽn cốt yếu trong quá trình đầu tư dự án, ẩn số tiền sử dụng đất phải mất thời gian dài mới có thể xác định được khiến nhà đầu tư bị động, không thể ước tính tổng mức đầu tư và đánh giá mức độ khả thi của dự án, tăng gánh nặng chi phí lãi vay và quản lý, mất cơ hội kinh doanh, Nhà nước thì chậm thu ngân sách”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên nói.
Ông Lê Hoàng Châu nhận định, việc bỏ khung giá đất và trao quyền cho UBND cấp tỉnh tạo ra sự thay đổi mang tính đột phá, giúp giảm thời gian xác định tiền sử dụng đất từ khoảng 3 năm như hiện nay xuống chỉ còn 10-15 ngày làm việc, bởi việc áp dụng phương pháp định giá từng loại đất trong bảng giá đất và được điều chỉnh bởi hệ số K hàng năm sẽ cho kết quả rất nhanh.
“Đây là mong mỏi bấy lâu nay của các doanh nghiệp bất động sản. Việc áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá đất sẽ tăng trách nhiệm và tính chủ động của HĐND, UBND cấp tỉnh, còn nhà đầu tư có thể dự tính được số tiền sử dụng đất để tính tổng mức đầu tư, có thể đánh giá được tính khả thi của dự án, từ đó quyết định có đầu tư hay không”, ông Châu cho hay.
Mặc dù vậy, nhiều doanh nghiệp cho biết, việc bỏ khung giá đất chỉ là bước đầu, trong khi phương pháp định giá đất vẫn do Chính phủ quyết định và tại Khoản 2, Điều 129 - Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đưa ra quy định: “Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể”.
“Việc tháo gỡ vướng mắc trong các phương pháp định giá đất hiện nay phải chờ thêm một thời gian sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc nói và đề xuất rằng, cần nghiên cứu thống nhất áp dụng phương pháp duy nhất tính giá đất, đó là “phương pháp hệ số điều chỉnh khi định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất”.
Cần xây dựng hệ thống dữ liệu định giá đất
Theo các chuyên gia, bên cạnh ưu điểm, khi bỏ khung giá đất cũng sẽ xuất hiện một số vấn đề cần lưu ý. Chẳng hạn, giá đất sẽ được xác định theo sự biến động của thị trường nên có thể tăng lên, đẩy chi phí thực hiện dự án tăng theo, khiến giá nhà khó giảm. Ngoài ra, khi giá đất được xác định theo giá thị trường thì số tiền sử dụng đất cũng được đẩy tăng và điều này làm tăng chi phí khi người dân hay các tổ chức, nhà đầu tư thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ở góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Bích Trâm cho rằng, việc áp dụng theo nguyên tắc thị trường sẽ tạo ra sự minh bạch, giải quyết được hiện tượng tích trữ, đầu cơ đất đai. Bởi việc tăng giá đất lên theo giá thị trường thì các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về bất động sản cũng tăng lên. Sự chênh lệch giữa lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra ngày càng nhiều khiến lợi nhuận từ việc đầu cơ, tích trữ đất đai phần nào giảm xuống.
“Khi đầu cơ giảm thì cơ bản có thể bình ổn được thị trường trong các giai đoạn”, bà Trâm nói và đánh giá, việc đưa quy định này vào áp dụng trong giai đoạn hiện nay sẽ phần nào giúp điều tiết giá bất động sản trên thị trường.
Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc bỏ quy định về khung giá đất sẽ mở ra cơ chế giá đất “thân thiện” hơn với doanh nghiệp và người dân, trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản. Ông Quang cho rằng, xác định giá sát với thị trường không có nghĩa là để giá đất “thả nổi”, mà phải có các kênh thông tin tham khảo và sự quản lý của Nhà nước, muốn như vậy cần xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai, từ đó làm cơ sở xác định, so sánh, định giá đất trong giao dịch. Thông tin về người dùng có thể được ẩn danh, nhưng giá cả, giao dịch, diện tích… phải rõ ràng, minh bạch.
“Chỉ khi thông tin cụ thể, rõ ràng thì mới xóa bỏ được cơ chế ‘hai giá’ trong giao dịch bất động sản, tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước”, ông Quang nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, pháp luật đất đai năm 2003 đã hướng tới việc xây dựng dữ liệu về đất và Luật Đất đai 2013 một lần nữa khẳng định điều này là rất cần thiết. Tuy nhiên, hiện nay, việc thu thập dữ liệu gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là thông tin về giá đất chưa được chính xác.
Cần có một bộ tiêu chuẩn áp dụng thống nhất cho các địa phương
 |
| Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Global Home |
Thực tế, có những dự án mức bồi thường chỉ vài trăm nghìn đồng mỗi mét vuông dẫn đến thiệt thòi cho người dân, ngân sách nhà nước cũng bị ảnh hưởng. Do đó, tôi cho rằng, việc bỏ khung giá đất về cơ bản sẽ mang lại nhiều điều tích cực, mang đến nhiều hơn sự minh bạch cho thị trường.
Điều cần lưu ý là khi việc bỏ khung giá đất được triển khai chính thức, cần có các thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể để áp dụng, vận hành. Đặc biệt, cần có một bộ tiêu chí chuẩn, đầy đủ, quy định các yếu tố để tham khảo, tính giá cho tất cả các địa phương cùng áp dụng thống nhất.
Tính hai mặt của một chính sách lớn cũng sẽ bộc lộ khi triển khai trên thực tế và điều này ảnh hưởng đến các thành viên thị trường, giá bất động sản. Để vừa triển khai bỏ khung giá đất, vừa đảm bảo ổn định giá bất động sản, điều quan trọng nhất là cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn quy trình để tiết kiệm thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án, tránh lãng phí nguồn lực, chi phí cơ hội cho các nhà đầu tư.
Việc xác định giá đất thị trường sẽ không gặp khó khăn
 |
| Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Hội đồng quản trị DVL Venture |
Theo quan sát của tôi, việc bỏ khung giá đất sẽ không dẫn đến các khó khăn trong xác định giá đất thị trường, vì thị trường sẽ có sự điều tiết.
Sau khi bỏ khung giá đất sẽ có tham chiếu từ các đơn vị độc lập làm cơ sở để xác định giá đất.
Khi bỏ khung giá đất sẽ phải điều chỉnh cách tính giá đất để giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng. Việc làm này hướng đến thị trường nhiều hơn, cũng là giải pháp cơ quan quản lý hướng tới hiện nay.
Theo đó, các đơn vị độc lập sẽ tính toán, công bố các chỉ số tham chiếu làm cơ sở tính giá. Tiêu chí chung và phương pháp xác định giá đất cũng sẽ điều chỉnh, các thông tin tham chiếu được công bố kịp thời hơn, thay vì cố định thời gian dài như trước kia, không phản ánh được sự biến động của giá theo thị trường.
Tác động đến doanh nghiệp chưa rõ ràng
 |
| Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding |
Việc bỏ khung giá đất sẽ chỉ liên quan đến việc chuyển nhượng thứ cấp, còn việc giải phóng đền bù sẽ khác.
Lâu nay, đa phần các địa phương áp dụng theo phương pháp thặng dư, tức là tính doanh thu đầu vào, đầu ra, trừ chi phí, trừ lợi nhuận định mức của chủ đầu tư sẽ ra tiền sử dụng đất.
Bản chất phương pháp thặng dư đã không áp dụng hoàn toàn bảng giá đất, mà chỉ một phần, đó là trong công tác giải phóng đền bù đất.
Doanh nghiệp cũng vậy, đa phần khi làm dự án đều tính theo phương pháp thặng dư để đền bù, chứ không áp dụng hoàn toàn theo bảng giá đất.
Vì vậy, việc bỏ khung giá đất tác động đến doanh nghiệp như thế nào cần phải chờ hướng dẫn chi tiết mới biết được.
