Giá chung cư bắt đầu giảm
Tại TP.HCM, theo dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán căn hộ có dấu hiệu đi ngang, thậm chí giảm trong năm 2023 tại một số khu vực trọng điểm. Chẳng hạn, thống kê biến động lịch sử giá rao bán của Batdongsan.com.vn từ năm 2022 đến nay cho thấy, trong năm qua, giá chung cư tại TP. Thủ Đức trung bình đạt 42 triệu/m2, giảm 16,5% so với năm 2022; quận Tân Phú là 39 triệu/m2, giảm 20,4%; quận Bình Tân là 43,9 triệu/m2, giảm 14,6%...
Báo cáo từ CBRE Việt Nam cũng thể hiện, 9 tháng đầu năm 2023, giá thứ cấp căn hộ TP.HCM giảm trung bình từ 4-6%, giá sơ cấp ít biến động hơn nhưng cũng ghi nhận giảm 4,6%. Còn theo thống kê từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2023, giá thứ cấp căn hộ một số khu vực tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ từ 2-3% so với quý trước đó.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, đà phục hồi của thị trường căn hộ có thể diễn ra từ nửa cuối năm 2024 và đi theo mô hình chữ U, bắt đầu từ những phân khúc có nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao, mang lại dòng tiền ổn định như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp, bình dân. Tương tự, nguồn cung thứ cấp nếu muốn có giao dịch cũng phải trong khoảng giá mà người mua chấp nhận được.
Thị trường Hà Nội cũng có những diễn biến đáng chú ý. Phân khúc chung cư vẫn giữ được xu hướng tăng giá trong thời gian dài, nhưng nhà liền thổ - phân khúc gắn nhiều hơn với nhu cầu đầu tư ngắn hạn - lại có sự điều chỉnh mạnh. Thực tế, phân khúc này đã diễn ra một giai đoạn cắt lỗ dài cả năm 2023 tại thị trường thứ cấp, trước khi giảm dần trong những tháng cuối năm. Tính đến quý IV/2023, giá bán thứ cấp trung bình của bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đạt gần 157 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 5% theo năm.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 đã xuất hiện các động thái tích cực và tương đồng với thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước. Cụ thể, trong chu kỳ từ 2008-2012, tồn kho bất động sản tăng liên tục và tín hiệu đảo chiều xuất hiện từ năm 2013 khi tín dụng được nới lỏng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được tung ra và Luật Đất đai 2013 được thông qua để hỗ trợ cho thị trường địa ốc.
“Do đó, điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý II – quý II/2024, sau đó bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: Thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định”, ông Quốc Anh dự báo.
 |
Căn hộ thứ cấp được nhiều người quan tâm. Ảnh: Dũng Minh |
“Điểm đảo chiều” xuất hiện
Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Dương Minh Thông - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại, thị trường địa ốc đang tiếp cận “điểm đảo chiều”. Theo đó, ngoài câu chuyện vĩ mô được cải thiện, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn…, thị trường còn được thúc đẩy bởi các câu chuyện mang tính thời điểm rất rõ như giá vàng tăng mạnh.
Phân tích thêm về khía cạnh tâm lý, theo ông Thông, những nhà đầu tư sở hữu nhiều nhà đất, đặc biệt là người có tuổi, thường có quan điểm rằng, giá vàng tăng đồng nghĩa với việc giá bất động sản phải tăng theo, đây là yếu tố tâm lý quan trọng dẫn đến các kỳ vọng giá mới.
“Quan sát trong thời gian dài và với nhiều nhà đầu tư, tôi nhận thấy rằng, có nhiều người không quan tâm thị trường tài chính diễn biến ra sao, nhưng khi vàng tăng, họ nhất định cho rằng giá bất động sản cũng phải tăng song hành”, ông Thông nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, tâm lý thị trường đã tốt nhưng thanh khoản sẽ chỉ cải thiện dần dần và trước tiên sẽ bắt đầu từ khu vực nội đô với các sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Đến thời điểm hiện tại, giá một số sản phẩm thuộc phân khúc này đã tăng khoảng 30%.
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023 nhờ sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng tăng giá bất động sản, lãi suất vay mua nhà, các chính sách hỗ trợ và tình hình thực tế thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản “ấm” dần lên từ đầu năm 2024, các nhà môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư đã khởi động sớm chiến dịch kinh doanh để không bỏ lỡ cơ hội tiếp cận lượng lớn khách hàng tiềm năng.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, từ đầu tháng 12/2023, khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi, giới đầu tư đất nền đã rục rịch quay trở lại thị trường. Tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An…, số lượng giao dịch đất nền tăng khá nhanh, tập trung chủ yếu tại những lô đất có pháp lý chuẩn chỉnh, mức giá dưới 2 tỷ đồng, nằm trong bán kính 60 km xung quanh TP.HCM.
Còn ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group cho hay, với thị trường vùng ven TP.HCM, bước sang năm 2024, khách hàng có sự quan tâm nhiều hơn, đặc biệt là phân khúc nhà phố với không gian sống xanh và có giá bán hợp lý. Ngoài ra, khi mặt bằng lãi suất cho vay xuống thấp, nhiều người mạnh dạn hơn trong việc đi vay vốn ngân hàng để mua nhà. Đơn cử, PVcomBank đang cho vay lên đến 60% giá trị sản phẩm với lãi suất chỉ từ 5,99%/năm.
Tại Hà Nội, với những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ chung cư hay mặt bằng bán lẻ nội đô, nhiều môi giới chuyên phân khúc này đã bắt tay vào việc ngay sau kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu gia tăng nên giao dịch ở những phân khúc này sôi động hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, hiện nay nhiều chủ đầu tư quyết tâm đẩy hàng sớm bởi nếu đợi sang năm 2025 khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, việc thu về nguồn tiền sẽ khó khăn và mất thời gian hơn vì lúc đó chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sau khi hoàn thành tất cả nghĩa vụ để bán mới được thu tiếp 25%. Do đó, ông Tuấn dự báo nguồn cung mới trên thị trường bất động sản sẽ sớm được cải thiện trong năm 2024.
 |
Ông Dương Minh Thông, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh |
Có một diễn biến đáng chú ý đó là trong thời điểm kháng cự giá lên nhanh quá khiến nhiều người bán nhà bối rối. Ví dụ, trước đây họ rao bán giá 5 đồng mà không bán được, nhưng hiện nay, thị trường đảo chiều, lại thấy người bên cạnh bán giá 7-8 đồng, từ đó nảy sinh tâm lý lưỡng lự, không biết liệu nên bán hay chưa và bán với giá nào.
