Tín dụng bị siết, doanh nghiệp địa ốc tính “đi chậm lại”

Khóa van tín dụng

Trong thời gian gần đây, bên cạnh việc các địa phương đề xuất bảng giá đất cho chu kỳ mới với mức tăng từ vài chục phần trăm đến gấp nhiều lần, thì thông tin Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, cũng khiến các diễn đàn về nhà đất sôi nổi.

Theo thông tư mới này của Ngân hàng Nhà nước, từ thời điểm 1/1 - 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%; từ 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ lệ này giảm xuống 37%; giai đoạn 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và từ tháng 10/2022 sẽ còn 30%.

Các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, việc siết tín dụng này có thể sẽ gây khó khăn đối với một số ngân hàng có hoạt động cho vay trung dài hạn lớn. Bởi các ngân hàng thương mại hầu như sẽ không được sử dụng nguồn vốn có tính chất ngắn hạn để phục vụ cho vay hoặc đầu tư trung dài hạn. Tuy nhiên, nhìn trên tổng thể thị trường thì đây là mục tiêu khả thi.

Qua khảo sát tại các ngân hàng thương mại cho thấy, từ đầu tháng 11, nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất huy động với kỳ hạn 3 - 6 tháng từ mức 5,8 - 6,2%/năm xuống mức 5%. Động thái này cho thấy, các ngân hàng đang tập trung huy động lượng tiền gửi dài hạn. Đồng thời, các ngân hàng thương mại cũng đang tăng lãi suất cho vay bất động sản.

Lộ trình siết tín dụng địa ốc là rất rõ ràng

Cụ thể, theo bảng thống kê lãi suất tháng 11 cho thấy, mức lãi suất cho vay mua nhà với thời hạn 1 năm đang được BIDV duy trì ở mức 7,8% năm; Techcombank là 8,29%, ACB: 9,5%, VIB: 9,9%, VietinBank: 9,5%. Với kỳ hạn 2 năm, BIDV cho vay với lãi suất 8,8%, VietinBank là 10,5%, Vietcombank: 8,9%…

Thực tế, so với Thông tư 36 trước đó, lộ trình siết vốn trung dài hạn cho vay ngắn hạn đã được nới ra một chút. Nhưng về tổng thể, mục tiêu kiểm soát chặt tín dụng bất động sản còn sát sao hơn.

Đồng thời, theo các chuyên gia, chỉ đạo của Chính phủ về việc tính cả cho vay tiêu dùng với mục đích mua, sửa chữa nhà cửa vào tín dụng bất động sản sẽ đẩy tỷ lệ cho vay bất động sản tăng rất mạnh, qua đó làm giảm “room” cho vay bất động sản của các ngân hàng, đồng thời cũng khiến các tổ chức tín dụng “quyết đoán” hơn trong hạn chế cho vay địa ốc.

Kịch bản nào cho doanh nghiệp?

Phân tích về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, việc siết tín dụng có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong thời điểm hiện nay. Bởi hiện tại, nguồn vốn để phát triển dự án của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ 4 nguồn chính là vốn tự có, ngân hàng, nhà đầu tư và khách hàng.

Trong khi đó, nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn trong nước vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… Chưa kể, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung và dài hạn, nhưng lại chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn.

“Việc siết tín dụng vào bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh, các doanh nghiệp phát triển dự án. Mà còn có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt, người thu nhập thấp đô thị và sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản như vật liệu xây dựng...”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Tuy nhiên, ông Châu cũng nhấn mạnh, đây là một áp lực lành mạnh, buộc chủ đầu tư phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng nhằm phát triển thị trường bền vững.

Đồng quan điểm, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng Giám đốc DRH Holding cho biết, việc siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng là việc nên làm từ lâu chứ không phải bây giờ mới siết. Bởi việc này sẽ điều chỉnh thị trường về đúng trạng thái bền vững, chứ không phải lúc nào cũng thấp thỏm lo có thể nổ ra bong bóng. Tuy nhiên, để doanh nghiệp có điều kiện chuẩn bị tốt hơn thì việc siết tín dụng này nên có lộ trình dài hơn để phù hợp với điều kiện hiện nay.

Theo ông Sơn, việc doanh nghiệp sử dụng vốn của ngân hàng để phát triển dự án là câu chuyện cực chẳng đã. Bởi chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp Việt Nam rất cao, lãi suất khoảng từ 12 - 14%/năm, tùy thuộc theo điều kiện đảm bảo và tiến độ giải ngân. Đây cũng chính là một trong những lý do khiến doanh nghiệp Việt yếu kém, kinh doanh không có lãi bằng các đơn vị phát triển của nước ngoài.

“Việc được giải ngân các khoản vay cũng là điều kiện tốt nhưng kèm theo đó cũng là nguy cơ lớn. Bởi nếu tất cả đều không được vay hoặc điều kiện vay khắt khe thì rủi ro sẽ ít hơn, thị trường sẽ tự điều tiết. Không còn hiện tượng huy động vốn của khách hàng bằng việc bán lúa non nữa, mà sẽ là sân chơi của doanh nghiệp thực sự có tiềm lực tài chính ổn định”, ông Sơn nói và cho biết thêm, trong những năm vừa qua, DHR sử dụng khá nhiều đòn bẩy tài chính bằng việc huy động vốn từ khách hàng và ngân hàng. Tuy nhiên, trong lộ trình siết tín dụng mới này thì Công ty sẽ sắp xếp lại bằng cách đi chậm hơn.

“Việc đi chậm hơn ở đây không có nghĩa là số lượng dự án sẽ ít đi, mà là sẽ làm chậm lại”, ông Sơn nhấn mạnh.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng Giám đốc Netland cho biết, việc ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản chỉ ảnh hưởng đến những công ty chưa có dự án mới hoặc chưa được giải ngân. Còn đối với Netland thì không ảnh hưởng nhiều, bởi từ trước đến nay, Công ty chỉ sử dụng nguồn vốn từ đối tác nước ngoài nên rất ổn định.

“Từ khi bắt tay vào phát triển dự án, ban lãnh đạo công ty đã xác định việc huy động nguồn vốn từ ngân hàng rất rủi ro và không ổn định, nên đã hướng đến kênh huy động vốn từ những đối tác nước ngoài. Tuy gặp nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian hơn nhưng ổn định”, ông Quang nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại quận 9, TP.HCM cũng chia sẻ, trước việc siết tín dụng của ngân hàng, công ty đã phải tự cân đối để làm sao phát triển bền vững hơn. Đơn cử, nếu như trước kia, trong vòng 1 năm, công ty làm 5 dự án gối đầu nhau thì giờ đây chỉ làm 2 dự án thôi.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc nghiên cứu thị trường của DKRA Việt Nam cho biết, huy động vốn từ cổ phiếu và phát hành trái phiếu đang là xu thế hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản. Đây được xem là hình thức linh hoạt, nhanh nhạy và chủ động của chủ đầu tư, là hình thức tích cực để giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Đồng thời, làm giảm bớt áp lực nguồn tài chính trong lĩnh vực tài chính ngân hàng.

Cụ thể, đã có không ít doanh nghiệp hướng đến kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Có thể kể đến một loạt các công ty như Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (NVL), Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền KDH); Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG); Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú (VPI); Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO (CTI)…