Ngân hàng khó mở “hầu bao” với bất động sản
Dư nợ tín dụng tăng mạnh nửa đầu năm, khiến hạn mức cho vay còn lại của năm 2022 không còn nhiều. Các nhà băng vì thế khó mở “hầu bao” đẩy vốn vào lĩnh vực bất động sản, kể cả vay mua nhà cuối năm.
Báo cáo tình hình hoạt động quý III/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 8 giảm hơn 7.340 tỷ đồng so với cuối tháng 6, còn 777.235 tỷ đồng.
Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 185.406 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 23,85% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 42.193 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,4%; các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 37.151 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,8%.
Trong khi đó, dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 35.802 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,6%; các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 56.403 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,25%; cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 143.452 tỷ đồng, chiếm 18,45%; cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 77.311 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 9,95%. Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 199.517 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,7%.
Tuy vậy, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại thời điểm cuối tháng 8 vẫn tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%...
Theo quan điểm của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản thường cấp trong thời gian dài, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn, nên nếu không điều tiết tốt, ngân hàng sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản.
Đáng chú ý, trong giai đoạn cần ưu tiên kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng thì việc mở rộng tín dụng cho bất động sản sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong thực hiện mục tiêu chính sách tiền tệ, chưa nói tới đi ngược lại mục tiêu này. Các ngân hàng cũng cần hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản quy mô lớn. Thay vào đó, đưa vốn vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hiệu quả cao, các dự án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt..., đồng thời đẩy mạnh vốn vào sản xuất.
Theo quy luật, cuối năm là thời điểm ngân hàng rầm rộ tung ra các chương trình ưu đãi, nhất là cho vay mua nhà thì năm nay điều này hầu như không diễn ra. Những nhà băng có thế mạnh về tín dụng mua nhà như Sacombank, Techcombank... cũng cho hay sẽ sử dụng room tín dụng được nới thêm để giải ngân vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên.
Tại MB, theo ông Vũ Thành Trung, thành viên Ban điều hành Ngân hàng, khi được nới room thêm 3,2%, tương đương tăng thêm 12.000 tỷ đồng, MB định hướng trong vòng 1 tháng phân bổ số vốn này vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh.
Khó tiếp cận, lãi vay tăng cao
Báo cáo tình hình hoạt động quý III/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 8 giảm hơn 7.340 tỷ đồng so với cuối tháng 6, còn 777.235 tỷ đồng.
Tính đến cuối tháng 10/2022, tăng trưởng tín dụng toàn ngành đã đạt 11,5% so với cuối năm 2021, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm của ngành là 14% và Ngân hàng Nhà nước kiên định với chủ trương không nới room. Dư địa cho vay còn lại trong 2 tháng cuối năm của các ngân hàng rất hạn chế, nên vốn tín dụng tập trung vào lĩnh vực thiết yếu và lĩnh vực ưu tiên.
Mặt khác, do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian vay vốn dài, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay là vốn vay trung, dài hạn. Trong khi đó, kể từ đầu tháng 10/2022, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của ngân hàng phải giảm từ 37% xuống còn 34% theo quy định của Thông tư 08/2020/TT-NHNN.
Chủ trương điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là không cấm tín dụng vào bất động sản, nhưng cần phải cẩn trọng và có cơ cấu danh mục đầu tư tín dụng hợp lý để hạn chế rủi ro, đặc biệt trong điều kiện áp lực tín dụng rất lớn.
Tổng giám đốc một ngân hàng thừa nhận, trong bối cảnh lãi suất huy động tăng mạnh khi Fed tăng mạnh lãi suất, kỳ hạn dài đã lên trên 10%/năm, cùng với đó là room tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay đã tăng từ 2 - 3%/năm so với hồi đầu năm. Hiện các ngân hàng áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà dao động từ 12,5 - 14%/năm, nhưng cũng chọn lọc khách hàng để cung ứng vốn, bởi room tín dụng vừa được cấp thêm chỉ từ 1 - 4% cho 3 tháng cuối năm.
Ngay cả các ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước chiếm tỷ lệ sở hữu đa số, vốn được xem là cạnh tranh nhất trên thị trường về lãi suất cho vay mua nhà lâu nay như Vietcombank hiện đã nâng lãi suất cho vay lên 11 - 12%/năm vì lãi suất đầu vào tăng.
Các ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, trong đó có Ngân hàng Shinhan trước đây thường áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà thấp 5,5 - 6,5%/năm thì nay đã tăng lên 8 - 9%/năm. Dù vậy, theo ông Trịnh Bằng Vũ - Giám đốc Khối cho vay khách hàng cá nhân Shinhan Bank, Ngân hàng cũng khá chọn lọc người vay vì room tín dụng hạn chế.
Thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước từng bước siết lại tín dụng ở lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản, do đó, các chủ thể kinh doanh trong lĩnh vực này gặp khó về vốn, ảnh hưởng đến thị trường.
Bài học nợ xấu tăng mạnh do đẩy vốn ồ ạt vào bất động sản trước đây đã để lại hậu quả nặng nề vẫn chưa xử lý rốt ráo dù đã có Nghị quyết 42, vẫn có tính thời sự cao trong giai đoạn hiện nay. Vì thế, việc cấp vốn đối với thị trường bất động sản theo các chuyên gia, thực tế không xấu, song cần phải phân biệt được cho vay ở phân khúc nào để hạn chế tối đa rủi ro.
