Tín dụng bất động sản, lạt mềm buộc chặt

Vốn tín dụng sẽ tiếp tục vào bất động sản

NHNN cho phép thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như dự thảo sửa đổi Thông tư 36 trước đó. Theo quy định tại Thông tư 06, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%, thay vì 250% như dự kiến; tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giữ nguyên 60% đến hết năm 2016, rồi hạ dần về 50% từ 1/1/2017 đến 31/12/2017 và xuống 40% từ 1/1/2018.

Một chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 theo hướng nâng hệ số rủi ro các khoản vay bất động sản từ 150% lên 200% thay vì 250% là hợp lý trong bối cảnh sắp tới phải kiểm soát cho vay bất động sản. Đồng thời, việc kiểm soát trên có lộ trình khi quy định này chỉ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2017, để cho hệ thống ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản có nửa năm để điều chỉnh. Tuy nhiên, theo chuyên gia trên, cần phân bất động sản thành 4 nhóm, với các mức độ rủi ro khác nhau, như ít rủi ro hơn thì 160%, 170%, chứ không phải cào bằng 200%.

Theo thống kê của NHNN, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của hệ thống các tổ chức tín dụng đến thời điểm cuối tháng 12/2015 tăng khá cao, trong đó khối ngân hàng thương mại có vốn nhà nước là 33,36% và ngân hàng thương mại cổ phần là 36,9%, gần tiệm cận mức giới hạn theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36 ban đầu. Đó là lý do các ngân hàng chạy đua huy động lãi suất tiền gửi tiết kiệm thời gian qua, khiến không ít người lo lắng, lãi suất cho vay cũng sẽ tăng dần trong thời gian tới, nhất là đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, Thông tư 06 ra đời đã phần nào làm giảm lo lắng trên. Thị trường bất động sản và cả ngân hàng có thể thở phào.

Theo một lãnh đạo của Eximbank, với xu hướng lãi suất huy động tăng những tháng đầu năm, cộng với chủ trương siết tín dụng bất động sản như dự thảo ban đầu, chắc chắn sẽ khiến lãi suất cho vay lĩnh vực này tăng. Nhưng việc NHNN ban hành Thông tư 06 sẽ giúp lãi suất ổn định, khó tăng mạnh so với hiện nay.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, nếu giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40% và tăng hệ số rủi ro đối với các khoản kinh doanh bất động sản lên 250% thì khó tránh được lãi suất cho vay bất động sản tăng. Tuy nhiên, lãi suất cho vay sẽ khó có thể tăng mạnh, nhất là khi NHNN đã ban hành Thông tư 06. Bởi trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt như hiện nay, khi muốn điều chỉnh lãi suất, các ngân hàng sẽ phải nghe ngóng cung - cầu thị trường và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chứ không phải chỉ phụ thuộc vào lãi suất huy động. Đầu ra tín dụng vẫn được NHNN kiểm soát 18-20% năm nay và cầu vốn chưa đột biến, nên lãi suất khó tăng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng đánh giá cao sự cầu thị tiếp thu ý kiến đóng góp từ thị trường của NHNN, ban hành chính sách siết tín dụng bất động sản với lộ trình phù hợp, đã giải tỏa căng thẳng cho cả ngân hàng và giới đầu tư bất động sản, không tạo sốc cho thị trường.

Hiện các ngân hàng tiếp tục tăng rót vốn vào bất động sản, nhất là cho vay cá nhân mua nhà. Đơn cử, VIB triển khai chương trình vay bất động sản lãi suất 7,49%/năm, sau thời gian ưu đãi, lãi suất bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng biên độ 3,99%/năm. Bên cạnh đó, 50 khách hàng giải ngân sớm nhất mỗi tháng 5, 6, 7 sẽ được hưởng lãi suất 0%/năm trong tháng đầu của khoản vay.

Ông Godfrey Swain, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ của VIB nhận định, 2016 vẫn là năm phát triển của thị trường bất động sản, do nhu cầu tăng, nên dòng chảy tín dụng vào bất động sản tăng là điều tất yếu, tuy nhiên sẽ không đột biến. Bên cạnh đó, kiểm soát rủi ro tín dụng vẫn là công tác được quan tâm song song với tăng trưởng dư nợ.

“Rủi ro không chỉ nằm ở cho vay bất động sản, mà có thể xảy ra với bất cứ hình thức tín dụng nào, nhưng Ngân hàng đã kiểm soát tốt rủi ro. Khi cho vay, VIB sẽ xem xét các yếu tố như nhu cầu vay mua nhà để ở chứ không phải đầu tư; chọn lọc dự án”, ông Godfrey nói.

Vẫn kiểm soát chặt rủi ro để hạn chế nợ xấu

Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng vừa ban hành Chỉ thị số 04/CT-NHNN về một số giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng những tháng cuối năm 2016 để góp phần thực hiện các mục tiêu của Chính phủ tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 7/1/2016, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 9/5/2016, Nghị quyết số 35/NQ-CP ngày 16/5/2016.

Chỉ thị khẳng định, trong những tháng cuối năm 2016, NHNN kiên định với mục tiêu đã đề ra tại Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 23/2/2016, thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất - kinh doanh, nhưng không chủ quan với diễn biến của lạm phát. Văn bản cũng yêu cầu các đơn vị trực thuộc NHNN theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống, cũng như từng tổ chức tín dụng; có biện pháp xử lý nghiêm các tổ chức tín dụng vi phạm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng theo thông báo của NHNN.

Cùng với đó là theo dõi, giám sát chặt chẽ và cảnh báo tổ chức tín dụng có quy mô và tốc độ tăng trưởng tín dụng ở một số ngành, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như tín dụng trung, dài hạn, tín dụng đối với nhóm khách hàng lớn, tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, tín dụng đối với các dự án BOT, BT giao thông. Tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ. Tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Thực tế, trong năm qua, tín dụng tăng trưởng theo hướng khuyến khích, nhưng không phải không có rủi ro, nếu kiểm soát yếu kém sẽ đem lại nợ xấu lớn. Trong năm 2015, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản được xem là tăng trưởng cao so với những năm trước.

Theo Vụ Tín dụng (NHNN), tín dụng bất động sản trong năm qua liên tục tăng, hiện dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản vào khoảng 393.000 tỷ đồng,  tương đương tăng khoảng 80% so với năm 2012.

Báo cáo kinh tế vĩ mô của Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) nhận định, sự phục hồi của bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, tuy nhiên, cần thận trọng với sự tăng trưởng nóng của thị trường và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ.