Tìm nút thắt trọng yếu của condotel

Tư duy bó hẹp hạn chế không gian sinh tồn của condotel

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính đến nay cả nước có khoảng 82.902 sản phẩm condotel, trong đó có khoảng 19.611 condotel đã được đưa vào sử dụng, 3.379 condotel đã hoàn thiện xây dựng nhưng chưa sử dụng. Còn lại 44.458 condotel đang xây dựng và 15.454 condotel chưa xây dựng.

Số lượng condotel tồn lại nhiều như vậy cho đến nay là một thực trạng khá đáng quan ngại đối với loại hình sản phẩm này, trong đó nguyên nhân được nhắc tới nhiều nhất là thiếu khung pháp lý hướng dẫn.

Để tháo gỡ điểm nghẽn này, mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng được nhiều người ví như “ánh sáng cuối đường hầm” cho condotel.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế và luật, Văn bản 703 mới chỉ xử lý tạm thời được phần “ngọn” mà chưa thực sự giải quyết được phần “gốc” của condotel. Bởi vì, nó chỉ hướng dẫn thực thi theo pháp luật hiện hành, thống nhất lại những điểm đang có những cách hiểu còn khác nhau giữa các địa phương.

Theo luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông, Văn bản 703 chỉ là văn bản mang tính hướng dẫn nội bộ cho các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh. Tinh thần pháp lý của Văn bản 703 đều dựa trên luật hiện hành như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Kinh doanh bất động sản. Văn bản này không phải văn bản quy phạm pháp luật, nhưng nhiều người lại hồ hởi, coi đó như “giấy khai sinh” cho condotel.

“Phải khẳng định, condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel phải minh bạch hồ sơ”, ông Huế đánh giá.

Cũng theo ông Huế, việc cấp sổ đỏ cho condotel như là cú huých cho thị trường lúc đang gặp khó khăn, nhưng việc này cũng phát sinh hai điều.

Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro. Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp, nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

“Nếu sau 50 - 70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được”, ông Huế nói và cho biết, vấn đề này Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch không giải quyết được. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc nhìn nhận condotel theo hướng của Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch là khách sạn, không có vế chung cư khiến bó hẹp không gian cho loại hình này phát triển.

Đối với condotel, bản chất là condominium và hotel, tức là nó sẽ có phần dùng làm hotel, có phần làm chung cư. Tại Việt Nam, loại hình này được đặt nhiều cái tên như căn hộ du lịch, đất ở không hình thành đơn vị ở và thực tế, đã có một số chủ đầu tư dùng để xin dự án và các địa phương đã phê duyệt dự án kiểu này.

Theo ông Võ, trong Luật Đất đai 2003 đã có quy định rõ, một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích với mục đích chính là để ở và tiền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất được tính theo mục đích chính. Với quy định đó, thì condotel không có vấn đề gì vướng mắc, vì bản chất của nó là một loại hình bất động sản đa công năng, hay thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích.

Tuy nhiên đến nay, cái khó là cơ quan quản lý vẫn cứ loay hoay với cái tên mà chưa đưa condotel vào hệ thống pháp luật. Thực tế, tranh cãi về tên gọi là không cần thiết, bởi nếu sau này, thực tế phát triển có thêm những tên gọi khác thì không thể đưa tên gọi vào luật cho phù hợp được.

Nếu chủ đầu tư vận hành, khai thác tốt, thì dự án condotel vẫn hút nhà đầu tư dù có hay không có sổ đỏ

Trong đó, điểm quan trọng nhất là việc sử dụng đất và công năng của một công trình xây dựng được quy định trong Luật Đất đai vẫn chưa rõ. Văn bản 703 đã chỉ ra việc theo Luật Du lịch thì condotel là căn hộ du lịch và nó là để kinh doanh, mà để kinh doanh thì chế độ sử dụng đất là theo đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp.

Tuy nhiên, theo ông Võ, đó cũng là một cách hiểu. Condotel có thể là pha trộn, có phần để ở và có phần để kinh doanh, cũng như với mô hình chung cư hiện nay, các tầng dưới có thể để kinh doanh còn phía trên là để ở. Chẳng hạn như tại tòa nhà Fraser Suites của BIM Group tại Hà Nội, phía dưới là cửa hàng kinh doanh, giữa là chung cư, một số tầng trên là khách sạn, phía trên cùng là cho thuê tầng áp mái của đại sứ Canada có công ty quản lý cụ thể.

“Trên thực tế, việc quá đa dạng các mô hình đó dẫn đến cần một sự linh hoạt trong quản lý, nhưng khung pháp lý hiện nay còn quá chật”, ông Võ nhận định và cho biết, Văn bản 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, chúng ta cần có một số điều cần hướng dẫn tiếp nữa, cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng, chứ không cấp chứng nhận cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp chủ đầu tư bán cả quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư thứ cấp thì sẽ xử lý ra sao. Điều này cần có hướng dẫn tiếp, khi pháp luật hiện hành chưa đủ để áp vào những trường hợp này. Do đó, hiện nay, điều quan trọng là cần nới rộng “chiếc áo” pháp luật, trong đó gắn sự phát triển của condotel với chính sách phát triển về đất đai.

Tại các nước phát triển như Mỹ, chủ đầu tư đầu tư condotel sẽ không bị vướng bởi đã có chế độ sử dụng đất rành mạch. Tại đây, nếu doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì sẽ được hưởng mức thuế thấp, còn muốn thuê dài hạn thì mức thuế phải chịu sẽ cao.

Vấn đề không phải là tờ giấy khai sinh

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thọ Tuyển, chuyên gia bất động sản cho rằng, một sản phẩm bất động sản cần nằm trong sự điều chỉnh của một luật nào đó, cần được thừa nhận và có pháp lý rõ ràng. Từ đó, các hoạt động mua, bán, cho thuê, thế chấp được diễn ra hợp pháp. Đó là trách nhiệm của Nhà nước và trước sau gì cũng phải làm.

Tuy nhiên, pháp lý không đóng vai trò quyết định trong sự tồn vong của dòng bất động sản nghỉ dưỡng. Sự tồn vong của nó hoàn toàn phụ thuộc vào “cha đẻ”, tức là chủ đầu tư, chứ không phải người cấp giấy khai sinh là Nhà nước.

Trên thực tế, việc khai thác phụ thuộc rất nhiều vào tỷ lệ lấp đầy và giá phòng. Thường thì các chủ đầu tư chỉ thu về lợi nhuận 5 - 6% trên tổng giá trị căn hộ. Như vậy có nghĩa, nếu cam kết với khách hàng 10%/năm, thì họ phải bù ra mỗi năm từ 4 - 5%. Sau 10 năm, tổng số tiền phải bù ra có khi lên tới 50% giá trị căn condotel. Tuy nhiên, bằng kỹ thuật của mình, một số chủ đầu tư đã khéo léo khi tăng giá bán lên để lấy thu bù chi, đẩy giá lên cao gấp rưỡi hoặc gấp đôi so với giá trị thực của sản phẩm. Trong khi khách hàng thiếu thông tin hoặc quá tin tưởng vào chủ đầu tư nên vẫn mua vào. Đến khi dự án không thể khai thác tốt như kế hoạch, chủ đầu tư không đủ tiền chi trả lãi cam kết khiến lòng tin bị đánh mất, ảnh hưởng chung tới cả thị trường.

“Theo tôi, đã đến thời điểm các chủ đầu tư nên trả condotel về với giá trị thực của nó. Không tăng giá, không cam kết gì, mà hãy tập trung vào khai thác quần thể nghỉ dưỡng của mình thật hiệu quả, qua đó gia tăng lợi nhuận cho khách hàng. Đây là một loại hình sản phẩm hay, đừng để nó chết yểu khi chưa kịp khai sinh như vậy”, ông Tuyển nhấn mạnh.