Từ câu chuyện giá thuê…
“Chúng ta đang nói nhiều về giá thuê bất động sản công nghiệp tăng cao, nhưng cần nhìn vào bản chất khi nó phản ánh cả câu chuyện chất lượng sản phẩm và trình độ thị trường mà các chủ đầu tư có thể đạt được”. Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam bắt đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về thu hút đầu tư vào khu công nghiệp.
Theo bà Vân, câu chuyện giá thuê hiện phản ánh một điều, giá thuê cao thì tiêu chuẩn bàn giao cũng cao hơn. Ví dụ, với dự án khu công nghiệp của chủ đầu tư nước ngoài, các tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy thường cao hơn so với nhà chủ tư trong nước. Do đó, sự cạnh tranh về giá là vấn đề của nội khối, chứ không phải giữa 2 khối với nhau. Tuy nhiên, bà Vân đánh giá, mặt bằng giá thuê giai đoạn hiện tại là hợp lý.
Cũng theo bà Vân, yếu tố cốt lõi dẫn tới thành công trong thu hút đầu tư vào khu công nghiệp là chủ đầu tư phải đọc được nhu cầu của khách thuê, từ lợi thế về vị trí, mức độ hoàn thiện hạ tầng cơ sở, tới hạ tầng giao thông kết nối với hệ thống cảng biển, kho bãi, logistics…
“Điều này lý giải vì sao các dự án khu công nghiệp có vị trí tốt, khả năng kết nối cao, hỗ trợ nhiều cho hoạt động logistics và xuất khẩu luôn có tỷ lệ lấp đầy tốt, nếu thiếu một trong những yếu tố này sẽ khó thu hút khách thuê”, bà Vân nhấn mạnh.
Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp quý I/2021 của JLL Việt Nam cũng cho thấy, các địa phương đáp ứng đầy đủ yêu cầu về vị trí, hạ tầng cơ sở, hạ tầng giao thông… như Hải Phòng, Bắc Giang hay Quảng Ninh đều đang hấp dẫn khối ngoại. Ví dụ, tính riêng các dự án đã ký biên bản ghi nhớ trong quý đầu năm nay, với sự góp mặt của Foxcon (giá trị 1,5 tỷ USD), JAsolar (220 triệu USD), Risesun Investment Pte.Ltd (81 triệu USD)…, Bắc Giang trở thành địa phương nổi bật trong thu hút FDI khu vực phía Bắc. Hay như Hải Phòng, với cam kết đầu tư mạnh mẽ từ LG Display (giá trị 3,27 tỷ USD), đã giúp địa phương này tiếp tục củng cố vị trí trong tốp đầu về thu hút FDI trên cả nước.
Về tổng quan, bà Vân đánh giá, hiện là “giai đoạn vàng” để lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam thu hút vốn FDI. Theo bà Vân, Việt Nam vẫn đang đón nhận tích cực sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng trên thế giới. Trong đó, những yếu tố nền tảng như tình hình kinh tế - xã hội ổn định, vị trí địa lý thuận lợi cho việc phát triển logistichs và xuất khẩu, giá nhân công rẻ hay việc gia nhập nhiều hơn các hiệp định thương mại tự do… sẽ khiến Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư châu Âu, Mỹ, thay vì nhà đầu tư truyền thống châu Á như trước đây.
… Đến yếu tố chiến lược “vị trí”
Đánh giá cao những bước tiến dài của Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài nói chung, sự “chuyển mình” của các địa phương trong hoạt động này nói riêng, bà Somhatai Panichewa, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Amata Việt Nam cho rằng, các chính sách ưu đãi, hỗ trợ thu hút đầu tư của Việt Nam ngày càng hoàn thiện, tạo sức hút mạnh mẽ đối với nhà đầu tư quốc tế.
Đặc biệt nhấn mạnh đến yếu tố vị trí như một lợi thế cạnh tranh, bà Somhatai Panichewa cho biết, Việt Nam có lợi thế lớn so với nhiều quốc gia khác trong khu vực ASEAN khi gần kề Trung Quốc - thị trường xuất khẩu lớn nhất thế giới, chưa kể cũng gần nhiều thị trường năng động khác như Thái Lan, Malaysia, Hàn Quốc…
“Đây cũng chính là lý do Amata chọn Việt Nam, chứ không phải Ấn Độ, Trung Quốc hay Myanma - là những thị trường được tìm hiểu trước”, bà Somhatai Panichewa nói và cho biết, sau Đồng Nai - địa phương đầu tư chiến lược đầu tiên của Amata khi đặt chân vào Việt Nam, Quảng Ninh được chọn là điểm đến tiếp theo bởi nơi đây có cảng nước sâu Lạch Huyện - rất thuận lợi để phát triển logistics, đặc biệt là hoạt động xuất nhập khẩu, tiện lợi cho việc nhập khẩu nguyên liệu cho ngành sản xuất và xuất khẩu sản phẩm. Đây có thể nói là lợi thế rất lớn, thu hút được ngày càng nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài vào khu vực phía Bắc.
“Cảng nước sâu Lạch Huyện không chỉ có vốn đầu tư của Nhà nước, mà còn có vốn ODA của Nhật. Khi nghĩ đến lý do sâu xa Chính phủ Nhật hỗ trợ xây dựng một cảng nước sâu tại miền Bắc thì đó là việc trong tương lai sẽ có nhiều nhà đầu tư ‘xứ sở mặt trời mọc’ đầu tư vào khu vực này”, bà Somhatai Panichewa nhấn mạnh.
Cũng theo bà Somhatai Panichewa, còn có lý do khác cho thấy sức hấp dẫn của Quảng Ninh, đó là vị trí của cảng nước sâu Lạch Huyện ở gần Trung Quốc. Có nhiều khả năng có thể xảy ra, chẳng hạn các nhà đầu tư từ Nhật Bản vì nhiều lý do muốn đưa những nhà máy của họ ra khỏi Trung Quốc nên muốn tìm địa điểm khác để thay thế và Quảng Ninh của Việt Nam là điểm đến, hoặc cũng có thể là họ muốn xây dựng thêm nhiều nhà máy của Nhật hơn nữa để xuất khẩu vào Trung Quốc và từ vị trí cảng nước sâu này họ có thể đi đến nhiều thị trường khác như Mỹ, châu Âu...
Bà Somhatai Panichewa còn chia sẻ thêm rằng, trước đó Amata dự tính chọn Hải Phòng, nhưng khi đó, mật độ xây dựng tại Hải Phòng đã rất cao, trong khi điều mà Amata tìm kiếm là một khu đất đủ rộng để có thế phát triển được nhiều dự án lớn, cho nên Quảng Ninh được chọn.
“Nói cách khác, Quảng Ninh có lợi thế của người đi sau, cộng với sự cởi mở của chính quyền địa phương đã khiến chúng tôi đi đến quyết định đầu tư vào tỉnh này”, bà Somhatai Panichewa nói.
Và sự tính toán khoa học
Đánh giá về lợi thế trong thu hút đầu tư ở nhiều địa phương giai đoạn hiện tại, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho rằng, việc nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn địa phương để đầu tư là một sự tính toán kỹ lưỡng, khoa học, chứ không đơn thuần vì yếu tố lợi ích.
Theo ông Trụ, tương tự Hàn Quốc trước đây, Việt Nam là quốc gia có độ mở lớn về kinh tế (xuất khẩu lớn), ban đầu cũng hướng vào xuất khẩu, thị trường nội địa đông dân và điều các nhà đầu tư FDI lớn mong muốn là liên kết Việt Nam với chuỗi cung ứng toàn cầu, hoàn thiện chuỗi sản xuất. Mặt khác, Việt Nam có lợi thế khi tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do, trong đó Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) tạo lợi thế lớn cho các mặt hàng xuất khẩu nhờ các ưu đãi về thuế quan…
“Tôi được biết, trước khi tới Việt Nam, Samsung đã có lựa chọn khác, nhưng vì mối quan hệ hữu hảo giữa 2 quốc gia Hàn Quốc và Việt Nam, vì sự yêu mến con người Việt Nam và đặc biệt là chính sách ‘trải thảm đỏ’ của Việt Nam nên họ đã chọn Việt Nam là đối tác. Đây là thành công điển hình trong xúc tiến đầu tư tầm quốc gia”, ông Trụ nhấn mạnh.
