Cú sốc kép
Trong cuộc trò chuyện cùng phóng viên mới đây, khi đánh giá về tác động kép của việc điều chỉnh hệ số K với đất đai trên địa bàn TP. Hà Nội và “cái hạn” 28/2/2021 để người dân, doanh nghiệp thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ trước đây, TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, cả hai động thái trên đều cho thấy sự chưa hợp lý.
Phân tích kỹ hơn, ông Cường cho rằng, việc Hà Nội điều chỉnh hệ số K là cần thiết để giá đất tiệm cận với giá thị trường, vì trên thực tế, các doanh nghiệp thương lượng, bồi thường, giải phóng mặt bằng đều theo giá thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung như hiện nay, việc điều chỉnh này chưa thực sự thích hợp. Nói cách khác, cần có lộ trình cho sự điều chỉnh, bởi cả người dân và doanh nghiệp đều đang gặp nhiều khó khăn do áp dụng bảng giá đất mới, cũng như những thách thức do dịch bệnh mang đến.
Về hạn thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ của người dân trước ngày 28/2, ông Cường nhìn nhận, việc người dân ùn ùn đến các văn phòng đăng ký đất đai và đơn vị thuế của Hà Nội để nộp tiền những ngày cuối tháng 2 là điều dễ hiểu, bởi nếu không nộp kịp trước hạn này, thì số tiền phải nộp sẽ lớn hơn nhiều do áp dụng bảng giá đất mới. Tuy nhiên, điều đáng nói là với cả một chính sách lớn, một vấn đề lớn nhưng lại không được truyền thông rộng rãi, kịp thời trước đó trong một thời gian đủ dài để người dân có thể tuần tự thực hiện chính sách.
“Tại sao không truyền thông trước tới địa phương, doanh nghiệp và người dân? Nếu thông báo trước từ khoảng 1 năm thì người dân và doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị vì tiền thuế đất rất lớn. Đằng này, đến khi chuẩn bị hết hạn mới thông báo khiến cộng đồng bị giật mình và cuống lên chen nhau đi nộp thuế phí, trong bối cảnh yêu cầu giãn cách xã hội vẫn còn”, ông Cường bức xúc.
Trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2020 của CBRE Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội được ghi nhận trung bình ở mức 1.412 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3% theo năm - mức giá được coi là cao với nhiều người dân đang có nhu cầu mua nhà. Đơn vị này cũng dự báo giá bán trung bình dự kiến sẽ tăng khoảng 4 - 6% theo năm trong năm 2021.
Còn với thị trường TP.HCM, cả năm 2020 chỉ có 163 căn hộ thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 20 triệu đồng) được đưa ra thị trường, chiếm 1% tổng nguồn cung mới (16.895 căn), trong khi phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng) có tới 7.114 căn (chiếm 42,1%), phân khúc trung cấp (giá từ 20 – 40 triệu đồng) có 9.618 căn (chiếm 56,9%).
Điều này đã cho thấy sự khan hiếm của phân khúc nhà bình dân, trong khi nhu cầu với phân khúc này vẫn luôn ở mức cao.
 |
Giá nhà tăng cao khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân bị hạn chế |
Áp lực thuế đất
Trong các yếu tố “cứng” làm nên giá nhà thì thuế và các khoản thu khác từ đất giữ một vai trò quan trọng. Cùng với đó là việc quỹ đất ngày càng khan hiếm đã dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư chủ động phát triển các dự án cao cấp để có lãi nhiều hơn, thay vì làm các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân. Thực tế này càng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân bị hạn chế.
Đối với hệ số K, cần cân nhắc đảm bảo mức tăng phù hợp đối với các khu vực khác nhau. Mức cao đối với các khu vực cần bảo tồn và hạn chế xây dựng, mức thấp hơn đối với khu vực khuyến khích xây dựng phát triển dự án và cung cấp nhà ở phục vụ nhu cầu người dân.
Khi chia sẻ về câu chuyện thuế sử dụng đất, giá đất dẫn đến việc giá bất động sản liên tục tăng, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC khẳng định, hiện nay tất cả chủ đầu tư dự án bất động sản đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu tiền thuế sử dụng đất nên tiền thuế sẽ tỷ lệ thuận với giá bất động sản.
Lấy ví dụ về dự án FLC Sầm Sơn, ông Quyết tính toán, một m2 đất của dự án chịu thuế sử dụng đất là 4 triệu đồng và doanh nghiệp của ông phải chi hàng nghìn tỷ đồng thuế. Ngoài ra, giá nhà còn cộng thêm khoảng 4 triệu đồng xây dựng hạ tầng và trên dưới 20% cho đại lý bất động sản làm truyền thông và các chi phí khác. Như vậy, nếu làm hạ tầng, giá bán cho nhà đầu tư mua nhà ban đầu ít nhất phải hơn 10 triệu đồng/m2 mới có thể nghĩ đến lợi nhuận. Khi du lịch phát triển, giá đất tăng lên thì nhà đầu tư mua nhà ban đầu hưởng lợi nhiều chứ không phải chủ đầu tư, ngoại trừ chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính, chia dự án thành các phân kỳ đầu tư và giữ lại một lượng hàng nhất định chờ tăng giá.
Chủ tịch FLC cũng nhận định, trong bối cảnh hiện nay, không nhiều chủ đầu tư có lãi nếu tính chi li các khoản thuế, tiền đền bù, thuế, chi phí vốn vay...
Theo ông Quyết, đây là một trong những lý do khiến cho các dự án nhà ở xã hội ít thu hút được các chủ đầu tư và chính Tập đoàn FLC muốn đầu tư vào phân khúc này nhưng thủ tục, quỹ đất thì còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Cùng quan điểm về các yếu tố hình thành giá bất động sản đang tăng lên, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, giá bất động sản được quyết định một phần rất quan trọng bởi sự điều chỉnh hệ số K và khi K điều chỉnh (hầu như chỉ theo chiều hướng tăng) mà chủ đầu tư dự án không tăng giá bán thì không thể triển khai được. Tuy nhiên, mức lợi nhuận tổng thể và điểm giá (price point) cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa, ví dụ như chi phí xây dựng và chi phí tài chính tăng dần đều khiến giá khó chuyển động theo xu hướng ngược lại.
“Chính phủ đã có những chiến lược rất tốt để cải thiện môi trường đầu tư, thủ tục hành chính để thu hút ngày càng nhiều hơn nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Điều này giúp cho người Việt có thể chọn lựa nhiều dự án khác nhau với các tiêu chuẩn quốc tế và giá nhà cũng đi theo xu hướng này”, ông David Jackson cho biết thêm.
Đánh giá về tác động của việc điều chỉnh hệ số K tới giá nhà ở, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho rằng, việc điều chỉnh hệ số K hàng năm nhằm đảm bảo giá đất công bố trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh sát với giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Do vậy, sẽ đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước cũng như quyền lợi cho người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, đối với chủ đầu tư, việc tăng hệ số K cũng tạo áp lực nhất định khi chi phí phát triển dự án sẽ tăng lên, buộc họ phải lựa chọn hoặc tăng giá bán nếu muốn duy trì biên lợi nhuận kỳ vọng hoặc rà soát lại kế hoạch bán hàng và chính sách giá nếu muốn đạt được tốc độ bán hàng khả quan hơn, nhưng biên lợi nhuận có thể sẽ thấp hơn so với trước đây.
Còn theo ông Cường, việc chọn thời điểm áp dụng hệ số K và các chính sách liên quan đều rất quan trọng vì nó chi phối khá nhiều đến sự thăng trầm của thị trường địa ốc, bởi việc chủ đầu tư tăng giá bán khi áp dụng hệ số K mới là đương nhiên.
“Tất cả các chi phí tăng thêm này người sử dụng ở thực sẽ gánh chịu và ngày càng khiến nhiều người khó tiếp cận nhà ở”, ông Cường nói.
