Đổi trái phiếu lấy nhà ở
Thời gian gần đây, một số nhà đầu tư đang nắm giữ trái phiếu địa ốc bỗng nhận được đề nghị của doanh nghiệp về việc hoán đổi trái phiếu lấy căn hộ với tỷ lệ chiết khấu cao.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chị Mai Hằng, nhà đầu tư ở Hà Nội cho biết, chị nhận được thông báo của doanh nghiệp bất động sản đề nghị các nhà đầu tư trái phiếu lựa chọn hai phương án: một là, gia hạn trái phiếu sắp đáo hạn thêm 1 năm; hai là, sử dụng giá trị trái phiếu mua hoặc đầu tư căn hộ dự án do doanh nghiệp đang triển khai với mức chiết khấu 30 - 40%.
“Tôi định mua căn hộ có giá 3,2 tỷ đồng, chiết khấu 900 triệu đồng. Hiện tôi nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp trị giá 1,5 tỷ đồng, nếu đồng ý hoán đổi thì bù vào 800 triệu đồng. Đây là đề nghị không tồi nên tôi đang cân nhắc”, chị Hằng nói.
Trong bối cảnh kênh tín dụng khó tiếp cận, thị trường chứng khoán sụt giảm, bất động sản trầm lắng, trái phiếu doanh nghiệp khó phát hành, đa số doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng tắc nghẽn thanh khoản do thiếu hụt dòng tiền, tồn kho nhiều. Là nhóm ngành sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khoảng 50 - 70%, những doanh nghiệp này còn đang phải chịu áp lực từ gần 237.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn từ nay đến năm 2024.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện doanh nghiệp bất động sản có 4 lựa chọn để chủ động xử lý trái phiếu sắp đáo hạn bao gồm: mua lại trái phiếu trước hạn; đề nghị nhà đầu tư gia hạn thời hạn trái phiếu; doanh nghiệp thương thảo với nhà đầu tư xin gia hạn thanh toán; hoán đổi trái phiếu bằng tài sản (chủ yếu là bất động sản).
“Việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi nhất hiện nay, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Khi đó, các bên sẽ làm thêm phụ lục hợp đồng. Giá trị trái phiếu được công nhận sẽ được hoán đổi bất động sản với giá trị tương đương, cộng thêm phần chiết khấu cho nhà đầu tư để thuyết phục họ đồng ý”, ông Châu nói.
Chia sẻ giải pháp gỡ khó cho thanh khoản trái phiếu doanh nghiệp tại cuộc họp bàn về thị trường chứng khoán ngày 23/11/2022 do Bộ Tài chính tổ chức, đại diện Công ty Chứng khoán Ngân hàng Kỹ thương (TCBS) nhấn mạnh, cần có cơ chế cho việc gia hạn, hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp để doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.
Về hoán đổi trái phiếu thành các tài sản của doanh nghiệp như nhà ở, cổ phiếu…, một chuyên gia kinh tế phân tích, việc doanh nghiệp bất động sản lấy căn hộ bù trừ vào giá trị trái phiếu để trả cho nhà đầu tư cũng tương tự như doanh nghiệp thưởng Tết cho nhân viên bằng sản phẩm của công ty. Theo đó, doanh nghiệp đẩy được hàng tồn kho, nhà đầu tư có thể đổi món nợ lấy tài sản với giá hấp dẫn, miễn là hai bên thống nhất được với nhau về giá trị quy đổi.
TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần ngồi lại với nhau để bàn giải pháp tháo gỡ trên cơ sở chia sẻ lợi ích và trách nhiệm.
“Cần thiết phải có một hội đồng trái chủ đại diện cho nhà đầu tư để thương thảo việc này. Khi đó, gia hạn trái phiếu hay hoán đổi tài sản sẽ được hai bên bàn bạc, thống nhất”, ông Thành nhấn mạnh.
Về mặt luật pháp, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật AnVi, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết, hình thức đơn vị phát hành cho phép trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là hợp pháp, hợp lệ.
Đồng thời, đây là bài toán đánh đổi hợp lý, thể hiện công ty phát hành có năng lực, có trách nhiệm và có tài sản. Tuy nhiên, ông Đức lưu ý, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ hồ sơ dự án, chọn dự án có pháp lý tốt trước khi thực hiện hoán đổi tài sản.
Đề xuất nới room tín dụng bất động sản, lập quỹ mua lại trái phiếu…
Bên cạnh những ý kiến đề nghị tạo hành lang pháp lý để doanh nghiệp bất động sản dùng bất động sản hoán đổi trái phiếu cho nhà đầu tư, nhiều ý kiến đề xuất các phương án trả nợ trái phiếu khác như nới hạn mức tín dụng cho bất động sản, lập quỹ mua lại trái phiếu doanh nghiệp, tạo cơ chế cho ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu bất động sản, xem xét cho bên thứ ba đứng ra hoán đổi trái phiếu hoặc hoán đổi tài sản.
Cần có cơ chế cho việc gia hạn, hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp để các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn.
Ông Nguyễn Vũ Long, Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán VNDIRECT nhận xét, nút thắt lớn nhất là doanh nghiệp bất động sản bị tắc thanh khoản, vì nhiều ngân hàng đã hết room tín dụng từ giữa quý II, đầu quý III/2022.
Trong khi đó, thị trường cổ phiếu sụt giảm nên huy động vốn rất khó khăn, từ đầu quý IV đến nay gần như không có doanh nghiệp nào huy động được trái phiếu mới. Trước mắt, ngành ngân hàng nên tăng room tín dụng để tạo dòng tiền và tháo gỡ áp lực tâm lý thị trường.
Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, là thị trường dựa trên niềm tin nên cần nhanh chóng lấy lại niềm tin bằng cách tạo cơ chế pháp lý cho việc gia hạn trái phiếu, thậm chí lập quỹ mua lại trái phiếu sắp đáo hạn, không hình sự hoá các vi phạm của chủ doanh nghiệp phát hành trái phiếu, cho thêm thời gian điều chỉnh đối với Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp...
Đồng quan điểm, đại diện TCBS đề xuất nới room tín dụng và kiến nghị sửa đổi Thông tư 16/2021/TT-NHNN để cho ngân hàng thương mại có thể mua trái phiếu của những doanh nghiệp tốt.
Đại diện nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu như Hưng Thịnh Land, Masan, Geleximco, Vingroup... đều mong muốn Nghị định 65/2022/NĐ-CP sẽ được sửa đổi theo hướng nới tiêu chí phát hành, hoặc có lộ trình áp dụng tiêu chí này để thị trường trái phiếu sớm vận hành ổn định trở lại, tạo ra thanh khoản thì doanh nghiệp mới có dòng tiền trả nợ trái phiếu.
Thậm chí, đại diện Vingroup và Hưng Thịnh Land cho rằng, cần giữ nguyên quy định cũ tại Nghị định 153/2022/NĐ-CP (tức không áp dụng quy định mới tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP), nhưng bổ sung cơ chế giám sát và cơ chế đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư.
Ông Lê Trọng Khương, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land đề xuất thêm, Nhà nước có cơ chế cho phép các doanh nghiệp gia hạn trái phiếu 1 năm và Chính phủ đồng ý mua lại trái phiếu doanh nghiệp để nhà đầu tư yên tâm.
Trong khi đó, ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng thư ký Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam gợi ý, sử dụng hai công ty xếp hạng tín nhiệm đã được cấp phép (Fiin Ratings và Saigon Ratings) kết hợp với Công ty Mua bán nợ Việt Nam hoặc Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước đánh giá các tổ chức phát hành tự nguyện nhằm minh bạch hoá thông tin, đồng thời có phương án bơm thanh khoản mua lại trái phiếu doanh nghiệp đáp ứng các điều kiện về tín nhiệm và tài sản đảm bảo.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, Bộ sẽ đề xuất Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và cho vay các dự án bất động sản đủ điều kiện. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu đánh giá tác động các chính sách để sửa đổi cho phù hợp, trước mắt có thể cân nhắc sửa quy định về gia hạn nợ, tạo cơ chế cho doanh nghiệp đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu.
Liên quan đến tín dụng, tại talk show Chọn danh mục do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, ông Trần Minh Tuấn, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Chứng khoán DSC cho rằng, ngân hàng không nên bó cứng room tín dụng cho tất cả doanh nghiệp bất động sản, mà nên có cơ chế phân bổ room hợp lý. Ví dụ, hạn chế tín dụng phân khúc đất nền, nhưng nới lỏng phân khúc nhà ở xã hội.
