Công trình có thời hạn, quyền sở hữu vô hạn
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay, trong 20 năm qua, dù có chủ trương nhưng Hà Nội chỉ hoàn thành cải tạo được 1,14% trong tổng số gần 1.600 chung cư, khu tập thể cũ; TP.HCM mới cải tạo được 1% trên tổng số hơn 400 chung cư cũ.
Vướng mắc lớn nhất trong câu chuyện cải tạo chung cư cũ nằm ở khâu giải quyết quyền lợi cho các chủ sở hữu. Họ có quyền sở hữu không thời hạn, nhưng về bản chất, chung cư hay bất kỳ công trình xây dựng nào đều có niên hạn sử dụng, xuống cấp theo thời gian. Đây cũng là một trong những lập luận quan trọng để Bộ Xây dựng đề xuất chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Tuy nhiên, sau một thời gian thảo luận và cân nhắc các yếu tố liên quan, chính sách này đã được rút khỏi đề xuất trước khi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trình ra Quốc hội xem xét.
Tại phiên thảo luận giữa tuần trước, Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục của Quốc hội Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) băn khoăn, tất cả chung cư, hay nhà ở hiện nay đều có thời hạn sử dụng, do các kết cấu vật liệu không thể vĩnh cửu, nhưng trong dự thảo Luật Nhà ở lại không quy định rõ quyền sở hữu nhà chung cư.
“Các chung cư hiện nay đều là nhà cao tầng, ở độc lập và chịu tác động của tự nhiên rất lớn, thậm chí có khu nhà được xây dựng trên nền đất yếu. Vì vậy, cần quy định rõ về thời hạn sử dụng chung cư để người dân nắm được khi mua nhà. Vì lợi ích của người dân, phải quy định rõ thời hạn chung cư 50, 70, 90 năm sẽ có các mức giá khác nhau, sau đó chủ đầu tư thu hồi đất và làm cái mới”, ông Hạ nói.
Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cần có thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo ông, bản giải trình của Ban soạn thảo Luật Nhà ở (Bộ Xây dựng) cũng nêu, nếu không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì trong tương lai, khi tất cả nhà chung cư đều là nhà cao tầng và đô thị lớn, sẽ không có cách nào xử lý và “đó sẽ là vấn đề bức xúc cho thế hệ con cháu”.
Đáng chú ý, dự thảo Luật Đất đai đang được sửa đổi quy định đất ở sử dụng không có thời hạn. Theo nhiều chuyên gia, cần sửa quy định này tại Luật Đất đai theo hướng thời hạn sử dụng đất với nhà chung cư là có thời hạn và cho thuê đất trả tiền một lần theo thời hạn tuổi thọ công trình. Khi đó, chi phí đầu tư phát triển nhà chung cư sẽ thấp đi. Hết thời hạn cho thuê, Nhà nước có thể cho thuê lại, kéo dài thời gian thuê. Khi đó, quyền lợi của các bên đều được đảm bảo, không xảy ra tình trạng hết thời hạn sử dụng nhà chung cư nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn và không có cách nào xử lý chung cư cũ nát như thực tế đang diễn ra.
“Cần tư duy khác”
Khi nhìn nhận vấn đề sở hữu nhà chung cư, chúng ta mới nhìn ở góc độ quyền, mà chưa chú ý đến nghĩa vụ của chủ sở hữu.
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh chuyên gia pháp lý
Dù nhiều chuyên gia cho rằng quy định sở hữu chung cư có thời hạn là hướng đi cho bài toán gỡ vướng cải tạo chung cư cũ, nhưng ở góc độ thị trường, tác động của quy định này là không hề nhỏ.
Theo ông Trương Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, hiện nay, các đô thị đang đi theo hướng là đô thị nén để dành quỹ đất phục vụ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người dân, cho nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ là rào cản người dân tìm đến loại hình nhà ở này. Trên thực tế, đây không phải lần đầu tiên Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất về niên hạn chung cư và tâm lý người mua nhà chịu ảnh hưởng nhất định.
Trong khi đó, theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Homes, người mua coi căn hộ “có thời hạn sở hữu 50 - 70 năm” là căn hộ đi thuê và nếu chỉ đi thuê thì không nhất thiết phải trả trước một khoản tiền lớn, cũng không cần phải chịu thêm một khoản lãi vay ngân hàng (do phần lớn người mua nhà theo hình thức trả góp).
“Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai, nên nếu đề xuất thời hạn sử dụng chung cư được thông qua, có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố, hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Khi đó, thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ chững lại”, ông Giang phân tích.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes lo ngại, khi phát triển loại hình nhà ở sở hữu có thời hạn, nhà phát triển vẫn phải chịu khoản chi phí xây dựng tương tự dự án nhà ở sở hữu không thời hạn, thậm chí chi phí makerting phải cao hơn để thuyết phục người mua tin tưởng vào dự án có niên hạn sở hữu. Theo đó, giá nhà khó giảm mạnh, dù cho tiền sử dụng đất đối với loại hình nhà ở này thấp hơn so với nhà sở hữu không thời hạn.
Dưới góc nhìn của ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý, để giải quyết vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ, cần cách tư duy khác, thay vì can thiệp vào quyền sở hữu của người dân. Khi nhìn nhận vấn đề sở hữu nhà chung cư, chúng ta mới nhìn ở góc độ quyền, mà chưa chú ý đến nghĩa vụ của chủ sở hữu.
Theo ông Đỉnh, nhà quản lý (thông qua các quy định trong luật kết hợp với truyền thông chính sách) phải làm cho người dân hiểu rằng, là chủ sở hữu chung cư, anh có toàn quyền với tài sản của mình, Nhà nước công nhận, tôn trọng quyền sở hữu của anh nên không ấn định thời hạn sở hữu, nhưng anh phải có nghĩa vụ với cộng đồng, đảm bảo tài sản của anh không nguy hiểm cho người khác. Nếu chung cư xuống cấp, anh có trách nhiệm khắc phục sự xuống cấp đó, nếu không thì phải tháo dỡ, xây dựng lại. Nếu các chủ sở hữu không thực hiện được, Nhà nước sẽ can thiệp, cưỡng chế. Khi đó, quyền sở hữu của anh sẽ bị hạn chế, hay bị tước bỏ để bảo vệ an toàn cho cộng đồng. Quy định theo hướng này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý để phá dỡ, xây dựng lại các chung cư cũ mà còn nhắc nhở người dân, những người đồng sở hữu nhà chung cư phải duy tu, bảo trì thường xuyên, có trách nhiệm để kéo dài tuổi thọ công trình, qua đó kéo dài quyền sở hữu tài sản. Trên thế giới, có những tòa nhà chung cư có tuổi thọ hơn 100 năm vẫn sử dụng tốt do được các chủ sở hữu định kỳ bảo trì, tu sửa.
Từ góc nhìn của ông Đỉnh, câu chuyện cải tạo chung cư tại Hải Phòng có thể cân nhắc như một giải pháp mang tính hài hòa để áp dụng cho cả nước. Cụ thể, Hải Phòng đang đề xuất đề án xây dựng nhà ở xã hội kết hợp giải quyết nhà ở cho các hộ dân sinh sống tại chung cư cũ. Trong đó, địa phương sẽ dùng tiền ngân sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng một phần (nhiều ít tùy theo từng hộ) cho người dân tại chung cư cũ để người dân tự đăng ký mua nhà ở xã hội tại các dự án do doanh nghiệp đầu tư.
Ở phương án này, với sự can thiệp một phần của Nhà nước (ở khâu tài chính và nếu có thể cả về mặt hành chính), sẽ đảm bảo hài hòa được lợi ích của cả nhà đầu tư lẫn người dân sinh sống tại đó.
