Đón lõng dòng tiền đầu tư
Giữa tuần qua, Sun Group đã tổ chức lễ kick-off dự án Sun Urban City tại Hà Nam. Ngoài số lượng sale “khủng” 3.000 người từ hơn 20 đơn vị dự kiến tham gia phân phối, việc “ông lớn” này xuất hiện và triển khai dự án quy mô 420 ha tại đây gây không ít ngạc nhiên.
Là địa phương nằm trong vùng Thủ đô Hà Nội và có nhiều tuyến đường huyết mạch chạy qua, thế nhưng trong nhiều năm qua, Hà Nam vẫn chưa thể bứt phá, trên địa bàn chỉ lẻ tẻ vài dự án khu đô thị cỡ nhỏ.
Bởi vậy, sự xuất hiện của những nhà phát triển bất động sản lớn như Sun Group hay Flamingo (với dự án Flamingo Golden Hill Hà Nam) và dự kiến sắp tới có thêm Taseco Land… được kỳ vọng sẽ tạo sức bật mạnh mẽ cho thị trường này.
Bà Trịnh Kim Ngần - Giám đốc Kinh doanh Sun Property cho hay, lý do chọn nơi đây là “bến đậu” đầu tư bởi nhà phát triển dòng bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng này nhận thấy Hà Nam dù có diện tích nhỏ nhưng tốc độ phát triển kinh tế cao, cùng với lợi thế về nguồn lực kinh tế và giáo dục, sẽ trở thành cực tăng trưởng vệ tinh tiếp theo của Hà Nội.
Tương tự, việc đầu tư cơ sở hạ tầng mạnh mẽ trong những năm qua đã thu hút một loạt doanh nghiệp lớn đổ bộ, tạo ra làn sóng đầu tư mới tại thị trường Thanh Hóa. Giai đoạn 2021-2025, có khoảng 400.000 tỷ đồng đã được đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng giao thông đường bộ trên địa bàn tỉnh. Tính riêng năm 2024, tổng giá trị đầu tư công đạt trên 12.800 tỷ đồng.
 |
Lễ kick-off dự án Sun Urban City tại Hà Nam. |
Theo đó, các dự án khu đô thị lớn liên tục xuất hiện, có thể kể đến dự án Vinhomes Star City Thanh Hóa quy mô gần 148 ha của Vinhomes, dự án Sun Group Sầm Sơn quy mô hơn 1.200 ha của Sun Group, dự án Flamingo Hải Tiến quy mô 20 ha của Flamingo, dự án TNR Stars Bỉm Sơn của ROX Group (TNG Holding)…
Nhờ những dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản bởi những doanh nghiệp tầm cỡ, thị trường bất động sản Thanh Hóa đã phát triển nhanh chóng, trở thành điểm đến hấp dẫn giới đầu tư cả nước. Trong nửa đầu năm 2024, ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch bất động sản tại đây cho thấy, số lượng giao dịch tăng trung bình 10-20% so với cùng kỳ năm 2023.
Phân khúc đất nền, nhà ở thương mại có thanh khoản tốt nhất, lượng giao dịch tăng tới 30%. Biên độ giá đất nền, nhà phố, nhà chung cư thương mại tăng 10% so với thời điểm đáy thị trường những năm 2022-2023.
Đáng chú ý, tại một số địa phương có lợi thế về du lịch như Sầm Sơn, Hải Tiến hay khu vực trung tâm TP. Thanh Hóa, khu Kinh tế Nghi Sơn…, giá đất tăng cao từ 15-20% so với cùng kỳ năm trước.
Ngoài 2 cái tên kể trên, nhiều địa phương khác trước đây từng là “điểm nóng” đầu tư bất động sản nhờ lợi thế về hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa cao có thể kể tới là Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh... Trong đó, Hưng Yên là thị trường ghi nhận mức độ tăng giá mạnh nhất 30-50% tùy khu vực trong nửa đầu năm nay, bên cạnh đó là đất nền Bắc Giang.
Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, hiện nay, nhà đầu tư có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội đầu tư tại thị trường Hà Nội. Giá chung cư tăng đột biến, trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là xu hướng chung chứ không phải “sốt ảo” và đà tăng này được dự báo sẽ chưa dừng lại.
Bên cạnh chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Hiện nhà thổ cư vùng ven Hà Nội có giá trên 100 triệu đồng/m2, nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140-160 triệu đồng/m2, sản phẩm liền kề, bất động sản thấp tầng tối thiểu khoảng 200 triệu đồng/m2.
Ngay cả những khu vực xa trung tâm như Thanh Hà (Hà Đông), giá nhà đất cũng đang ở mức rất cao. Bởi vậy, nhà đầu tư có xu hướng “ly tâm”, hướng dần ra các khu vực vùng ven Hà Nội theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các địa phương có kinh tế phát triển, các trục giao thông kết nối như Bắc Ninh - Bắc Giang; Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh…
“Đây là lý do khiến thị trường tỉnh khu vực phía Bắc trở thành những điểm đến tiềm năng trong thời gian tới”, ông Chung nhấn mạnh.
Mặc dù các dự án mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, nhu cầu chính vẫn tập trung vào các sản phẩm có giá bán hợp lý (dưới 4 tỷ đồng tại TP.HCM và Hà Nội, dưới 2,5 tỷ đồng tại các địa phương khác).
Giá bán sơ cấp dự báo tăng 15-20% tại Hà Nội, 5-10% tại TP.HCM và các thành phố vệ tinh, giữ nguyên hoặc tăng nhẹ 2-3% ở các khu vực khác.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho hay, khi giá bất động sản ở khu vực trung tâm đã tăng rất cao thì dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến những khu vực xa hơn, nơi mặt bằng giá còn thấp như Hưng Yên, Bắc Giang…
Theo ông Tuyển, điểm sáng hiện tại vẫn là các dự án chung cư, nhà thấp tầng tại trung tâm các đô thị lớn và dòng tiền tập trung tại các dự án lớn của các chủ đầu tư lớn. Khi nguồn tiền mới đổ vào, các thị trường trung tâm như Hà Nội, TP.HCM hưởng lợi đầu tiên, sau đó sẽ đến các thị trường lân cận như Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Long An...
Tín hiệu tích cực sẽ rõ nét hơn những tháng cuối năm
Mặc dù tín hiệu “tan băng” trên diện rộng chưa xuất hiện, song sự tích cực của thị trường bất động sản là rất rõ nét. Dòng tiền bắt đầu quay lại với bất động sản thể hiện niềm vào tin thị trường ngày càng tăng lên, nhiều doanh nghiệp cũng gia tăng nguồn lực đầu tư cho các dự án lớn.
Tuy vậy, điểm chung trong nguyên tắc đầu tư bất động sản giai đoạn này là trước tiên phải đảm bảo các yếu tố pháp lý và quy hoạch, sau đó mới tính đến giá cả. Các chuyên gia cho rằng, thị trường đang phục hồi dần nhưng có sự phân hóa rõ nét, những bất động sản đảm bảo quy hoạch, chuẩn chỉnh pháp lý… sẽ ngày càng có giá, còn ngược lại tiếp tục khó khăn.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nhà đầu tư dày vốn có thể tham gia thị trường ngay từ bây giờ, với điều kiện phải tìm hiểu kỹ thông tin, có sự am hiểu đầy đủ về phân khúc dự định đầu tư, còn người vốn mỏng có thể tìm đến các sản phẩm vùng ven có mức giá mềm hơn.
“Giai đoạn này, nhiều người đang bị kẹt vốn, muốn xả ‘hàng ngộp’ để xoay tiền trả nợ, đây là cơ hội của người có sẵn tiền. Nếu chưa sẵn sàng, nhà đầu tư có thể đợi thêm khoảng 3-4 tháng, thời điểm tín hiệu khởi sắc của thị trường hiện diện rõ nét hơn sau khi ‘ngấm’ sâu hơn các luật mới. Tuy nhiên, tôi cho rằng, sẽ khó tìm được cơ hội hơn lúc này vì đã xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư khác cùng tham gia, thị trường có sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn”, ông Nghĩa nói.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, tác động của các luật mới là rất lớn nhưng sẽ có độ trễ nhất định, có thể từ đầu năm 2025 mới thực sự rõ nét. Đây cũng là thời điểm thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Vì vậy, giai đoạn hiện tại chính là thời điểm tốt nhất để nhà đầu tư “vào hàng”.
“Hiện là giai đoạn ‘manh nha’ của sự phục hồi, giá bất động sản chưa có sự biến động, thị trường chưa hoàn toàn tốt lên. Vì vậy, nếu mua nhà đất để tích lũy tài sản lâu dài chờ tăng giá thì giai đoạn này là phù hợp nhất”, ông Tuấn phân tích, đồng thời đưa ra lưu ý, Luật Đất đai 2024 đã có quy định về việc đánh thuế cao đối với các bất động sản đầu cơ, bỏ trống không sử dụng. Bởi vậy, nếu đầu tư tích lũy, nhà đầu tư cần thận trọng, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán… để tránh rủi ro có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản sau này của sản phẩm.
Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services đưa ra dự báo, thị trường bất động sản cả nước sẽ đón nhận nguồn cung mới tăng khoảng 26% trong nửa cuối năm 2024, tương đương hơn 17.000 sản phẩm từ khoảng 50 phân khu/dự án mới. Loại hình căn hộ ở tiếp tục dẫn dắt thị trường với hơn 12.000 sản phẩm, chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp.
Lãi suất cho vay được kỳ vọng duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ, kích cầu cho thị trường. Nhu cầu mua bất động sản dự báo sẽ duy trì ổn định như trong nửa đầu năm.
Mặc dù các dự án mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, nhu cầu chính vẫn tập trung vào các sản phẩm có giá bán hợp lý (dưới 4 tỷ đồng tại TP.HCM và Hà Nội, dưới 2,5 tỷ đồng tại các địa phương khác). Giá bán sơ cấp dự báo tăng 15-20% tại Hà Nội, 5-10% tại TP.HCM và các thành phố vệ tinh, giữ nguyên hoặc tăng nhẹ 2-3% ở các khu vực khác.
