Từ cửa sáng đất nền vùng ven…
Thị trường bất động sản năm 2019 đã khép lại với đánh giá chung của nhiều thành viên thị trường là năm khó khăn nhất kể từ 2014.
Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 2019 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, lượng cung năm 2019 chỉ đạt 61,5% so với năm 2018, trong khi lượng giao dịch cũng chỉ đạt 64,7% so với năm 2018. Trong đó, sự sụt giảm mạnh chủ yếu đến từ hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội.
Nhìn chung, diễn biến thị trường năm 2019 cơ bản giống với các đánh giá, phán đoán của các chuyên gia, cũng như dự báo của các thành viên thị trường, do sau giai đoạn phát triển quá nóng, thị trường cần một nhịp điều chỉnh, cũng như các doanh nghiệp phải cơ cấu lại chiến lược đầu tư.
Chính vì thế, thay vì tập trung quá lớn vào Hà Nội và TP.HCM, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã dịch chuyển ra các tỉnh lân cận, giúp các thị trường này sôi động, đặc biệt là phân khúc đất nền.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, năm 2019, tại phía Bắc, trong khi thị trường chung cư trầm lắng, thì tại các tỉnh, thành phố vùng ven Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên…, các dự án đất nền vẫn được mở bán rầm rộ với thanh khoản tốt.
Ghi nhận từ batdongsan.com.vn cũng cho thấy, đất nền vẫn là loại hình được quan tâm nhất trên cả nước ở cả 3 khu vực Bắc, Trung, Nam với tỷ lệ quan tâm lần lượt là 43%, 46% và 50%.
Là một trong những đơn vị tham gia phân phối nhiều dự án tỉnh lẻ trong năm vừa qua, ông Trần Tiến Anh, Tổng giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Thành Công Land cho hay, dù năm vừa qua phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng bởi việc vỡ trận ở một số dự án ma, nhưng không vì thế mà phân khúc này giảm sức hút. Nguyên nhân là vì các thị trường chính bị tắc nguồn cung, nên nhà đầu tư chuyển hướng ra các thị trường vùng ven và sản phẩm chính của các thị trường này là đất nền. Cũng chính vì khách hàng mua đất nền các tỉnh vùng ven chủ yếu là nhà đầu tư, nên các giao dịch diễn ra khá nhanh chóng.
Theo ông Tiến Anh, so với đầu tư chung cư, liền kề hoặc biệt thự tại Hà Nội, mức đầu tư của một mảnh đất nền ở địa phương diện tích khoảng 80 - 100 m2 thấp hơn nhiều, trong khi tỷ suất sinh lời lại cao hơn và vòng quay vốn nhanh hơn, nhất là với các dự án có vị trí tốt, được các sàn hoặc chủ đầu tư làm thị trường tốt.
… Tới phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng
Ngoài đất nền, trong năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc gây chú ý lớn cho thị trường khi nhiều ông lớn chuyển hướng sang đầu tư phân khúc này để đón cơ hội từ sự phát triển mạnh của du lịch.
Theo số liệu của Tổng cục Du lịch, năm 2019, Việt Nam đón trên 18 triệu lượt khách quốc tế, tăng 16,2% so với năm 2018. Trong đó, khách quốc tế đến từ châu Á đạt 14,38 triệu lượt, chiếm 79,9% và tăng 19,1% so với năm trước. Khách đến từ châu Âu đạt 2,1 triệu lượt, tăng 6,4% so với năm 2018...
Đây là con số kỷ lục từ trước đến nay, cho thấy Việt Nam vẫn tiếp tục được đánh giá cao trong con mắt của du khách quốc tế nhờ vào nền tảng chính trị ổn định, cùng tiềm năng từ các cảnh quan thiên nhiên và lợi thế bờ biển kéo dài, khí hậu nắng gió gần như quanh năm. Trong giai đoạn vừa qua, ngoài các thị trường nghỉ dưỡng truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…, trên bản đồ du lịch Việt Nam đã có thêm nhiều vùng đất mới nổi như Bình Định, Phan Thiết, Quảng Bình… và cả những địa điểm nghỉ dưỡng núi như Hòa Bình, Lao Cai…
Trong năm 2019, dù bất động sản nghỉ dưỡng gặp những khó khăn khi nguồn cung và thanh khoản tại các thị trường truyền thống sụt giảm mạnh, nhất là “sự cố” Cocobay, nhưng không vì thế mà thị trường này trùng xuống, mà chuyển hướng tới các thị trường mới. Rõ ràng nhất là những địa phương có kết nối thuận tiện với các trung tâm kinh tế trọng điểm như Bà Rịa - Vũng Tàu (gần TP.HCM), Quảng Nam (gần Đà Nẵng), Bình Thuận (4,5 tiếng lái xe từ TP.HCM), Hạ Long (2,5 tiếng lái xe từ Hà Nội, cải thiện đáng kể nhờ cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long).
Theo ông Trần Trọng Kiên, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn Du lịch quốc gia (TAB), thành viên Ban nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân, bên cạnh việc mở rộng kinh doanh tại những khu vực mới, các chủ đầu tư bắt đầu hướng đến việc đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản du lịch. Trong đó, yêu cầu đổi mới, tạo trải nghiệm “độc - lạ” trong thiết kế các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được đặc biệt quan tâm nhằm hướng tới đa trải nghiệm cho du khách và tạo ra "dấu ấn riêng" của từng dự án bất động sản du lịch hay tour du lịch.
Một trong những xu thế mới nhất có thể kể đến là việc xuất hiện nhiều doanh nghiệp lớn phát triển dự án quy mô theo mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort), đại đô thị biển như Novaland, Hưng Thịnh, Alphanam, Danh Khôi, Vingroup, Sungroup…
Và câu chuyện của bất động sản công nghiệp
Bên cạnh 2 phân khúc nêu trên, năm 2019 cũng chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) tăng mạnh và đón đầu làn sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc của nhiều tập đoàn lớn.
Các khu công nghiệp thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy và giá thuê cũng tăng lên. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019.
Khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê. Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam.
Chúng ta đang qua khúc cua để thanh lọc, loại bỏ những yếu tố không phù hợp với thị trường, để tạo động lực thúc đẩy cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Dù hiện tại, nguồn cung có giảm, nhưng cầu vẫn rất đáng kể. Theo khảo sát của chúng tôi, 1 năm tại TP.HCM có 50.000 cặp vợ chồng trẻ, khoảng 200.000 dân nhập cư có nhu cầu mua nhà. Với lượng cầu như vậy, nguồn cung như hiện tại là không đủ để đáp ứng sức mua của thị trường. Bên cạnh đó, tôi cho rằng, thị trường những năm qua phát triển toàn diện hơn ở các khu vực.
Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500 m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với năm trước; khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420 m2, tăng 25,2% so với năm trước.
Chính những tên tuổi lớn trong ngành công nghiệp như Samsung, Pou Chen Group, THACO và VinFast đã tạo động lực cho sự phát triển của ngành công nghiệp Việt Nam, cũng như tạo năng lượng cho bất động sản công nghiệp phát triển.
Cụ thể, kể từ ngày hoạt động đầu tiên của máy Samsung tại tỉnh Bắc Ninh vào năm 2009, gã khổng lồ điện tử Hàn Quốc không chỉ thu hút mạnh mẽ các nhà cung cấp nước ngoài vào Việt Nam, mà còn nhanh chóng nội địa hóa mạng lưới các nhà cung cấp. Hiện tại, có 210 nhà cung cấp Việt Nam cho Samsung, trong đó có 42 công ty là nhà cung cấp cấp 1 và hầu hết các nhà máy này nằm cách các nhà máy chính của Samsung ở Bắc Ninh, Thái Nguyên và TP. HCM trong vòng 45 km.
Trong ngành công nghiệp ô tô, THACO gây ấn tượng với Khu phức hợp Chu Lai - Trường Hải rộng 325 ha tại tỉnh Quảng Nam. Khu vực hợp này bao gồm khu công nghiệp phụ tùng ô tô 100 ha.
Với mục tiêu đạt 40% tỷ lệ nội địa hóa, THACO hợp tác với các nhà cung cấp nước ngoài có kinh nghiệm để phát triển hơn 11 nhà máy sản xuất phụ tùng (diện tích đất dao động từ 0,2 - 4,2 ha), để không chỉ cung cấp phụ tùng cho các nhà máy lắp ráp, mà còn để xuất khẩu.
Trong khi đó, dù là một công ty mới trong ngành, VinFast cũng tạo dựng cho mình một tổ hợp ô tô VinFast rộng 335 ha tại Hải Phòng, nơi có các nhà máy sản xuất phụ tùng ô tô và ô tô hiện đại nhất tại Việt Nam. Trong đó, 20.000 - 200.000 m2 nhà máy xây sẵn tạo thành một trung tâm sản xuất phụ tùng ô tô.
Sự xuất hiện của các ông lớn này đã giúp phát triển ngành công nghiệp vụ trợ, các doanh nghiệp công nghiệp phụ trợ thường tập trung vào một khu công nghiệp chuyên biệt hoặc nằm trong bán kính 40 km từ các nhà máy lắp ráp chính.
Do đó, các chủ đầu tư đang trong thời điểm tốt để xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý bất động sản. Các chủ đầu tư dẫn đầu trong lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn như BW Industrial, KTG Industrial, hay Tập đoàn An Phát đã nắm bắt cơ hội để chào đón làn sóng mới của các nhà sản xuất và cung cấp linh kiện.
Câu chuyện của năm 2020
Với bệ đỡ vững chắc từ sự tăng trưởng của kinh tế vĩ mô, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản tiếp tục đón nhiều cơ hội mới. Việt Nam hiện đang là một trong những điểm nóng bất động sản trong khu vực. Với tiềm năng khổng lồ, triển vọng kinh tế vĩ mô và sự đầu tư không ngừng vào cơ sở hạ tầng, thị trường này đang phát triển mạnh mẽ trên nhiều phân khúc bất động sản khác nhau.
Đặc biệt, năm 2020 sẽ là một năm sôi động về thị trường nhà ở, nhưng rào cản cho phân khúc này là khách hàng có yêu cầu về chất lượng công trình, không gian sống ngày càng cao hơn. Do đó, các doanh nghiệp phải đón bắt xu hướng và thay đổi cách phát triển dự án, tập trung các dự án xanh, thông minh và đầy đủ tiện ích.
Trong năm 2020, thị trường bất động sản sẽ tiếp diễn như năm 2019, nhưng có diễn biến tích cực hơn đến từ 2 yếu tố. Thứ nhất, những cơ chế chính sách vốn bị coi là điểm nghẽn của nền kinh tế sẽ phần nào được tháo gỡ trong năm 2020, nên có những biến chuyển, thay đổi theo hướng rõ ràng và cởi mở hơn. Điều này sẽ tác động đến dòng vốn, xu hướng đầu tư và sự phát triển của một số loại hình bất động sản. Thứ hai, kỳ vọng trong năm tới, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được chốt, đặc biệt là condotel, shophouse, officetel…
Cùng với tốc độ phát triển của ngành du lịch, các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục được tìm kiếm. Song người dân, nhà đầu tư cũng sẽ tìm đến các đơn vị quản lý có thương hiệu để đảm bảo tài sản của họ. Ngoài ra, xu hướng mua bán, sáp nhập (M&A) nở rộ khi nhu cầu từ nhà đầu tư Thái Bình Dương ngày càng lớn. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư cá nhân, tổ chức đến với Việt Nam cùng với dòng vốn lớn.
Bên cạnh đó, năm 2020, phân khúc bán lẻ có nhiều cơ hội tăng trưởng do sự lạc quan của người tiêu dùng. Các trung tâm thương mại sẽ là nhóm truyền thống với đóng góp đáng kể, khoảng 140.000 m2 được đưa ra thị trường.
Cùng với đó, khách sạn 5 sao phát triển mạnh, bởi giải đua F1 là cơ hội gia tăng lượng khách tới Việt Nam trong ngắn hạn. Do đó, ngành khách sạn phải quan tâm đến câu chuyện làm thế nào để đáp ứng được nguồn cầu này.
Đồng quan điểm, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, năm 2020, các tác động tới thị trường bất động sản sẽ tích cực hơn do kinh tế thế giới và thương mại toàn cầu có thể phục hồi. Mấy năm gần đây, thương mại toàn cầu giảm mạnh, năm tới phục hồi sẽ kéo theo dòng tiền đầu tư. Vốn đầu tư vào bất động sản cả trong nước và nước ngoài cũng có xu hướng tăng. Thêm vào đó, Chính phủ chuẩn bị khởi công một số hạ tầng lớn, ảnh hưởng tích cực tới thị trường bất động sản.
“Đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá đang rất mạnh. Dòng này còn phụ thuộc vào dòng đầu tư nói chung, tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, thị trường ngân hàng 3 năm nay khá ổn định, năng lực tài chính của ngân hàng thương mại tăng gấp đôi, qua đó tác động tích cực tới thị trường bất động sản.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Trương Xuân Quý, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Flamingo nhận định, sau khi đã có sự thanh lọc và hoàn thiện trong năm 2019, thị trường bất động sản trong năm 2020 sẽ phát triển tốt. Tuy nhiên, sự thanh lọc tiếp tục diễn ra, những chủ đầu tư không có năng lực sẽ bị đào thải, còn các chủ đầu tư có uy tín và đủ năng lực sẽ đứng vững, khẳng định vị trí của mình và phát triển mạnh mẽ hơn nữa. Năm 2020 cũng là thời điểm để các chủ đầu tư nhìn nhận, rà soát lại và đưa ra những cam kết mang tính thực thế, khả thi hơn.
Trong các phân khúc, đất nền tỉnh lẻ có pháp lý rõ ràng, đại đô thị nghỉ dưỡng triển khai theo mô hình “all in one”, bất động sản công nghiệp… sẽ là những điểm sáng hút dòng tiền đầu tư.
Thị trường nhiều khả năng sẽ đi lên
PGS. TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương.
Có 3 kịch bản xảy ra với thị trường bất động sản, trong đó kịch khả thi nhất là thị trường đi lên với giả thiết là tình hình thế giới không biến động xấu, nhất là chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Chỉ khi tình hình kinh tế thế giới xấu đi, luồng tài chính quốc tế biến động theo hướng vốn rút khỏi Việt Nam, thì mới có thể xảy ra tình huống đi xuống của thị trường bất động sản Việt Nam.
Kịch bản thứ hai cũng có khả năng xảy ra cao là tình hình kinh tế thế giới vận hành theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các hiệp định thương mại tự do Việt Nam ký với các nước (EVFTA, CPTPP, AEC…) triển khai tốt, luồng vốn chảy vào Việt Nam nhiều hơn. Khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ diễn biến tốt.
Kịch bản thứ ba mang tính tiêu cực là khi tình hình kinh tế thế giới biến động không thuận, luồng vốn rút khỏi Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ biến động tiêu cực.
Dòng tiền tiếp tục chảy về vùng ven
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land
Tiếp nối xu hướng của năm 2019, trong năm 2020, dòng tiền tiếp tục chảy về các thị trường lân cận, đặc biệt là tại những khu vực hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đã và đang được hoàn thiện, hay sở hữu những tiềm năng lớn về du lịch nghỉ dưỡng.
Trên thực tế, trong năm 2019, sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với những khu vực này đã tăng đáng kể.
Cụ thể, thị trường đất nền Long An khá sôi động và biên độ tăng giá từ 15 - 30%, những điểm nóng có khi tăng từ 60 - 80%/năm.
Đáng chú ý, tại huyện Cần Giuộc, giá đất nền hiện tại đang dao động ở mức 18 - 25 triệu đồng/m2, đã tăng gấp đôi với năm 2016. Trong tương lai, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng, nguồn cung và giá bất động sản khu vực này sẽ còn tăng mạnh hơn nữa.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
