Tìm chế tài ngăn “cò đất” lũng đoạn thị trường

Loạn môi giới nhà đất

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tăng trưởng đột biến về số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản. Điều này đã phản ánh đúng sự phát triển của thị trường trong 3 - 4 năm trở lại đây, kích thích lượng lớn người dân tham gia kinh doanh bất động sản, đặc biệt là những môi giới địa ốc.

Thống kê của VARS cho thấy, hiện nay trên cả nước có tổng cộng khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 100.000 người là môi giới chuyên nghiệp, tức là hoạt động thường xuyên tại các sàn, còn lại đa số là nghiệp dư. Nếu tính sát sao hơn theo quy định Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng, người môi giới phải qua khâu sát hạch và được cấp chứng chỉ, thì tính đến nay mới chỉ có khoảng 20.000 người được cấp chứng chỉ hoạt động môi giới chuyên nghiệp.

Con số này cho thấy hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam vẫn rất nghiệp dư và không phải ngẫu nhiên mà thời gian qua đã xảy ra nhiều vụ việc liên quan đến tình trạng "cò đất" đội lốt môi giới và chủ đầu tư dự án gây lũng đoạn thị trường. Dù luật pháp quy định rất rõ ràng và đầy đủ trách nhiệm của người hành nghề môi giới, sàn giao dịch, việc đăng ký hoạt động, cấp chứng chỉ hành nghề ra sao…, nhưng việc thanh tra, kiểm tra của các cơ quan chức năng đối với các sàn bất động sản dường như còn khá lỏng lẻo.

Đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bức xúc cho rằng, quy định đã có nhưng chưa được thực hiện nghiêm khiến hoạt động môi giới bất động sản hiện nay có khuynh hướng cá nhân hóa, tức là ai cũng có thể mở công ty môi giới địa ốc. Khi môi giới không đủ hiểu biết về thị trường địa ốc, không nắm bắt được những yếu tố pháp lý cơ bản cần có của dự án bất động sản thì cả khách hàng lẫn chủ đầu tư dự án sẽ đối mặt với những rủi ro rất lớn.

Đa phần những cơn sốt ảo trên thị trường địa ốc đều đến từ bàn tay của các cò đất thuộc loại cá mập, hoặc một vài chủ đầu tư liên kết với cò đẩy giá lên. Chẳng hạn, đầu năm nay giá đất ở một số khu vực vùng ven TP.HCM “dậy sóng” do một vài thông tin về một dự án tỷ đô, rồi những đề xuất nâng huyện thành quận hay thành lập thành phố mới.

Khi đó, giá đất tại Củ Chi chỉ trong thời gian ngắn đã được “thổi” lên rất cao, có thời điểm chạm mốc 130 triệu đồng/mét ngang cho những miếng đất trên 6.000 m2, thậm chí có lô bị đẩy lên tới 140 triệu đồng/mét ngang.

Theo Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), giới đầu nậu và “cò” đất là 2 thủ phạm, nguyên nhân chính gây ra “cơn sốt” đất này và cũng là bên hưởng lợi lớn nhất trong quá trình này.

Trong khi đó, tại Hà Nội, những khu vực nóng ở Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, trong thời gian qua, người dân tự san đất để bán, kể cả những khu đất không có trong dự án, không được phê duyệt. Hàng loạt văn phòng nhà đất tự phát mọc lên ngay tại chính những “điểm nóng”.

Theo ông Đính, phần lớn trong số môi giới bất động sản tại những khu vực này đều là những người không chuyên, mang tính cơ hội, chụp giật là chính. Những văn phòng môi giới nhà đất “cơ động” theo kiểu vài cái ghế cộng thêm cây dù che nắng dựng bên đường mọc lên như nấm sau mưa.

“Thực tế, những người không học về môi giới, đa số đang hiểu sai lệch về nghề, thậm chí không từ cả thủ đoạn thiếu minh bạch để bán hàng. Không hiểu biết Luật Kinh doanh bất động sản, không nắm được tính chất pháp lý của dự án nên bản thân người môi giới không lường trước được hậu quả họ phải gánh chịu trước pháp luật khi làm liều”, ông Đính nói nói.

Cùng quan điểm này, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho rằng, thực tế, môi giới bất động sản đòi hỏi cao về chuyên môn cũng như các kỹ năng, chịu trách nhiệm trước pháp luật và có nghĩa vụ đóng thuế.

“Càng nhiều công ty môi giới, thị trường càng tăng tính cạnh tranh, song phải kiểm soát được chất lượng hoạt động này. Tôi cho rằng, những ai muốn hành nghề môi giới phải được đào tạo, phải thi để được cấp thẻ hành nghề. Người mua nhà cũng phải yêu cầu người làm nghề môi giới ghi vào trong hợp đồng mã số thẻ để được pháp luật bảo vệ khi gặp sự cố”, ông Lâm nói.

Cần gia tăng chế tài với cả môi giới lẫn sàn giao dịch

Ông Đính cho rằng, việc phân phối sản phẩm bất động sản ra thị trường có nhiều thành phần tham gia, trong đó có cả những nhà phát triển, đầu tư, đơn vị phân phối, môi giới bất động sản... Tuy nhiên, cần làm rõ phạm vi trách nhiệm của từng bên phù hợp với quy định của pháp luật, nhu cầu của thị trường.

Trong vai trò của người phát triển dự án, chủ đầu tư phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin chính xác, đầy đủ của dự án theo quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp lý, giấy phép và các thông tin khác liên quan đến sản phẩm.

Các sàn giao dịch bất động sản cũng có nhiệm vụ tương tự, trước tiên phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ những thông tin pháp lý của dự án theo quy định. Một khi đưa sản phẩm bất động sản vào thị trường, phải niêm yết công khai, giải thích rõ ràng với khách hàng. Đối với các sàn giao dịch, nhà môi giới tham gia vào hoạt động phân phối bắt buộc phải có đăng ký, có chứng chỉ hành nghề đúng với quy định.

Tuy nhiên, trên thực tế, do sự chồng chéo giữa một số quy định pháp luật, nên môi giới hoặc cò đất nghiệp dư vẫn tìm cách lách để bán chui dự án, mượn danh nghĩa chủ đầu tư. Theo đó, để lách Luật Kinh doanh bất động sản - cấm huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện mà Sở Xây dựng cho phép, các đơn vị này lại mời gọi các nhà đầu tư góp vốn vào dự án, dù dự án bất động sản đó chưa phải của mình, chưa đền bù, giải tỏa. Bên cạnh đó, việc “thổi” vốn điều lệ lên hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng để “lòe” khách hàng cũng rất dễ dàng, nhưng cơ quan chức năng không có cơ chế thanh tra, kiểm tra.

Ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc điều hành Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Cát Tường cho biết, hiện nay, việc thành lập công ty môi giới bất động sản rất dễ. Đến giai đoạn hậu kiểm cũng hầu như không ai kiểm tra, kiểm soát hoạt động quảng cáo, rao bán sản phẩm của các công ty này. Chính vì vậy mới có tình trạng rao bán đất nền, dự án rầm rộ xảy ra mà cơ quan chức năng địa phương không hề hay biết như câu chuyện của Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba mới đây.

"Trước đây, theo quy định, khi giao dịch bất động sản phải qua sàn thì hoạt động môi giới được bảo đảm, pháp lý rõ ràng, sản phẩm minh bạch hơn. Hiện nay, không ai giám sát, bên môi giới muốn "vẽ" kiểu gì cũng được nên nhà đầu tư, khách hàng dễ mắc bẫy", ông Vũ lo ngại.

Trước thực trạng hoạt động môi giới đang diễn ra phức tạp, theo ông Đính, Dự thảo Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi, bổ sung theo hướng quy trách nhiệm người môi giới và sàn giao dịch bất động sản nếu để xảy ra hậu quả. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, ngay lúc này, cơ quan chức năng cũng có thể xử lý hành vi môi giới trái phép.

“Khi môi giới không đúng quy định, không chỉ người môi giới mà cả sàn giao dịch và chủ đầu tư cũng sẽ bị xử lý. Đặc biệt, nếu chủ đầu tư giao dự án cho sàn giao dịch không có chức năng, gây hậu quả nghiêm trọng sẽ bị sung công quỹ toàn bộ số tiền thu được từ hoạt động môi giới. Đồng thời, đình chỉ hoạt động đối với các bên liên quan trong thời gian tối đa 2 năm để khắc phục”,
ông Đính nói.

Cũng theo đông Đính, nếu phát hiện nhân viên môi giới hoạt động không có chứng chỉ, cơ quan thuế cũng có thể xử lý. “Sở dĩ thời gian qua, cơ quan chức năng còn nới lỏng đối với các sàn giao dịch bất động sản bởi hoạt động cấp chứng chỉ hành nghề môi giới mới diễn ra được hơn 1 năm, cần có thời gian cho các bên chuẩn bị và đáp ứng quy định. Tuy nhiên, tình trạng này sẽ được giảm thiểu trong năm 2018 khi Nghị định 121 sửa đổi được ban hành và có hiệu lực”, ông Đính nhận định.