Tìm bệ phóng mới của bất động sản phía Nam

Đan xen cơ hội và thách thức

Thị trường bất động sản phía Nam trong vài năm trở lại đây chứng kiến sự tăng trưởng ngoạn mục, giá bất động sản tăng cao khắp nơi, thậm chí có người còn ví von, chỉ cần mua là có lời. Ghi nhận cho thấy, đã có không ít nhà đầu tư “trúng đậm” nhờ đầu tư đúng hướng, nhưng thực tế cũng có không ít nhà đầu tư ngậm “trái đắng” vì đầu tư theo phong trào, thiếu sự tính toán, phân tích thị trường. Thời gian gần đây và dự báo sắp tới, màn sương bao phủ trên thị trường dần tan, cơ hội hay rủi ro cũng hiện hữu rõ rệt.

Nói đến thị trường bất động sản, có lẽ TP.HCM vẫn là thị trường lớn nhất phía Nam và thời gian qua, giá bất động sản tại đây không ngừng tăng. Theo các chuyên gia, đây là điều tất yếu, bởi nhu cầu nhà ở luôn vượt gấp nhiều lần nguồn cung, đó là chưa kể trong suốt thời gian qua, hầu như nguồn cung bị “bó chân” bởi thủ tục bị siết chặt. Song, cũng chính vì giá tăng quá cao, nên câu chuyện đầu tư bất động sản tại thị trường TP.HCM đang có nhiều rủi ro và vượt quá khả năng của nhiều nhà đầu tư có nguồn vốn tầm trung.

Đây có lẽ cũng là lý do giải thích cho câu chuyện vì sao thời gian qua, thị trường chứng kiến các doanh nghiệp lẫn giới đầu tư nhỏ lẻ đổ xô về các địa phương lân cận để tìm cơ hội đầu tư bất động sản.

Bất động sản Long Thành (Đồng Nai) đang thu hút sự quan tâm cao của các nhà đầu tư

Nhìn lại thị trường từ đầu năm 2019 đến nay, đỉnh điểm là trong quý II/2019, thị trường các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Phước hay Bà Rịa - Vũng Tàu chứng kiến một làn sóng nhà nhà, người người đổ xô tìm mua đất vườn, đất rẫy tại những vùng nông thôn. Một cuộc săn mua bất động sản mang yếu tố đám đông diễn ra dường như không có sự cân nhắc, tính toán. Nhiều vùng quê đang yên tĩnh như Ong Quế, Xuân Quế thuộc huyện Cẩm Mỹ (Đồng Nai), các xã vùng ven của Long Khánh (Đồng Nai), hay các khu vực nông thôn của tỉnh Bình Thuận… bỗng trở nên xôn xao khi có nhiều người đến hỏi mua, giá đất tăng cao bất thường.

Đến nay, “màn sương mù” trên thị trường dần tan, hệ quả của sự đầu tư theo phòng trào cũng dần hiện hữu. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ở các điểm nóng đầu cơ như Long Khánh, Bình Phước, Bảo Lộc, các khu vực nông thôn của tỉnh Bình Thuận… cho thấy, bắt đầu xuất hiện những cuộc tháo chạy trên thị trường.

Cụ thể, tại Long Khánh, vào thời điểm quý II/2019, giá đất tại đây bỗng dưng tăng 50 - 70%, thậm chí gấp đôi trong thời gian ngắn chỉ vì thông tin thị xã Long Khánh chính thức lên thành phố từ ngày 1/6/2019. Còn hiện nay, giá đất tại Long Khánh giảm sâu, nhưng vẫn không có người mua. Điều tương tự cũng diễn ra ở các khu vực nông thôn của tỉnh Bình Thuận, Bình Phước… Theo ghi nhận từ các sàn môi giới bất động sản chuyên nghiệp ở những khu vực này, tình trạng rao bán đất ở đây ngày càng nhiều, nhưng người mua không có và giá giảm theo từng ngày.

“Phần lớn những người buộc phải ra hàng thời điểm này là những người đầu cơ bị cuốn theo cơn sốt, sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư, nên buộc phải xả hàng để trả nợ”, một môi giới chia sẻ.

Trong khi những người đầu tư theo kiểu “đón gió” thị trường đang dở khóc, dở cười, thì có những nhà đầu tư chuyên nghiệp đã “trúng đậm”, nhờ đầu tư có sự tính toán, phân tích chu đáo.

Anh Hùng, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp ở TP.HCM chia sẻ, nguyên tắc đầu tư bất động sản của anh là không đầu tư theo phong trào, mà luôn có sự tính toán rất kỹ với các câu hỏi tự đặt ra như doanh nghiệp nào đang bán sản phẩm, bất động sản đó có an toàn về yếu tố quy hoạch và pháp lý không? Cuối cùng, đâu là các yếu tố sẽ tạo nên dư địa tăng giá cho sản phẩm?

Nhận diện “bệ phóng” thị trường

Theo phân tích của giới chuyên môn, về cơ bản, thị trường bất động sản phía Nam hiện nay còn nhiều dư địa để phát triển, nhưng để thành công, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tính chuyên nghiệp cao.

Chuyên gia của CBRE Việt Nam cho biết, như một quy luật chung của thị trường bất động sản, nơi nào có hạ tầng phát triển càng nhiều, nơi đó sẽ có thị trường bất động sản phát triển càng mạnh.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong chiến lược phát triển của TP.HCM sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính, trong đó các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

Quả thật, sau TP.HCM, thời gian qua, các địa phương trong vùng tứ giác kinh tế phía Nam đã có sự phát triển hạ tầng rất mạnh, dẫn dắt cho sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản như Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, theo phân tích của giới chuyên môn, Long An và Bình Dương có có sự phát triển trước và đang bước vào giai đoạn bão hòa. Riêng Đồng Nai, mà tâm điểm nhất là khu vực quanh Sân bay Long Thành và Bà Rịa - Vũng Tàu được định vị sẽ trở thành “bệ phóng” chủ lực cho cả thị trường bất động sản phía Nam trong nhiều năm tới, bởi đây là những thị trường mới nổi và kỳ vọng sẽ có sự bứt phá mạnh về tiềm năng đang hiện hữu.

Nếu như Long Thành, yếu tố tạo động lực lớn nhất là Sân bay Long Thành và hàng loạt hệ thống hạ tầng kết nối để hình thành nên một thành phố sân bay, thì với Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng với động lực lớn là Sân bay Long Thành, hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Bà Rịa, cảng Cái Mép…, Bà Rịa - Vũng Tàu còn có lợi thế lớn là địa phương duy nhất trong khu tứ giác kinh tế có biển, một lợi thế đặc biệt để phát triển ngành công nghiệp không khói và công nghiệp dầu khí, hậu cần…, là nơi có nền tảng để hình thành một thành phố không ngủ.

Phân tích ở góc độ nên đầu tư vào đầu trong bối cảnh thị trường đang có sự đan xen giữa cơ hội và thách thức, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Việt Holdings cho rằng, trong bất cứ thị trường nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro.

“Tuy nhiên theo tôi, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố: an toàn trong hiện tại và tiềm năng thật sự trong tương lai.

An toàn trong hiện tại, nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng”, ông Tiến nói và cho rằng, thời gian tới, phân khúc bất động sản liền thổ vẫn sẽ là kênh đầu tư “vua” của thị trường, còn xét về khu vực, Long Thành và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn sẽ là khu vực có nhiều dư địa phát triển hơn cả.