Vướng mắc cho thị trường bất động sản đã được Quốc hội nỗ lực tháo gỡ từng bước. Ảnh: Đức Thanh
Đề xuất hai chính sách mới
Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ tháng 1/2025, nhưng những đề xuất chính sách khơi thông nguồn lực đất đai dự kiến vẫn được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ bảy (tháng 5/2024). Trong đó có đề nghị xây dựng nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.
Tại tờ trình về nội dung trên (phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư pháp), Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan được giao chủ trì xây dựng dự thảo nghị quyết) nêu rõ, sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế nhà nước thu hồi đất được hình thành trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ Luật Đất đai năm 1993 và duy trì đến nay.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhưng có sự thu hẹp, chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b, khoản 1, Điều 127).
Tuy nhiên, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Thực tế này, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sẽ dẫn đến khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo chỉ có dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6, Điều 127, Luật Đất đai năm 2024.
Điều này sẽ hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Cơ sở thực tiễn trên đặt ra yêu cầu phải xây dựng nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Nghị quyết này được xây dựng dựa trên hai chính sách mới khác với quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Thứ nhất là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Với chính sách này, có 3 điều kiện thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đó là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122, Luật Đất đai năm 2024; phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Thứ hai là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2024.
Với chính sách này, điều kiện thực hiện tương tự điều kiện thứ nhất và thứ hai của chính sách 1. Ngoài ra, còn có điều kiện dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Đối tượng áp dụng của các chính sách trên là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý.
Về địa bàn được thực hiện, theo tờ trình, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm. Thời gian thực hiện thí điểm được đề xuất trong 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030.
Nhiều góp ý được tiếp thu
Quá trình xây dựng chính sách, ý kiến từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đều nhất trí với việc ban hành nghị quyết thí điểm.
Theo phản ánh từ cơ sở, Hà Nội hiện có 191 dự án với 1.700 ha có khó khăn cần tháo gỡ. TP.HCM đã có quy hoạch sử dụng đất khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích đất ở. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị, nên cho tất cả các tỉnh, thành phố tham gia thí điểm. Đề nghị này đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu.
Cũng thống nhất về sự cần thiết ban hành nghị quyết, song VCCI đề nghị cần phân loại các dự án với tiêu chí rõ ràng để tránh xin - cho. “Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu để báo cáo cấp có thẩm quyền ban hành nghị quyết và phối hợp với các bộ, ngành địa phương để hoàn thiện nội dung dự thảo nghị quyết trước khi ban hành”, cơ quan tham mưu xây dựng dự thảo nghị quyết hồi âm.
Đề xuất xây dựng nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác cũng nhận được sự đồng tình của nhiều vị đại biểu Quốc hội.
Từng nhiều lần bày tỏ quan điểm tại nghị trường rằng, việc sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung nhà ở, Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Quảng trị, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, nếu đề án thí điểm có hiệu lực cùng hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024, thì đó là tin vui không chỉ với nhà đầu tư, mà với cả nhiều người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Phó chủ nhiệm Ủy ban Xã hội của Quốc hội, đại biểu Đỗ Thị Lan (Quảng Ninh) nhìn nhận, đất đai liên quan đến nhà ở lâu nay vẫn là vấn đề rất vướng. Vừa qua, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cùng được sửa đổi đã có nhiều chính sách để xử lý vấn đề đất đai cho các loại nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại. Nhưng để thực hiện như đề xuất nói trên, thì cần phải có nghiên cứu rất kỹ lưỡng và cần thực hiện thí điểm mới có thể triển khai thực hiện có hiệu quả được.
Về đề xuất thí điểm mở rộng thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, bày tỏ sự đồng tình cần sớm thực hiện để tháo gỡ vướng mắc trên thực tế, song bà Lan cũng lưu ý, phải quy định rất rõ điều kiện, tiêu chí, nhất là quyền và trách nhiệm của nhà đầu tư, hài hòa quyền lợi của các bên tham gia.
“Quốc hội đã rất nỗ lực để từng bước tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, dự thảo nghị quyết đặt ra vấn đề rất mới, rất khó, thì các đại biểu cần tăng cường nắm bắt tình hình thực tế để có ý kiến xác đáng khi tham gia thẩm tra cũng như thảo luận trước khi bấm nút thông qua”, Phó chủ nhiệm Đỗ Thị Lan nêu quan điểm.
Doanh nghiệp được hưởng lợi về kinh tế
Đánh giá tác động của các chính sách mới, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, về tác động kinh tế, thì Nhà nước tạo lập được niềm tin, thu hút được nhà đầu tư đối với thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản phát triển phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Ngân sách nhà nước thu được các khoản thuế, phí, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, lợi nhuận chia sẻ từ nhà đầu tư.
Đồng thời, ngân sách nhà nước không phải bỏ ra để chi tiền bồi thường, hỗ trợ cho doanh nghiệp, bố trí vị trí đất mới cho doanh nghiệp đang sử dụng đất. Doanh nghiệp được hưởng lợi về kinh tế thông qua tiết kiệm được chi phí trong việc tiếp cận đất đai và có lợi thế kinh doanh khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở. Tuy nhiên, thực hiện theo phương án này, Nhà nước không thu được toàn bộ địa tô chênh lệch.
