Tiếp cận chuẩn minh bạch quốc tế, còn nhiều việc phải làm

Đã có nhiều cải thiện

Báo cáo mới nhất của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle (JLL) cho thấy, Việt Nam là một trong 2 thị trường bất động sản có chỉ số minh bạch tăng trưởng ấn tượng nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, xếp hạng 68/109 thị trường, đứng đầu trong nhóm “Kém minh bạch”, tiếp cận với nhóm “Bán minh bạch”.

PGS. Nguyễn Quang Tuyến

Sự cải thiện này nhờ những thay đổi mang tính nền tảng, cởi mở và tiến bộ hơn của chính sách tại các sắc luật như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Doanh nghiệp 2014… Trong đó, đáng kể nhất là việc nới điều kiện sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản của người nước ngoài.

Ngoài ra, luật cũng quy định rõ tính công khai, minh bạch trong việc bán nhà chung cư và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua nhà được quy định cụ thể, tường minh. Cụ thể, khi xác lập, ký kết hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư phải công bố công khai các thông tin về dự án nhà ở, công khai thông tin về chất lượng, bản vẽ thiết kế, thời gian hoàn thành... Điều này làm tăng tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà, luật quy định dự án phải có sự bảo lãnh của ngân hàng và được Sở Xây dựng nơi có dự án công bố về đủ điều kiện mở bán, huy động vốn.

Bên cạnh đó, Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ ngày 8/8/2016 quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để đăng trên website của Sở về việc chủ đầu tư đã thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư.

Tiếp đó, Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 1/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực từ ngày 15/10/2017, thay thế Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 có những quy định mới, trong đó có quy định về việc công bố công khai các dự án có đăng ký biện pháp bảo đảm.

Những quy định mới đã tạo cho môi trường đầu tư kinh doanh nói chung và môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng trở nên thông thoáng hơn, mở rộng khả năng tiếp cận thông tin liên quan đến đất đai, quy hoạch, dự án bất động sản cho mọi người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư…

Nhưng cần tiếp tục hoàn thiện hơn

Dù đã có những cải thiện đáng kể, nhưng tiến trình minh bạch hóa trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự hiệu quả, do còn thiếu đồng bộ, nhất quán và chưa triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát.

 Việc công bố các dự án thế chấp ngân hàng cần được tiếp tục triển khai nghiêm túc và phải chi tiết, cụ thể hơn để tránh hiểu nhầm cho khách hàng. Ảnh: Dũng Minh

Những quy định cụ thể cho tính xác thực cho các thông tin này và tính công bằng cho các doanh nghiệp vẫn còn thiếu, đặc biệt là việc công bố các dự án đang thế chấp tại các ngân hàng.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc công bố phải thực hiện như thế nào để tránh bị hiểu nhầm, vì chuyện doanh nghiệp thế chấp đất khi thực hiện dự án là điều bình thường trong kinh doanh, bởi doanh nghiệp biết huy động các nguồn lực xã hội thì mới lớn mạnh được. Mấu chốt nằm ở chỗ, chủ đầu tư phải tuân thủ đúng quy trình theo quy định và công khai thông tin để cơ quan chức năng giám sát.

Chẳng hạn, việc thế chấp chính mảnh đất xây dựng dự án là tài sản đảm bảo của dự án đó để khách hàng, chứ doanh nghiệp không mượn đất dự án này thế chấp để làm dự án khác. Việc công bố chi tiết, cụ thể sẽ giúp khách hàng yên tâm, chứ không nên công bố chung chung là dự án đang thế chấp tại ngân hàng x, y, z nào đó.

Có chăng, sự bất thường nằm ở các dự án không đủ điều kiện huy động vốn, nhưng vẫn bán nhà hoặc dự án bán nhà thế chấp, nhưng không công khai với khách hàng là đã thế chấp, không thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định với cơ quan chức năng, với Sở Xây dựng...

Ngoài ra, việc công bố dự án thế chấp ngân hàng mới chỉ diễn ra tại một số dự án ở Hà Nội và TP.HCM, nhưng sau khi rầm rộ trong giai đoạn giữa năm 2016, việc này đến nay cũng đang bị gián đoạn, khiến khách hàng thiếu thông tin tham khảo trong quyết định mua nhà.

Có thể thấy, tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thấp, chưa như kỳ vọng là do nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất vẫn là thiếu thông tin về thị trường. Thiếu thông tin trước hết từ các nhà cung cấp hoặc thông tin này thiếu chính xác do không được kiểm soát chặt chẽ.

Nếu một thị trường minh bạch, thì số liệu phải cập nhật theo ngày, người dân hay các nhà đầu tư từ lớn đến nhỏ đều dễ dàng có thể tiếp cận được thông tin. Thực tế, quyền tiếp cận thông tin về đất đai, quy hoạch, dự án của người dân, nhà đầu tư đã được quy định rõ tại Thông tư liên tịch 09/2016 và Nghị định 102/2017, nhưng việc triển khai trên thực tế còn rất hạn chế. Người dân, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận được các thông tin liên quan đến nhà đất, đặc biệt là quy hoạch, pháp lý dự án bất động sản…

Do đó, để nâng cao tính minh bạch, công cụ đầu tiên là phải đẩy mạnh công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát của kênh Nhà nước, cũng như kênh ngoài Nhà nước. Cùng với đó, các chế tài phải rõ ràng đối với những trường hợp làm trái quy định pháp luật. Cần phải tạo ra những bước tiến rõ ràng trong việc nâng cao tính minh bạch để có một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho tất cả các thành phần tham gia thị trường.

Thêm một vấn đề cần được quan tâm đặc biệt, đó là cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước. Trên thực tế, việc thế chấp quyền tài sản sử dụng đất gắn liền với đất và tài sản hình thành trong tương lai thuộc quyền quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng những dự án thế chấp quyền tài sản lại do Sở Tư pháp quản lý, còn quá trình xây dựng lại do Sở Xây dựng quản lý. Do vậy, để xác thực tính minh bạch của các dự án, cần có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan quản lý trong thế chấp quyền tài sản.

Tính minh bạch trên thị trường bất động sản Việt Nam đã có những cải thiện rất đáng khích lệ trong thời gian qua, nhưng không vì thế mà có thể chủ quan, cần nhiều nỗ lực hơn nữa của các bên liên quan để thị trường được minh bạch hơn nữa. Minh bạch chính là yếu tố để thu hút dòng vốn, giữ chân được các nhà đầu tư cả nội lẫn ngoại đến với thị trường bất động sản và cũng là yếu tố giúp thị trường phát triển bền vững.