“Vỡ trận” với tiền sử dụng đất
“Chỉ có những người trực tiếp làm dự án, lo thủ tục pháp lý mới thấu hiểu được sự khó khăn của doanh nghiệp làm bất động sản”. Đó là lời chia sẻ của tổng giám đốc một doanh nghiệp đang đầu tư dự án địa tại Bình Dương khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về hành trình lo thủ tục dự án bất động sản mà doanh nghiệp đang đang đầu tư. Theo vị này, đúng theo kế hoạch kinh doanh thì trong quý III tới sẽ chính thức bán hàng ra thị trường. Hiện hầu hết các thủ tục doanh nghiệp đã thực hiện xong, dự án cũng đã khởi công xây dựng với tiền độ nhanh, duy chỉ có một bước cuối cùng đóng tiền sử dụng đất là phải chờ đợi, vì đây là việc nằm ngoài tầm của doanh nghiệp.
Có 4 điều kiện cơ bản nhất để chủ đầu tư được nhận thông báo đủ điều kiện bán hàng gồm: được cấp giấy phép xây dựng; hoàn thiện phần móng dự án; được ngân hàng bảo lãnh và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trong đó có việc đóng tiền sử dụng đất.
“Ba bước đầu thì doanh nghiệp có thể thực hiện được, nhưng bước đóng tiền sử dụng đất thì không tự làm được mà hoàn toàn phụ thuộc các cơ quan chức năng và đây cũng chính là nguyên nhân khiến dự án kéo dài, vốn đầu tư không ngừng bị đội lên”, vị tổng giám đốc này nói và cho biết, mặc dù hồ sơ đề nghị đóng tiền sử dụng đất đã được doanh nghiệp chuẩn bị từ rất sớm, nhưng đến nay, trong khi mọi thủ tục khác đã xong, còn việc thẩm định tiền sử dụng đất vẫn chưa được các cơ quan chức năng hoàn tất nên khả năng dự án bị kéo dài do không đủ điều kiện bán hàng.
Có thể thấy, nguyên nhân sâu xa của việc nhiều dự án nhà ở bị tắc thủ tục, chưa cấp được sổ hồng thời gian qua phần nhiều liên quan đến công tác thẩm định tiền sử dụng đất. Do việc xác định tiền sử dụng đất chậm, nên trong giai đoạn trước, mặc dù khá nhiều dự án dù chưa đóng tiền sử dụng đất, trong khi các thủ tục khác hoàn thành vẫn tiến hành bán hàng và nợ tiền sử dụng đất. Đây cũng là nguyên nhân, khiến rất nhiều dự án nhà ở, đặc biệt là tại TP.HCM dù đã hoàn thiện, bàn giao nhà cho người mua vào ở từ rất lâu nhưng chưa thể làm sổ hồng vì chưa hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.
Trao đổi với phóng viên, đại diện nhiều doanh nghiệp đang có dự án bị “trùm mền” cho biết, dù kêu ca rất nhiều, song nhiều năm qua, thủ tục hành chính vẫn giậm chân tại chỗ, nên không thể triển khai dự án, trong đó phần nhiều dự án vướng thủ tục đều liên qua đến tiền sử dụng đất. Đơn cử như dự án Khu dân cư Phú Thuận tại quận 7, TP.HCM do Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn làm chủ đầu tư. Sau hơn 12 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty Anh Tuấn đã triển khai rất nhiều phần việc để được phê duyệt tỷ lệ 1/500, cũng như thi công hạ tầng, các tiện ích cho dự án. Sau đó, Công ty thực hiện chuyển nhượng nền đất cho khách hàng và tiến hành các thủ tục để cơ quan chức năng xác định nghĩa vụ tài chính, từ đó doanh nghiệp có cơ sở thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Tuy nhiên, hơn 5 năm qua, việc này vẫn chưa được giải quyết.
Ách tắc tiền sử dụng đất không chỉ “bó chân” dự án mà còn khiến không ít doanh nghiệp “vỡ trận” trong kế hoạch kinh doanh. Trên thực tế, thời gian qua, tại khá nhiều dự án mặc dù chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất, nhưng vì nóng lòng kinh doanh đã mời các đơn vị thẩm định tạm tính tiền sử dụng đất, sau đó tiến hành bán “lúa non” và hiện đang dở khóc dở cười. Đơn cử, cách đây nhiều năm, một dự án nhà ở tại TP.HCM do một chủ đầu tư triển khai, sau khi được đơn vị thẩm định tạm tính tiền sử dụng dất của dự án khoảng trên 50 tỷ đồng, do kẹt dòng tiền xoay xở nên tiến hành bán sản phẩm cho khách hàng với đơn giá căn cứ vào chi phí tiền sử dụng đất tạm tính. Tuy nhiên, mới đây, doanh nghiệp này đã nhận được thông báo chính thức tiền sử dụng đất của dự án phải đóng lên đến hơn 250 tỷ đồng. Nếu đóng với mức này, doanh nghiệp không những không có lời mà còn lỗ nặng.
Chủ đầu tư một dự án căn hộ khác tại Bình Dương mới đây cũng cho biết, lúc đầu triển khai dự án, tiền sử dụng đất được tính khoảng gần 20 tỷ đồng, căn cứ vào đó doanh nghiệp lên kế hoạch tính toán đầu ra và chuẩn bị bán hàng. Tuy nhiên, mới đây, sau khi xác định lại phương pháp tính tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng thông báo chính thức số tiền sử dụng đất của dự án lên đến hơn 80 tỷ đồng.
“Cũng may là chúng tôi chưa bán cho khách hàng nên sẽ phải điều chỉnh lại giá bán cao hơn khá nhiều”, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ.
Gốc rễ vẫn là gỡ khó pháp lý
Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu khởi sắc, nhu cầu người mua tăng cao. Tuy nhiên, có tình trạng thực tế là thị trường càng khởi sắc, nhiều chủ đầu tư càng sốt ruột vì dự án bị vướng pháp lý, khó tiếp cận nguồn vốn vay, còn doanh nghiệp môi giới thì không có hàng để bán.
Gần đây, Chính phủ đã có nhiều cuộc họp tìm giải pháp gỡ vướng cho thị trường bất động sản và tại các sự kiện này hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều khẳng định, trong hàng loạt khó khăn của thị trường, câu chuyện ách tắc thủ tục pháp lý là nút thắt cơ bản nhất. Chỉ cần thủ tục pháp lý được sớm khơi thông sẽ kéo theo dòng chảy thị trường trở lại.
Trong kiến nghị với cuộc họp trực tuyến Tổ công tác Thủ tướng Chính phủ về gỡ vướng mắc các dự án bất động sản được tổ chức tuần qua, ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, các dự án của doanh nghiệp kể cả bàn giao rồi, đang phát triển hay đang làm thủ tục phát triển đều ít nhiều gặp những vướng mắc pháp lý. Với cụm dự án tại TP.HCM, hiện Novaland vẫn đang chờ đợi sớm nhận được kết luận từ chính quyền Thành phố nhằm tháo gỡ nốt những khó khăn pháp lý cuối cùng tại dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan), dự án 32 ha Bình Khánh (The Water Bay) và dự án 136 ha Thạnh Mỹ Lợi.
“Đây là các dự án chúng tôi cam kết nghiêm túc sẽ bố trí đầy đủ diện tích cho nhà ở xã hội và phần tái định cư. Do đó, việc tháo gỡ pháp lý ba dự án trọng điểm trên góp phần vào sự phát triển chung của TP.HCM, cải tạo chỉnh trang đô thị, thực hiện an sinh xã hội, giúp các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trong giai đoạn hiện nay”, ông Dennis Ng Teck Yow cho biết.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group cũng cho rằng, cái khó cơ bản của thị trường của doanh nghiệp hiện nay là dự án thiếu hồ sơ pháp lý. Thiếu pháp lý, dẫn đến việc không thể triển khai dự án, chi phí không ngừng bị đội lên và doanh nghiệp cũng không xoay xở được dòng tiền khi ngân hàng luôn đòi hỏi dự án phải hoàn thiện pháp lý mới cho vay.
“Do vậy, muốn gỡ khó cho thị trường, gốc rễ vẫn là tháo gỡ về thủ tục dự án”, ông Phúc khẳng định.
