Bán lỗ cũng không dễ
Từ nhiều tháng nay, trên các diễn đàn môi giới thường xuất hiện thông tin chào bán sản phẩm bất động sản (phần lớn là căn hộ) với mục đích “cắt lỗ”. Liên hệ tới một tài khoản có tên Anh Khoa (địa chỉ tại TP. Thủ Đức, TP.HCM) trên trang rao vặt www.batdongsan.com.vn thì được biết, căn hộ được rao bán thuộc một dự án chung cư nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè), diện tích hơn 90 m2 và có giá bán 3,7 tỷ đồng bao gồm cả nội thất, thấp hơn giá thị trường (môi giới tư vấn) khoảng 200 triệu đồng.
“Do cần tiền gấp nên tôi chấp nhận bán lỗ, nếu anh đồng ý mua thì cứ đến coi trực tiếp rồi làm hợp đồng”, chủ tài khoản này nói.
Ở một trường hợp khác, anh Trần Văn Kỳ (ngụ quận 8, TP.HCM) chia sẻ, cuối năm 2019, vợ chồng anh quyết định mua căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 85 m2 tại dự án Citi Home (TP. Thủ Đức) với giá 2,5 tỷ đồng, trong đó 70% là tiền vay ngân hàng.
Anh Kỳ kể, trong những năm đầu mới nhận nhà, vợ chồng anh vẫn phấn khởi vì sức ép trả nợ chưa lớn do còn được hỗ trợ từ bố mẹ 2 bên, nhưng từ đầu năm 2022, lãi suất bắt đầu tăng nhanh, lại không còn nhận được sự trợ giúp tài chính từ gia đình, thu nhập lại giảm sút nên khoản nợ gốc và lãi trả góp hàng tháng trở thành nỗi ám ảnh.
Anh Kỳ cho biết, tổng thu nhập hàng tháng của 2 vợ chồng lúc mới mua nhà là gần 50 triệu đồng, nhưng từ quý III/2021 đã giảm xuống dưới 40 triệu đồng. Từ tháng 10 năm ngoái đến nay, vợ chồng anh phải bỏ riêng khoản tiền 30 triệu đồng mỗi tháng để trả tiền nhà, ngân sách gia đình luôn cạn kiệt trước mỗi kỳ lương, chi tiêu phải dè xẻn để lo trả nợ.
Áp lực tài chính quá lớn, lại có con nhỏ, vợ chồng anh Kỳ đành phải rao bán căn hộ với giá 2,5 tỷ đồng, nhưng suốt 6 tháng qua vẫn chưa có khách mua. “Dù bán bằng giá lúc mua, chưa kể tính trả lãi ngân hàng 2 năm qua cũng đã lỗ cả trăm triệu đồng, vậy mà mãi chưa bán được”, anh Kỳ than thở.
Theo bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty Đức Linh Real, việc thông tin rao bán cắt lỗ được đăng tải rầm rộ dễ tạo cảm giác nhiều nhà đầu tư đang tháo chạy khỏi thị trường bất động sản. Nhưng thực tế, điều này không diễn ra trên diện rộng, mà chủ yếu tập trung tại các dự án nhỏ lẻ, cách xa trung tâm, tiện ích và hạ tầng kết nối chưa đồng bộ…, đặc biệt tại nhóm nhà đầu tư sử dụng nhiều vốn vay từ ngân hàng.
“Hiện nay, lãi suất tiền gửi có dấu hiệu tăng, nên khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà có thể điều chỉnh tăng. Nhà đầu tư đi vay ngân hàng dự cảm nếu lãi suất tăng sẽ khó có thể gánh nổi áp lực trả nợ nên buộc phải bán nhanh để cơ cấu lại dòng tiền đầu tư”, bà Linh nói và dự báo, từ nay đến cuối năm, phân khúc bị áp lực phải bán ra sẽ tập trung ở nhóm khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai sử dụng vốn vay ngân hàng.
 |
Cần chú ý tới giá bán và pháp lý của bất động sản trước khi xuống tiền. Ảnh: Tăng Triển |
Khai thác cho thuê, tại sao không?
Nằm trong số có ý định bán cắt lỗ để thoát hàng mà không được, chị Nguyễn Kim Ngân (40 tuổi, ngụ tại TP.HCM), chủ căn hộ tại dự án APEC Mandala Phú Yên chia sẻ, trong trường hợp đã mua rồi mà không bán được thì cần tính đến giải pháp cho thuê để tạo nguồn thu.
“Đối với những căn hộ dịch vụ thì có 2 giải pháp chính, đó là cho thuê không nội thất và đầu tư nội thất để cho thuê theo ngày”, chị Ngân nói, đồng thời cho biết thêm, nếu cho thuê không nội thất, giá thuê phụ thuộc vị trị và hướng của căn hộ, phổ biến ở mức 3-5 triệu đồng/tháng, tương đương với lãi suất ngân hàng hiện nay. Nếu đầu tư nội thất và cho thuê theo ngày, giá thuê sẽ cao hơn nhưng phải tính toán kỹ chi phí đầu tư.
Trong trường hợp tự vận hành, chị Ngân cho hay, chủ nhà sẽ phải tự tìm khách hàng và tự làm các công việc như giặt đồ, vệ sinh… căn hộ của mình. Giải pháp này thường mất nhiều thời gian, công sức mà lợi nhuận không cao. Do đó, phương án hợp lý nhất là thuê bên thứ ba vận hành.
“Tôi đã chọn phương án này và tháng đầu tiên thu về được hơn 8 triệu đồng, chưa bao gồm các chi phí như quản lý, điện, nước… do phải đợi tới cuối tháng mới chốt được với ban quản lý”, chị Ngân nói và đưa ra khuyên, với phương án này, chủ nhà nên đầu tư phần đồ gỗ nội thất tốt vì sẽ đi làm tăng giá trị căn hộ, còn phần đồ rời như chăn, ga, gối, nệm… thì tùy vào việc định giá của mỗi bên vận hành để chọn đồ cho phù hợp, đồ càng chất lượng thì phòng càng đẹp, giá thuê cũng sẽ cao hơn.
“Ngoài ra, chủ nhà cần chốt mức giá tối thiểu với bên nhận vận hành vì ban đầu họ có thể cho thuê với giá rất rẻ để thu hút khách hàng. Làm vậy, số lượng khách thuê sẽ nhiều nhưng sau khi trừ đi các chi phí vận hành thì chủ nhà chẳng còn gì. Khi làm việc với các đơn vị vận hành thì nên rõ ràng các khoản phí như phí sales, phí check-in, check-out, phí giặt là, vệ sinh phòng ốc…”, chị Ngân nói.
Trong giai đoạn tất cả các nguồn vốn đều kẹt như hiện tại, ông Hà Vũ Thắng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thành Nam cho rằng, trước khi xuống tiền mua căn hộ, khách hàng nên cân nhắc tỷ trọng vốn vay càng ít càng tốt để tránh sức ép trả nợ, phù hợp nhất là dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70-80% giá trị căn hộ sẽ gặp nhiều áp lực hơn khi lãi suất được thả nổi sau khi hết hạn ưu đãi.
“Nếu tổng thu nhập của gia đình dưới 50 triệu đồng/tháng và chỉ mới tích lũy được 20-30% giá trị căn hộ thì không nên cố vay mua nhà bằng mọi giá. Cần tỉnh táo chọn lựa giữa việc mua căn hộ nhỏ, thay vì mua nhà to, hoặc cân nhắc tiếp tục thuê nhà thêm một thời gian, chờ tích lũy dòng tiền đạt ngưỡng an toàn rồi mới xuống tiền mua nhà”, ông Thắng đưa ra lời khuyên và cho biết thêm, nhóm khách hàng rao bán cắt lúc này đa phần thiếu kinh nghiệm mua nhà, bởi thời gian đầu, việc chỉ cần thanh toán trước 15-20% giá trị căn hộ, lại được ân hạn lãi gốc đến khi nhận nhà tạo cảm giác khá nhẹ nhàng, nhưng khi hết thời gian ưu đãi thì cũng là lúc sức ép trả nợ xuất hiện.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội đánh giá, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn do cả yếu tố chủ quan và khách quan. Vì vậy, các nhà đầu tư cần thường xuyên đánh giá lại giá trị danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra quyết định phù hợp.
“Với các nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm, trước khi quyết định xuống tiền cần chú ý tới giá bán và pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh diễn biến vĩ mô phức tạp hiện nay, nhà đầu tư cần tính toán kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên đống tài sản’ như từng xảy ra trong quá khứ”, bà Vân lưu ý.
