Nghị định 44/2022 là chưa đủ
Từ ngày 15/8/2022, Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực. Một trong những thay đổi quan trọng nhất so với nhiều quy định rải rác trước đây về thông tin thị trường bất động sản là việc yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch trong kỳ báo cáo như quy mô, tổng vốn đầu tư, thời gian hoạt động của dự án... cho Sở Xây dựng.
Cùng với đó là một loạt giấy tờ pháp lý như quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công đến văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có)… trước khi đưa sản phẩm của dự án ra giao dịch.
Nói như ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc ban hành Nghị định 44/2022 có ý nghĩa lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản khi đưa ra yêu cầu công khai, minh bạch thông tin như quy hoạch, phê duyệt dự án, thuế… từ phía quản lý nhà nước, đến các thông tin về thị trường, chủ đầu tư, sàn giao dịch, giá, thanh khoản dự án... Những thông tin này sẽ giúp ích rất lớn cho cả Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.
Trên thực tế, theo ông Đính, quản lý và minh bạch hóa thông tin thị trường là điều Chính phủ muốn thực hiện từ lâu. Trước đó, từ năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 117 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, song đáng tiếc là nhiều quy định tại nghị định này không phù hợp với thực tiễn thị trường. Bên cạnh đó, các quy trình, thủ tục để doanh nghiệp, cơ quan quản lý công bố thông tin cũng rất cồng kềnh, gây khó khăn khi áp dụng. Bởi vậy, việc công khai các thông tin liên quan tới thị trường địa ốc bị bỏ ngỏ từ đó đến nay.
“Bản thân sự ra đời của VARS cũng như việc tổ chức đánh giá các sàn môi giới và xây dựng trung tâm thông tin, báo cáo thị trường hàng tháng cũng là một phần trong nỗ lực minh bạch hóa thông tin bất động sản, hướng tới xây dựng hệ thống dữ liệu cho thị trường địa ốc”, ông Đính chia sẻ.
Tại một diễn đàn về bất động sản diễn ra cuối tuần qua, khi nhắc tới xu hướng của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới, một trong những vấn đề được các chuyên gia nhấn mạnh tới đó là sự thất bại của mô hình condotel (căn hộ du lịch), mà một phần nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu thông tin về mô hình mới này, bên cạnh khung pháp lý còn chưa đầy đủ, dẫn tới rủi ro cho nhà đầu tư.
Câu chuyện tương tự cũng diễn với phân khúc nhà ở thương mại khi nhiều cuộc tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư xuất phát từ việc mập mờ thông tin pháp lý dự án. Đơn cử, tại một dự án chung cư gần khu vực Vạn Phúc (Hà Đông), chỉ đến khi nhận nhà thì nhiều cư dân mới “tá hỏa” việc nhiều hạng mục vẫn chỉ nằm trên “catalog” và chưa hề được cấp phép triển khai như chủ đầu tư cam kết trước đó. Tới nay, khi tổ chức hội nghị nhà chung cư, nhiều hạng mục vẫn chưa thuộc quyền quyết định của cư dân và ban quản trị tòa nhà.
Quá thiếu thông tin về đất đai
Tới giữa tháng 8/2022, mới có TP.HCM ra mắt được nền tảng dữ liệu đất đai trực tuyến, Hà Nội cũng chỉ có duy nhất địa chỉ qhkhsdd.hanoi.gov.vn được coi là nơi cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất, nhưng nội dung sơ sài và khó tra cứu.
Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, một trong những yêu cầu bắt buộc trong quản lý nền kinh tế mở cửa là phải đảm bảo công khai, minh bạch thông tin. Với thị trường hoạt động dựa trên nhiều nền tảng pháp lý như thị trường bất động sản, thông tin càng rõ ràng, cụ thể bao nhiêu thì càng giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững bấy nhiêu.
Cũng phải nói thêm rằng, Nghị định 44/2022 mới chỉ đề cập tới câu chuyện thông tin về thị trường, dự án bất động sản, trong khi trên thực tế người dân mong muốn nhiều hơn, đặc biệt là cơ sở dữ liệu về đất đai - điều mà dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang nỗ lực thay đổi, bởi nó ảnh hưởng rất nhiều tới công tác quy hoạch và lập quy hoạch đất đai, cũng như điều hòa các chủ thể trong quan hệ đất đai, từ việc đền bù, giải phóng mặt bằng tới việc ổn định lại mặt bằng giá đất đang được đánh giá là “quá ảo” như hiện nay.
Giữa tuần trước, Chính phủ cũng đã có phiên họp chuyên đề bàn về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) bên cạnh 3 dự án luật khác là Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Hợp tác xã (sửa đổi) và Luật Giá (sửa đổi). Trong đó, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh, các dự án luật được thảo luận tại phiên họp đều hết sức quan trọng, có phạm vi, đối tượng rộng, nhiều nội dung khó, phức tạp, nhạy cảm, còn nhiều khó khăn, vướng mắc khi thực thi trên thực tiễn...
Liên quan tới việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cấp Trung ương, báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, tính đến nay, cơ quan này đã hoàn thành 4 khối dữ liệu và bàn giao cho Cục Công nghệ thông tin và Dữ liệu tài nguyên môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) để đưa vào vận hành và kết nối với Cổng dịch vụ công Quốc gia.
Tại các địa phương, hiện nay, toàn bộ 63/63 tỉnh, thành phố trên cả nước đã và đang triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với hơn 43 triệu thửa đất, trong đó có 217/705 đơn vị hành chính cấp huyện đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và đưa vào sử dụng; 100% văn phòng đăng ký đất đai đã ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai. Trên cơ sở đó, 24/63 tỉnh, thành phố đã kết nối liên thông điện tử trao đổi thông tin dữ liệu đất đai giữa cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế; 61/63 địa phương thanh toán nghĩa vụ tài chính về đất đai qua Cổng dịch vụ công Quốc gia.
Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, việc tra cứu cơ sở dữ liệu đất đai ở từng địa phương vẫn rất khó khăn. Chẳng hạn, muốn tra cứu dữ liệu đất đai xung quanh tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô hay Vành đai 3 vùng TP.HCM để xác định khu vực được quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất…, từ đó tránh mua phải đất quy hoạch, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thế nhưng không biết tìm ở đâu để có được thông tin chính thống.
Tới giữa tháng 8/2022, mới có TP.HCM ra mắt được nền tảng dữ liệu đất đai trực tuyến gồm Cổng thông tin dữ liệu tài nguyên và môi trường TP.HCM (geodata-stnmt.tphcm.gov.vn) và Hệ thống trục tích hợp các dịch vụ web ngành tài nguyên - môi trường (esb-stnmt.tphcm.gov.vn), các địa phương khác vẫn chưa có các cổng thông tin dữ liệu cơ bản về đất đai, chứ chưa tính tới việc cập nhật giá đất của từng khu vực. Hay như Hà Nội, hiện chỉ có duy nhất địa chỉ qhkhsdd.hanoi.gov.vn được coi là nơi cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất, nhưng nội dung sơ sài và khó tra cứu.
Ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Lê Minh Tuấn (Hà Nội) chia sẻ, trong quá trình tìm kiếm các sản phẩm nhà đất, hầu hết nhà đầu tư đều phải tìm hiểu thông tin về quy hoạch, dự án… trên mạng, rất ít người có đủ quan hệ để tiếp cận các thông tin chính thống.
“Khi tìm thông tin quy hoạch trên những kênh không chính thống, nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro sai lệch, thiếu chính xác, từ đó ảnh hưởng hiệu quả đầu tư. Còn khi đến cơ quan chính quyền để hỏi quy hoạch thì phải có quan hệ, chưa kể phải tuân thủ một loạt quy trình thủ tục rắc rối”, anh Tuấn nói.
