>> Chung cư nhỏ: Dễ xây, dễ bán
Thứ trưởng có ý kiến gì về việc TP. HCM mới đây không đồng ý cho doanh nghiệp xây dựng thí điểm căn hộ chung cư với diện tích khoảng 20 m2?
Việc TP. HCM không đồng ý cho doanh nghiệp xây nhà ở diện tích 20 m2 là do vướng luật.
Theo quan điểm tôi thì luật hiện tại vẫn chưa thực sự phù hợp. Căn hộ thực tế là một loại hàng hóa, việc diện tích nhà ở bao nhiêu nên để các doanh nghiệp quyết định. Nhu cầu của người tiêu dùng đến đâu, doanh nghiệp làm đến đấy. Cũng như là ôtô, không có ai quy định là phải sản xuất ôtô to hay ôtô nhỏ.
Thực tế cho thấy, rõ ràng vẫn có những đôi vợ chồng trẻ, những hộ sống độc thân… cần có nơi sống phù hợp với mức thu nhập và hoàn cảnh. Hiện nay, diện tích ở bình quân đầu người của cả nước là 16,7 m2, cũng trong số liệu thống kê cuộc tổng điều tra, tỷ trọng hộ có nhà ở với diện tích sử dụng dưới 15 m2 năm 2009 là 2,4%.
Trên thực tế, làm căn hộ nhỏ không có nghĩa là làm cho người ta ở chật, vì ở chật hay ở rộng phụ thuộc vào tổng diện tích nhà chia cho tổng dân. Làm căn hộ 50 m2 có khi mười mấy người ở, nên làm căn hộ 20 m2 mà 2-3 người ở thì cũng không có vấn đề gì. Vấn đề là ở chỗ cần biết được diện tích ở trung bình để đẩy mạnh nguồn cung nhằm tăng tổng quỹ nhà lên, chứ không phải làm căn hộ rộng hay không. Căn hộ 80 m2 đến trên 100 m2 thì chỉ người giàu mua được, ai thực sự có nhu cầu nhà ở lại không có nhiều người đủ tiền để mua.
Tôi xin ví dụ thêm, một gia đình ở căn hộ 20 m2, người ta sẽ sinh con, như vậy căn hộ dành cho 2 người đã trở nên quá tải. Đặt ngược lại vấn đề, nếu không có căn hộ đó người ta có sinh con không? Vẫn sinh con và vẫn ở. Thế thì đứa con lớn lên vẫn sẽ lập gia đình, và nếu không có căn hộ nhỏ để họ chuyển đi thì vẫn phải ở nhà của bố mẹ. Như vậy, tỷ lệ bình quân m2/người vẫn giữ nguyên. Rõ ràng tỷ lệ này không phụ thuộc vào cơ cấu căn hộ, bởi diện tích ở là do người dân tự sắp xếp, khi có điều kiện tự họ sẽ chuyển ra ở chỗ rộng hơn.
Như vậy, quan điểm của Thứ trưởng là ủng hộ các dự án căn hộ diện tích nhỏ?
Quan điểm của tôi là ủng hộ, nhưng cần có hội thảo để tranh luận và có ý kiến để tạo được sự thống nhất, đồng nhất về nhận thức. Cần có luận chứng khoa học dựa trên điều tra thực tiễn, chứ không phải ý muốn người này người kia mà làm được.
Về phía doanh nghiệp, quan điểm của họ nhìn chung thế nào, thưa ông?
Các doanh nghiệp sẵn sàng ủng hộ nếu được xây căn hộ diện tích nhỏ như 20 m2.
Căn hộ hiện nay khác hẳn với căn hộ ngày xưa vì nó được thiết kế theo hình thức khép kín; công nghệ thiết kế tốt hơn rất nhiều, vẫn đảm bảo ánh sáng, đảm bảo công năng sử dụng. Tuy nhỏ, nhưng vẫn có những bộ phận chức năng như ngủ, tiếp khách, bếp kết hợp với thiết kế rất đẹp.
Không chỉ doanh nghiệp, bản thân người dân cũng rất có nhu cầu. Theo thống kê vừa công bố, có trên 14% số người ở thành thị phải đi thuê nhà.Trong khi giá cả những căn nhà diện tích nhỏ dự kiến đưa ra phù hợp với sức mua của người dân. Đây là một loại hình hàng hóa nếu đưa ra sẽ được tiêu thụ rất mạnh, tại sao chúng ta lại không ủng hộ? Tuy nhiên, vẫn còn có nhiều nhận thức khác nhau, nên cần phải xem xét kỹ vấn đề.
Theo kết quả tổng điều tra, diện tích nhà ở đã tăng gấp nhiều lần cuộc điều tra 10 năm trước. Ông bình luận gì về điều này?
Con số thống kê vừa rồi đã rút ra một điều ấn tượng là 50% số nhà ở hiện có được đưa vào sử dụng từ năm 2000 trở lại đây. Nói cách khác trong 10 năm, chúng ta đã xây dựng được diện tích nhà ở tương ứng với toàn bộ quỹ nhà có từ năm 1999 trở về trước.
Như vậy, thị trường nhà ở có một điều kiện tiên quyết rất tốt cho sự phát triển là nhu cầu lớn. Vấn đề là làm sao tạo được cơ chế chính sách thoáng đãng, ngắn gọn để khuyến khích, tạo điều kiện doanh nghiệp xây được nhiều nhà hơn nữa.
Về giá, đã là cơ chế thị trường thì phải chịu tác động của các quy luật, giảm giá là đẩy mạnh cung lên, cung nhiều thì giá sẽ giảm.
Có ý kiến cho rằng, 70% nhà ở Hà Nội là bị đầu cơ, ông nghĩ thực tế có đúng như vậy không?
Tôi không bình luận về con số này vì thông tin không có cơ sở. Chưa ai có điều tra cụ thể để khẳng định độ chính xác của nó.
Trong xã hội, có một bộ phận người có nguồn vốn dư thừa nên có nhu cầu và có quyền mua nhà để bán và cho thuê. Đây là nhu cầu chính đáng và được luật pháp cho phép. Tác động vào hiện tượng này không phải bằng biện pháp hành chính hay cấm đoán mà bằng biện pháp thuế, biện pháp tài chính. Mua bán và cho thuê nhà thì phải nộp thuế. Nhà nước dùng tiền thuế để triển khai các chương trình xã hội, giúp người nghèo có khả năng mua nhà ở.
Sự cân bằng cung cầu nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM có sự khác biệt lớn, nguyên nhân chính là ở đâu, theo ông?
TP. HCM so với Hà Nội khi chưa mở rộng có diện tích gấp 3-4 lần, mà theo tổng điều tra dân số cho thấy TP. HCM chỉ hơn Hà Nội khoảng 20%. Rõ ràng TP. HCM có mật độ dân số thấp hơn Hà Nội.
Thứ hai, TP. HCM phát triển nhà ở tốt bởi khối tư nhân năng động hơn, quy mô dự án nhỏ hơn Hà Nội nhưng số lượng nhiều hơn và tốc độ triển khai nhanh hơn.
Thứ ba, trong thống kê dư nợ vay bất động sản, TP. HCM chiếm 47% dư nợ bất động sản cả nước, tức là tiền xây nhà ở tại TP. HCM chủ yếu được triển khai bằng nguồn vốn vay. Do đó, doanh nghiệp không thể ngâm nhà lâu được, đến kỳ hạn trả nợ họ phải bán. Cân đối cung cầu ở TP. HCM tốt hơn.
Trong khi đó, mật độ dân số Hà Nội cao hơn rất nhiều, trong khi chiến lược quy hoạch chung vẫn chưa được phê duyệt. Số dự án nhà ít trong khi số dự án bị hoãn để xem xét lại lên tới trên 800 dự án. Dẫn đến việc số cung ra thị trường rất ít.
Ngoài ra, Hà Nội chiếm số dư nợ bất động sản thấp hơn nhiều lần TP. HCM. Có thể nói, nguồn tiền đầu tư chủ yếu là nguồn tiền của dân chúng, tiền tự có của doanh nghiệp, không phải tiền vay ngân hàng. Số nhà phải bán đi để thu tiền trả nợ cho ngân hàng nhỏ.
Cung cầu tại Hà Nội chênh lệch lớn. Thị trường nhà ở Hà Nội là thị trường của người bán trong khi TP. HCM là thị trường của người mua. Định hướng chiến lược của doanh nghiệp cần chuyển sang loại hình cơ cấu hàng hóa, chuyển sang kinh doanh căn hộ nhỏ và trung bình với giá trung bình và thấp.
* Một số kết quả thống kê của cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009:
- Diện tích ở bình quân đầu người cả nước: 16,7 m2.
- Hình thức sở hữu nhà: nhà riêng chiếm 92,8%, nhà thuê mượn của tư nhân chiếm 6,5%.
- Tỷ trọng hộ có nhà ở có diện tích sử dụng từ 60 m2 trở lên chiếm 51,5%, trong đó ở thành thị chiếm 56,2% con số này. Tỷ trọng hộ có nhà ở có diện tích sử dụng dưới 15 m2 vào khoảng 2,4%, không giảm so với cuộc điều tra 10 năm trước.
