Thông tư 06, góc nhìn từ cơ quan soạn thảo

“Tay không bắt giặc”

Chân Hoàng, chủ một tiệm cắt tóc trên đường Nguyễn Thị Định, Hà Nội nhớ lại những ngày “quần quật” chung mua đất dự án tại Nha Trang thời điểm đầu năm 2022. Rời khỏi nhà 4h00 sáng để kịp chuyến bay sớm nhất 5h45 từ Hà Nội và đáp xuống sân bay Cam Ranh 8h00 hơn rồi lên ô tô đến thẳng dự án.

Phơi nắng thực địa, lê la quán cafe để “hóng” tin từ các cò đất. Trưa ăn nhanh rồi về khách sạn, mệt rũ người định nghỉ một chút nhưng người đồng hương chung mua vẫn ngồi tính toán, điện thoại khắp nơi nên lại phải ngồi dậy. 14h30 lại ra dự án, phơi nắng nghiên cứu từng khoảnh đất, café nghe ngóng, điện thoại tính toán rồi lại về khách sạn khi mặt trời tắt nắng. Ăn cơm tối xong, nghỉ ngơi, sáng dậy lại một vòng công việc như hôm trước...

“Mệt nhưng cũng không ngủ được vì thời gian rất ít, phải quyết định nhanh bởi chậm 15-30 phút, người khác vào tiền, rồi bán trao tay ngay cũng lãi 300-400 triệu đồng. Căng thẳng khi mua là thế nên ‘chốt’ được mảnh đất đẹp, chúng tôi dự định để một thời gian bán lãi nhiều hơn chứ không ‘ăn lúa non’. Tuy nhiên, thị trường bất động sản bắt đầu lao dốc, thúc giục đồng hương bán vội bởi vốn đầu tư vay ngân hàng nhưng bất thành. Căng thẳng đến đỉnh điểm, tôi phải nói khó để đồng hương ‘ôm’ cả mảnh đất, trả lại phần gốc và lãi chỉ lấy 150 triệu đồng”, Chân Hoàng nói.

Chúc mừng ông chủ tiệm “cắt” được đúng thời điểm và vẫn thu lãi 150 triệu đồng, nhưng Chân Hoàng tiết lộ: “Tôi còn góp vốn hơn 3 tỷ đồng (vốn tự có) mua shophouse với kế hoạch cuối năm nay nhận bàn giao nhà, nhưng dự án đến bây giờ vẫn đang là mảnh đất trống”.

Vậy nhưng, khi hỏi nhà đầu tư này rằng sau các phi vụ nói trên có còn sẵn sàng tham gia đầu tư bất động sản không, ông chủ tiệm cắt tóc nói: “Không buôn gì lãi nhiều bằng bất động sản nên cứ tích cóp tiền đợi thị trường ấm lên rồi… lướt sóng”.

Nhiều “tấm gương” về việc không buôn gì lãi nhiều bằng bất động sản len lỏi trong cuộc sống hàng ngày nên “không ít ông chủ dự án tiền chỉ có 100 tỷ đồng nhưng ôm đến 10 dự án rồi đến ngân hàng yêu cầu được vay vốn là điều không chấp nhận được”, một chuyên gia kinh tế cho biết.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, chủ tịch một công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực phát triển các dự án bất động sản nói: “Thời điểm triển khai dự án chung cư đầu tiên, công ty xây dựng và trực tiếp phân phối, nếu nói ‘tay không bắt giặc’ thì không đúng. Nhưng có chuyện thật là ngày mai đóng cái cọc nhồi đầu tiên, ngày hôm nay mới ‘xoay’ được đủ tiền thanh toán cho những khoản không được nợ. Vấn đề khó khăn tài chính tôi cũng không giấu, thẳng thắn chia sẻ trong hội nghị với khách hàng. Nhưng may là phát triển dự án bất động sản trong thời điểm thị trường nóng nên lần hồi mọi việc cũng qua”.

Tất nhiên, không phải ông chủ dự án nào cũng may mắn như trường hợp trên nên nền kinh tế đã gánh những hệ lụy. Ngày 28/6/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi một số điều về quy định hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài với những nội dung chính là bổ sung các mục đích vay vốn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao không được cho vay và đốc thúc các ngân hàng thương mại (NHTM) tăng cường giám sát với các khoản vay phục vụ mục đích đầu tư kinh doanh chứng khoán, mua hoặc kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, có những luồng ý kiến về việc Thông tư 06 sẽ gây những khó khăn cho thị trường bất động sản khi có hiệu lực. Trước nhận định này, ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, NHNN cho biết: “Trước hết, NHNN khẳng định Thông tư 06 không có bất cứ quy định nào cấm tổ chức tín dụng cho vay để thực hiện dự án bất động sản. Đồng thời, NHNN và hệ thống ngân hàng luôn tạo điều kiện thuận lợi để hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững. Chính vì vậy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng đều qua các năm, đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế”.

Theo ông Quang, tại Thông tư 06, NHNN chỉ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay khách hàng để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản...

“Tôi muốn nhắc lại là đối với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật”, ông Quang nhấn mạnh.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một chuyên gia phân tích cho rằng: “Khách quan nhận định, Thông tư 06 đã bổ sung vào một số điều kiện nhằm hạn chế dòng vốn chảy vào các lĩnh vực rủi ro, ưu tiên cho phục hồi sản xuất, dịch vụ. Thông tư 06 không siết dòng vốn vào bất động sản nói chung, mà ngăn chặn với các dự án dở dang”.

Khẩu vị rủi ro đã thay đổi

Cũng theo ông Quang, quy định tại Thông tư 06 trên cơ sở kiến nghị của thanh tra với mục đích nhằm nâng cao hiệu quả và hoạt động an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng, hạn chế và tiến tới xóa bỏ tình trạng sở hữu chéo, hạn chế tập trung vốn cho vay đối với các dự án trong cùng hệ sinh thái, che giấu tình trạng đảo nợ, qua đó góp phần đảm bảo an ninh kinh tế. Đồng thời, góp phần hỗ trợ chủ đầu tư dự án bất động sản nâng cao tính tuân thủ quy định của pháp luật liên quan, tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản an toàn, bền vững, bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản, nhà ở.

Ngoài quy định nêu trên, ông Quang chia sẻ, Thông tư 06 đã có nhiều bước tiến lớn so với Thông tư 39 thông qua việc loại bỏ một số hạn chế và mở ra nhiều quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho khách hàng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Đồng thời, NHNN còn bổ sung thêm quy định tổ chức tín dụng được cho khách hàng vay để trả nợ khoản vay tại tổ chức tín dụng khác áp dụng cho hoạt động tiêu dùng, trong đó có nhu cầu mua nhà.

Ông Quang nói: “Tác động này là rất lớn, tạo điều kiện cho khách hàng, trong đó vay mua nhà ở, bất động sản với mức lãi suất thấp hơn, dịch vụ tốt hơn và gia tăng quyền lợi khác trong hoạt động đi vay vốn. Với những điểm thay đổi này, khách hàng vay vốn trong đó có khách hàng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được hưởng lợi từ Thông tư 06 mang lại”.

Xung quanh Thông tư 06, vị chuyên gia phân tích trên nêu quan điểm, quy định tại Thông tư không cho vay các dự án “không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” đang gây khó khăn cho ngân hàng và doanh nghiệp, bởi sẽ có 2 cách hiểu: Một là, dự án không đủ điều kiện pháp lý và hai là, dự án không đủ điều kiện mở bán. Các doanh nghiệp cũng cho rằng, khi tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng thường chiếm đến 60-70% tổng mức đầu tư dự án, việc cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai là vô cùng cần thiết với các doanh nghiệp bất động sản.

“Tuy nhiên đây không hẳn là yếu tố chính cản trở doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn vay. Mỗi ngân hàng sẽ có khẩu vị rủi ro riêng, cũng như sẽ cân nhắc giữa các quyết định cho vay và chất lượng khoản vay. Vì vậy, việc sửa đổi Thông tư 06 nếu có sẽ nhằm mục đích làm rõ hơn các định nghĩa, nhưng không thể hạ tiêu chí cho vay”, vị chuyên gia phân tích nói và nhận định thêm rằng, trước đây, các ngân hàng vẫn “lách” quy định để cho vay bất động sản nên kể cả có hay không có Thông tư 06, các ngân hàng vẫn cho vay bất động sản như thường. Tuy nhiên, hiện khẩu vị rủi ro đã thay đổi nên các NHTM chủ động hạn chế cho vay bất động sản.