Thông tư 06: Băn khoăn phiếu bầu theo m2

Có công bằng?

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019, sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thông tư sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020.

Được kỳ vọng về khả năng “vá lỗi” cho các thiếu sót trong các văn bản có liên quan được ban hành trước đó, nhưng có vẻ như, thông tư lần này lại đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ những người trực tiếp làm công tác quản lý, vận hành chung cư, tòa nhà.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc Công ty TNHH Quản lý tòa nhà Việt (Vietbuilding) cho rằng, nghe qua thì tưởng quy định tính lá phiếu theo m2 diện tích sở hữu sẽ tạo nên sự công bằng cho tất cả các bên, nhưng trên thực tế lại là không công bằng.

Lý giải về điều này, ông Tuấn cho biết, theo các quy định trước đó, chủ sở hữu căn hộ, dù có diện tích khác nhau đều sở hữu một lá phiếu. Về phía chủ đầu tư, số phiếu được biểu quyết = tổng diện tích sở hữu/diện tích căn hộ lớn nhất của tòa chung cư.

Tuy nhiên, kể cả các làm này cũng vẫn chưa tuyệt đối công bằng, vì theo quan sát của đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà chuyên nghiệp, thì thông thường, các chủ nhân sở hữu căn hộ lớn (thậm chí là sở hữu các căn Duplex, Penthouse) lại có sự quan tâm ít hơn đến câu chuyện vận hành của một khu chung cư. Bởi nhóm khách hàng này có thể sở hữu nhiều căn hộ, ở nhiều dự án khác nhau. Trong khi các chủ nhân căn hộ có diện tích tầm trung 50 - 70 m2 lại rất quan tâm, bởi với nhóm khách hàng này, căn hộ có thể là cả gia tài, là sự dành dụm cả đời, nên khi đã sở hữu thì toàn tâm, toàn ý với việc tạo lập không gian sống.

Quay lại chuyện quy đổi lá phiếu bầu theo m2, bản thân cách làm này đang cho thấy quan điểm nhiều tiền, diện tích lớn, quyền lợi lớn. Trong khi trên thực tế, ở nhiều dự án, diện tích sở hữu của chủ đầu tư còn lớn hơn sở hữu của cư dân. Cách tính này dễ bị hiểu nhầm là làm theo hướng có lợi cho chủ đầu tư.

“Theo tôi, cách quy đổi lá phiếu bầu nếu giữ nguyên thì nên tính theo diện tích phổ thông, tức số phiếu của chủ đầu tư = tổng diện tích sở hữu/diện tích căn hộ phổ thông của tòa nhà”, ông Tuấn cho hay.

Còn theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu (Global Home), thông tư lần này còn có nhiều điểm bất cập, trong đó công tác đánh giá quyền biểu quyết là một vấn đề điển hình.

Theo ông Thành, việc căn cứ tính phiếu theo m2 chỉ làm phức tạp công tác tổ chức cho Hội nghị nhà chung cư, vì nó sẽ không đơn giản như việc quy đổi 1 căn hộ là một phiếu, mà phải tính toán. Theo đó, có thể “cánh tay biểu quyết” của các chủ nhân căn hộ nhiều, nhưng lại không lớn bằng phía còn lại, cánh tay biểu quyết ít, nhưng lại sở hữu diện tích lớn, trong khi chung cư lại là môi trường sống đặc thù, cần tôn trọng ý kiến của người dân.

“Ngoài ra, với các căn hộ lẻ diện tích, cũng chưa thấy cách quy đổi ra sao”, ông Thành cho biết thêm.

Còn nhiều băn khoăn

Về quy định tổ chức Hội nghị nhà chung cư, theo ông Thành, nếu sau 7 ngày từ khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất không thành công, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tổ chức hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, nếu lúc này cấp xã không tổ chức được hội nghị thì chung cư sẽ rơi vào tình trạng vô chủ, bởi có thể chủ đầu tư sẽ buông bỏ trách nhiệm của mình ngay lúc này, vì  chưa có chế tài ràng buộc.

Cũng theo ông Thành, thông tư mới đã có sự thông thoáng hơn cho việc thay đổi đơn vị vận hành, giá dịch vụ, chi tiêu, sử dụng quỹ bảo trì, có điều, nó cũng mang đến những lo ngại nhất định.

“Trước đây những hoạt động này phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua, thì nay, chỉ cần 50% thành viên Ban quản trị đồng ý là có thể thông qua và thực hiện, như vậy cũng rất nguy hiểm”, ông Thành nhấn mạnh.

Dẫu vậy, theo ông Thành, thông tư này cũng có điểm tiến bộ là quy định rằng trong 3 thành viên của Ban quản trị phải có 1 đại diện từ phía chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần làm rõ rằng phía chủ đầu tư chỉ được tham gia vào Ban quản trị nếu còn diện tích sở hữu tại chung cư mà thôi.

Theo ông Thành, bản thân thông tư lần này cũng có nhiều sự thay đổi về từ ngữ, và có thể hiểu nếu theo luật và nghị định trước đây thì thành viên Ban quản trị phải có chứng chỉ về quản lý, vận hành chung cư, thì nay giảm xuống chỉ còn ở mức khuyến khích thành viên Ban quản trị đi học. Thậm chí, trước đó chính Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định cụ thể về việc thành viên Ban quản trị phải được đào tạo, cấp chứng chỉ, bị phạt nếu không thỏa mãn điều kiện trên.

Cần truyền thông để tránh hiểu sai lệch

Cũng có những trăn trở tương tự, theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà PMC, hiện nay, nếu áp dụng phiếu bầu theo diện tích mà không theo căn hộ thì cơ quan soạn thảo cần truyền thông lý do và phân tích cặn kẽ, tránh mọi người hiểu nhầm dẫn đến diễn giải là do chủ đầu tư vận động.

Mở rộng vấn đề, theo ông Huy, hiện nay, một số chủ đầu tư hoặc cư dân có căn hộ nhưng chưa về ở hay chưa nhận nhà, chưa thực hiện đóng phí bảo trì, bảo dưỡng hay đóng phí quản lý theo thỏa thuận quy định của cư dân, thì có đủ tư cách hợp lệ để bỏ phiếu quyết định hay không? Đây là một câu hỏi cần được giải đáp.

Đặc biệt, khi chủ đầu tư có sở hữu riêng, có những công việc bàn giao hồ sơ hoặc bàn giao công trình cho Ban quản trị cư dân chưa được hoàn thành, vậy có đủ tư cách, hợp lệ để bỏ phiếu quyết định các vấn đề của tổ hợp nhà chung cư hay không?

Như vậy, nên chăng là chỉ có các cư dân nhà ở mới có quyền bỏ phiếu quyết định lựa chọn ban quản trị và thông qua các quy chế hoạt động của nhà chung cư. Các bất động sản thương mại không được quyền bỏ phiếu và quyền lựa chọn cuộc sống nhà chung cư.

Nhân đây, khi Thông tư 06 cập nhật bổ sung Thông tư 02, các cơ quan soạn thảo văn bản cần truyền thông với công chúng lý do đưa ra cập nhật bổ sung để tránh mọi người suy diễn ủng hộ hoặc thiên về một hướng nào đó.