Thông tin thị trường bất động sản, đừng gieo nỗi hồ nghi

Hệ lụy từ những dự báo thiếu căn cứ

Trong một chia sẻ mới đây với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Việt Thung, Tổng giám đốc TMS Group cho biết, thời gian qua, thị trường có không ít thông tin về bong bóng, gây hoang mang cho nhiều khách hàng, nhà đầu tư.

“Vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau về việc có xảy ra bong bóng hay không, nhưng việc có quá nhiều lời dự báo sẽ tạo nên tâm lý bất ổn chung cho cả thị trường. Nhìn rộng ra, nó có thể ảnh hưởng cả đến cơ hội thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, bởi các nhà đầu tư, các quỹ sẽ cần thêm thời gian để phân tích thông tin, phán đoán diễn biến thị trường, thậm chí, chuyển đổi khẩu vị đầu tư sang lĩnh vực không liên quan đến bất động sản”, ông Thung đánh giá.

Theo nhiều chuyên gia, bong bóng bất động sản xảy ra khi hiện tượng đầu cơ tràn lan trên thị trường, làm giá cả bất động sản tăng đột biến, vượt giá trị thực và giá trị kỳ vọng của tài sản đó… Thị trường rơi vào trạng thái dễ bị tổn thương trước các biến cố có ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin thị trường.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian qua, đặc biệt là tại thị trường lớn nhất nước là TP.HCM, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc tại JLL Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM đã phục hồi và tăng trưởng tốt từ năm 2014, các giao dịch diễn ra liên tục trên khắp các phân khúc và loại hình, từ đó có nhiều đồn đoán về bong bóng bất động sản.

 

“Chúng tôi đánh giá, thị trường đang tự điều tiết theo hướng lành mạnh bằng sự hỗ trợ từ nhiều phía: chính sách, kiểm soát tín dụng, tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư, mức độ hiểu biết của người mua. Tuy nhiên, việc có quá nhiều đồn đoán về bong bóng sẽ tạo ra tác động tiêu cực đến bức tranh thị trường hiện nay”, ông Stephen Wyatt nói và cho biết, các lo ngại không xác thực về dư cung dẫn đến tâm lý chững lại trong tiến độ đầu tư, bán hàng, đặc biệt là nguồn vồn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Về nguồn cầu, theo ông Stephen Waytt, các nhu cầu mua ở thực thường trì hoãn quyết định mua nhà do tâm lý e ngại mua phải giá cao vào lúc thị trường đang đạt đỉnh. Nhu cầu mua đầu tư cho thuê cũng giảm do viễn cảnh về thị trường có cung vượt cầu và lãi suất tăng khiến kênh đầu tư cho thuê không còn đáp ứng được kỳ vọng nhà đầu tư. Trong khi đó, động cơ mua đầu cơ hiện đang ở mức ổn định và chiếm tỷ lệ nhỏ trên thị trường, nhưng cũng sẽ xảy ra hiện tượng bán tháo do e sợ điểm cắt lỗ quá xa.

“Các tác động qua lại từ tín hiệu tiêu cực của nguồn cung và nguồn cầu sẽ tạo thành một vòng luẩn quẩn, dẫn đến một thị trường dễ bị tổn thương, không ổn định. Đó là chưa tính đến sự ảnh hưởng lan tỏa đến các ngành kinh tế khác, đặc biệt là tài chính, ngân hàng”, ông Stephen Wyatt nhấn mạnh.

Doanh nghiệp và sự trưởng thành

Thông tin về bong bóng bất động sản đang gieo nỗi hồ nghi với nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ: “Các nhà đầu tư ngày nay đều thông minh hơn, đã trải qua các đợt bong bóng và đóng băng thị trường, nên đã có nhiều kinh nghiệm. Mặt khác, doanh nghiệp hiện nay có tính chuyên nghiệp cao hơn trước đây nhiều, từ tầm nhìn, thương hiệu, quản trị…, nên họ không bị ảnh hưởng bởi tin đồn nhiều như những năm trước. Qua phân tích thực tế thị trường, các yếu tố vĩ mô, vi mô cả trong nước và ngoài nước, cùng với thực tế trên thị trường tại thời điểm diễn ra bong bóng bất động sản những năm trước đó, Hiệp hội, khẳng định 2018 sẽ không có bong bóng bất động sản".

Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, ngày nay, các nhà đầu tư có thừa thông minh để nhận biết tình hình thị trường. Họ biết cần quyết định thế nào trước các thông tin, dự báo thiếu kiểm chứng và tự có khả năng kiểm chứng. Điều quan trọng là nhà đầu tư phải tin vào tư duy của mình, chứ không phải các yếu tố khác như các thông tin, cảnh báo thiếu căn cứ.

 Diễn biến thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến nhiều ngành khác

Theo ông Võ, những tin đồn kiểu này sẽ làm mọi người bất an, làm cho thị trường chao đảo, giảm giá. Tuy nhiên, nó cũng mang lại những lợi ích nhất định, khi khiến cho các cơ quan chức năng cẩn thận hơn trong việc quản lý các nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản, bảo đảm tốt hơn cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Đánh giá về nguy cơ bong bóng, cả ông Châu và ông Võ đều khẳng định, sẽ không có bong bóng trong năm 2018, bởi nếu xét về các yếu tố cấu thành bong bóng thì không đủ, đặc biệt, thị trường được điều tiết hiệu quả bởi các chính sách linh hoạt và các cơ quan quản lý nhà nước đã cho thấy có nhiều kinh nghiệm trong việc “chấn chỉnh” thị trường.

Còn theo ông Stephen Wyatt, đứng trước các tin đồn, các chủ đầu tư cần xem xét phân khúc và thị trường mục tiêu của doanh nghiệp, từ đó quan sát thị trường và tham khảo các ý kiến chuyên gia tư vấn độc lập, hay các báo cáo nghiên cứu dự báo nguồn cung, cầu của các đơn vị nghiên cứu chuyên nghiệp để có được cái nhìn về thực chất nguồn cung cầu ở các thị trường mục tiêu trong 3 - 5 năm tới.

Ngoài ra, việc so sánh với thị trường các nước phát triển hơn trong khu vực nhằm xác đinh chu kỳ phát triển chung/hình mẫu của thị trường, từ đó xác đinh vị trí của thị trường Việt Nam hiện tại trong chu kỳ này và dự báo các diễn biến tiếp theo của thị trường, cũng là phương án tham vấn đáng tin cậy.

Còn đối với người mua, theo ông Stephen Wyatt, dù với mục đích để đầu tư hay để ở, người mua cũng cần phải tìm hiểu kỹ về mức độ tin cậy của dự án và chủ đầu tư. Thông thường, ở một thị trường lớn như TP.HCM và Hà Nội, giá nhà đất sẽ sốt cục bộ từng đợt, từng khu vực. Việc không ngừng cập nhật, so sánh đối chiếu giá nhà đất ở các dự án, khu vực khác nhau cũng là một cách để đánh giá giá trị thực của dự án đó.

“Chính phủ đã ban hành nhiều quy định để hạn chế sự đầu cơ quy mô lớn vào thị trường, trong đó quy định các điều kiện mở bán đối với chủ đầu tư. Người mua cần phải nắm vững các quy định này để bảo vệ mình khi tham gia giao dịch”, ông Stephen Waytt khuyến nghị.

Tương tự, theo ông Thung, với các thông tin, dự đoán thiếu căn cứ, nhà đầu tư phải có sự tự vệ thông tin và có nhận định cho riêng mình. Đặc biệt, với các dự án dự định đầu tư, phải có sự tìm hiểu kỹ càng về thị trường, phân khúc sản phẩm, khách hàng mục tiêu, triển vọng bán hàng, khả năng triển khai dự án, tính pháp lý…, vì thực tế cho thấy, kể cả trong trường hợp xảy ra bong bóng, vẫn có những sản phẩm có thể thanh khoản, chứ không phải toàn bộ thị trường sẽ bị "chết lâm sàng”.