“Thòng lọng” thủ tục vẫn siết chủ đầu tư bất động sản

Đây là thực trạng được chính đại diện doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đưa ra tại Hội thảo luật sửa đổi bổ sung các luật về đầu tư, kinh doanh do Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) tổ chức tuần qua. 

Thủ tục chồng chéo kéo dài thời gian dự án

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chỉ ra 3 giai đoạn thủ tục hành chính, gắn với giá nhà chung cư. Cụ thể, trước 2006, thủ tục chỉ cần quyết định giao đất, duyệt quy hoạch 1 năm xong là khởi công. Việc nối kết hạ tầng môi trường, phòng cháy chữa cháy được bổ sung sau khi xây dựng. Thời gian tiến hành hạng mục này trong khoảng 1 năm. Giá bán thời điểm đó là 5 - 6 triệu đồng/m2.

Giai đoạn 2006 - 2010, Nghị định 90 được ban hành, đưa ra quy định, để khởi công dự án cần thêm hạ tầng, phòng cháy chữa cháy… rồi mới được thiết kế cơ sở, làm giấy phép đầu tư, sau đó làm giấy phép xây dựng mới được khởi công. Theo ông Đực, việc yêu cầu giấy phép đầu tư đối với doanh nghiệp là một “luận văn gian dối”, vì doanh nghiệp không biết và không thể dự báo được giá vật liệu xây dựng, sắt thép, gạch giá bao nhiêu tiền và sẽ tăng bao nhiêu. Do đó, việc này làm kéo dài thời gian triển khai dự án hơn nhiều giai đoạn trước. Giai đoạn này, giá bán khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2.

Giai đoạn 3, từ 2010 đến nay, có thêm phần thẩm định thiết kế. Ông Đực cho rằng, thủ tục thẩm định của các cơ quan liên quan đưa ra quy định quá chặt chẽ, kéo dài thêm rất nhiều thời gian, khiến giá bán chung cư tăng lên và thời điểm hiện tại là không dưới 16 triệu đồng/m2, thậm chí 20 triệu đồng/m2.

“Đương nhiên giá bán gồm nhiều yếu tố như gia tăng giá nhân công, gia tăng lãi suất, nguyên vật liệu…, nhưng không thể loại bỏ thủ tục gia tăng làm tăng chi phí. Cùng với lãi suất, thì chi phí lo thủ tục là 2 ‘thòng lọng’ siết doanh nghiệp chúng tôi nhiều nhất”, ông Đực bức xúc và cho biết, với sự nhiêu khê và đẻ ra quá nhiều thủ tục rườm rà khiến dự án bất động sản đội giá, doanh nghiệp phải hạch toán hết vào chi phí giá thành và người tiêu dùng cuối cùng phải chịu thiệt thòi nhất khi mua giá cao.

Ở một trường hợp tổng quát hơn, với chu trình tổng thể thực hiện quy định về trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai, môi trường cho một dự án đầu tư, ông Nguyễn Phương Bắc, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa tỉnh Bắc Ninh cho biết, từ góc độ tiếp cận các thủ tục thì còn rất nhiều vấn đề chưa được giải quyết, khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư gặp rất nhiều vướng mắc, như điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không rõ ràng về trình tự.

Hay như việc chuyển nhượng dự án được Luật Đầu tư 2014 cho phép, song theo quy định về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, lại hạn chế về chuyển nhượng. Những mâu thuẫn về quy trình thủ tục và điều kiện này giữa các văn bản luật đang khiến doanh nghiệp rất khó khăn trong việc triển khai dự án.

Kiến nghị giảm bớt thủ tục, thống nhất đầu mối

Để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đực đã đưa ra một số kiến nghị thống nhất quy trình, đầu mối, giúp giảm tải về thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cụ thể, về quy hoạch cần quy về một đầu mối, chỉ quận hoặc sở quyết định. Hiện nay, vừa do sở, lại cả vừa do quận, khiến doanh nghiệp chạy lên chạy xuống nhiều lần.

Về việc sử dụng đất, ông Đực đề nghị đưa ra mức giá chung của Nhà nước, không phải qua nhiều khâu để dễ xảy ra tiêu cực.

“Về thẩm định thiết kế, công trình cấp 1 là do Bộ Xây dựng thẩm định. Chúng tôi đề nghị Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho cấp tỉnh. Thủ tướng đã có văn bản yêu cầu Bộ Xây dựng trả lời trong tháng 6, nhưng giờ tháng 8 chưa nhận được trả lời. Đề nghị Bộ Xây dựng khẩn trương có ý kiến rõ ràng về vấn đề này để doanh nghiệp có sơ sở thực hiện”, ông Đực kiến nghị. Bên cạnh đó, ông cũng đề nghị bỏ quy định, Bộ Xây dựng thẩm định, mà giao cơ quan thanh tra, kiểm tra tại địa phương, thực hiện điện tử hóa chính quyền.

“Tất cả từ hồ sơ, thủ tục cần phải thực hiện qua website và công bố một cách công khai để tránh tiêu cực. Hiện nay, khi không thực hiện được hồ sơ, thủ tục với cơ quan quản lý, giới trung gian, các “cò thủ tục” bắt chúng tôi chi hàng trăm triệu đồng để lo thủ tục. Tôi nghĩ rằng, cần công khai tiến trình thủ tục”, ông Đực nêu quan điểm.

Liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Uỷ ban kinh tế Quốc hội cho rằng, doanh nghiệp bất động sản kêu thủ tục xin giấy phép đầu tư, sổ đỏ lâu, nhưng phải xem lại quy trình đúng hay không.

“Với các dự án xây nhà ở để kinh doanh, ngoài đổ lỗi cho chi phí hành chính làm tăng giá thành, còn phải xem trách nhiệm của doanh nghiệp. Đối với giấy thẩm định đầu tư, xây dựng các nhà máy, dự án lớn như Samsung…, thời gian cấp phép chỉ 1 năm. Vậy tại sao đối với các dự án thương mại, thì doanh nghiệp vẫn kêu?”, ông Kiên nêu câu hỏi.

Cũng theo ông Kiên, mục tiêu của doanh nghiệp là vì lợi nhuận, nhiều vấn đề liên quan đến nguồn lợi đất đai, chỉ nói một chiều đi, không nói chiều lại. Đây là vấn đề đi xin đất, xin tài nguyên…

“Ở đây có khuyết điểm của cơ quan nhà nước là không công bố quy hoạch 5 - 10 năm, cần làm rõ những vấn đề này”, ông Kiên nhấn mạnh và cho biết thêm, vấn đề doanh nghiệp nói đến việc xây dựng nhà ở để kinh doanh, rào cản chủ yếu từ các nghị định như 34, 178…, rồi thông tư của Bộ Xây dựng.

“Không phải do rào cản về luật. Chúng ta bị lợi ích nhóm trong các sở, các bộ với nhau chi phối, nên mới xảy ra như vậy”, ông Kiên nói.

Bàn về câu chuyện sửa đổi các luật đầu tư kinh doanh, ông Phan Đức Hiếu, Viện phó CIEM cho rằng, cần nhìn tổng thể các luật, để loại bỏ bất cập, đặc biệt là các tồn tại khi triển khai dự án đầu tư. Theo ông Hiếu, hiện nay có một thực trạng đang tồn tại là khi triển khai một dự án liên quan nhiều đến đất đai, môi trường, thì có rất nhiều văn bản luật cùng quy định, lại liên quan đến hàng loạt các sở ban ngành.

“Mỗi lần tham mưu, cơ quan chủ trì là UBND lại lấy ý kiến các sở ngành với các cơ quan tham mưu khác nhau. Từ đó tạo nên bất cập là một số vấn đề tương tự nhau, nhưng phải lặp đi lặp lại, trùng lặp, khiến nhà đầu tư mất nhiều chi phí, thời gian. Chúng ta cần thống nhất thủ tục chủ trương đầu tư chỉ là lựa chọn nhà đầu tư. Có đất thì đấu giá, đấu thầu, chỉ định nhà đầu tư. Bản chất của quyết định thủ tục đầu tư là lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó nên cho doanh nghiệp tiến hành song song các thủ tục khác”, ông Hiếu khuyến nghị.