Thỏi “nam châm” bất động sản tiếp tục hút vốn ngoại

Vốn ngoại đua nhau “đổ bộ”

Theo nhận định của Savills Việt Nam, năm 2017, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua hoạt động mua bán, chuyển nhượng (M&A).

Cùng quan điểm, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, cũng cho rằng, năm 2017, M&A trong lĩnh vực bất động sản sẽ tăng mạnh và có thể đạt mức kỷ lục.

Theo quan sát của JLL, có hàng tỷ USD đang chờ cơ hội rót vào thị trường địa ốc Việt Nam ở hầu hết các phân khúc, nhưng tập trung hơn ở các dòng căn hộ, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp trung cấp và bình dân.

Trong khi đó, các nhà quan sát thị trường lâu năm cho rằng, M&A là một liệu pháp giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản và tiết kiệm chi phí, thời gian cho nhà đầu tư.

Đúng như dự báo, từ đầu năm 2017 tới nay, dòng vốn ngoại đổ bộ vào thị trường bất động sản liên tục được nhắc tới.

Đơn cử như tháng 3 vừa qua, Công ty TNHH Keppel Land (Keppel Land) đã mua toàn bộ vốn góp khoảng 16% cổ phần trong dự án cao ốc văn phòng - trung tâm thương mại cao cấp Saigon Centre ở TP.HCM của Tổng công ty Đường sông Miền Nam (Sowatco).

Thương vụ trị giá 845,9 tỷ đồng này được Keppel Land thực hiện thông qua công ty thành viên là Krystal Investments Pte Ltd.

Cũng trong tháng 3 vừa rồi, Hongkong Land (Hồng Kông, Trung Quốc) đã chính thức trở thành đối tác chiến lược của Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) trong việc khai thác các dự án nhà ở trên quỹ đất nhận được tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Nhà đầu tư Nhật Bản cũng đang là cái tên được nhắc nhiều nhờ vào việc liên tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó, báo cáo của CBRE đang cho thấy, một doanh nghiệp Nhật Bản là nhà đầu tư nước mua lại 70% quyền sở hữu tòa nhà văn phòng A&B tại trung tâm TP.HCM.

Năm 2016, một quỹ đầu tư Nhật Bản là Creed Group cũng đã làm thị trường bất động sản TP.HCM xôn xao khi bắt tay cùng Tập đoàn Đầu tư An Gia “thâu tóm” 5 block căn hộ thuộc dự án La Casa quận 7 của Tập đoàn Vạn Phát Hưng, với giá trị 910 tỷ đồng (tương đương khoảng 40 triệu USD).

Mới đây, Tập đoàn Route Inn Group đã nhận quản lý khách sạn Grandvrio City ở Đà Nẵng. Theo Nikkei Asia, dự án khách sạn có vốn đầu tư khoảng 18 triệu USD này được xem là sự khởi động tham gia vào thị trường Việt Nam của tập đoàn khách sạn Nhật Bản này.

Hay gần đây, Tập đoàn Kajima - một trong bốn nhà thầu lớn nhất Nhật Bản và cũng là một trong những nhà phát triển bất động sản ra thị trường nước ngoài lớn của nước này, đã “bắt tay” với Indochina Capital - nhà đầu tư có nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam, thành lập liên doanh với tỷ lệ 50:50 để thực hiện kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD trong vòng 10 năm. Bước đầu, liên doanh sẽ tập trung vào các dự án nhà ở, khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.

Ông Keisuke Koshijima, Giám đốc phát triển thị trường nước ngoài của Tập đoàn Kajima cho biết, so với các nước trong khu vực, Việt Nam hiện là thị trường trọng tâm của Kajima.

Tập đoàn đa ngành Mitsubishi được biết đến trên các lĩnh vực như năng lượng, kim khí, hóa chất, máy móc, thực phẩm, tài chính, môi trường..., giờ cũng đã liên doanh với Tập đoàn Bitexco phát triển nhà ở tại Hà Nội với số tiền đầu tư hàng trăm triệu USD. Hay Công ty Maeda cũng hợp tác với Công ty Thiên Đức phát triển dự án Waterina ở TP.HCM.

Ngoài vốn vào phân khúc căn hộ, thương mại…, thì bất động sản công nghiệp cũng được các nhà đầu tư nước ngoài nhắm tới.

Mới đây, Công ty TNHH Phát triển bất động sản CFLD Việt Nam (CFLD Việt Nam) thuộc Tập đoàn China Fortune Land Development Co. (CFLD), cho biết, trong chiến lược phát triển của mình, Công ty sẽ xây dựng hàng chục thành phố công nghiệp, chủ yếu ở Đông Nam Á và Việt Nam là điểm đến quan trọng.

Từ tháng 1/2016, CFLD đã làm việc với UBND tỉnh Đồng Nai để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Thời điểm đó, trong chiến lược đầu tư ngoài lãnh thổ Trung Quốc, CFLD bắt đầu triển khai ở Indonesia (xây dựng 3 thành phố công nghiệp), sau đó là ở 5 quốc gia khác gồm Thái Lan, Việt Nam, Malaysia, Ấn Độ và Mỹ.

Sau khi thăm dò thị trường Đồng Nai, tháng 9/2016, CFLD đã ký thỏa thuận ghi nhớ với Tổng công ty cổ phần Tín Nghĩa (đến cuối năm 2016, Văn phòng Tỉnh ủy Đồng Nai nắm 50% vốn điều lệ, trong số các cổ đông còn lại có Tập đoàn Thành Thành Công) để xây dựng thành phố công nghiệp mới (NIC - New Industry City) với Khu công nghiệp Ông Kèo.

Tháng 4 vừa qua, CFLD cũng đã chi hơn 65 triệu USD thông qua 2 công ty con là CFLD Investment 27 Pte., Ltd và CFLD Investment 28 Ptd., Ltd để nắm giữ hơn 70% cổ phần trong Khu đô thị du lịch sinh thái Sen Đại Phước (Đại Phước Lotus, tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) từ các quỹ VinaLand Limited (VNL) và Vietnam Opportuinity Fund (VOF) thuộc Tập đoàn VinaCapital…

Giải mã lý do vốn đổ bộ

Theo ông Masataka Sam Yoshida, Giám đốc điều hành cao cấp của Recof, tập đoàn chuyên tư vấn các thương vụ M&A có trụ sở ở Tokyo (Nhật Bản), trước đây, cộng đồng nhà đầu tư Nhật không mấy quan tâm lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam, nhưng gần đây, nhiều công ty, tập đoàn đã bắt đầu chấp nhận rủi ro.

Vậy lý do nào để doanh nghiệp nước ngoài chấp nhận rủi ro để bỏ vốn vào thị trường bất động sản vừa hồi phục tại Việt Nam?

Câu hỏi này được nhiều chuyên gia về bất động sản giải thích rằng, các nhà đầu tư và các quỹ đầu tư nước ngoài quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản tại Việt Nam là do triển vọng kinh tế vĩ mô trong nước khá lạc quan, chính trị và tiền tệ tương đối ổn định.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng nhận thấy khả năng mang lại lợi nhuận từ bất động sản thương mại tại Việt Nam so với các khu vực khác trưởng thành hơn. Ví dụ, ở Việt Nam kinh doanh văn phòng có thể mang lại lợi nhuận từ 8-10%/năm, trong khi đó tại Singapore một tài sản tương đương chỉ mang lại lợi nhuận từ từ 4-6%/năm.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam thì đưa ra hai nguyên nhân để lý giải hiện tượng này. Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam có những chuyển động mang tính tích cực và những rào cản trước đây đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang dần được tháo gỡ.

Nếu như trước đây các nhà đầu tư nước ngoài khi bước chân vào thị trường còn thiếu rất nhiều thông tin để ra quyết định đầu tư thì trong những năm vừa qua, thông tin trên thị trường bất động sản đã phong phú, đa dạng và minh bạch hơn rất nhiều.

Bên cạnh đó, những vấn đề liên quan đến các chính sách cũng như các thủ tục hành chính để giúp các nhà đầu tư tiếp cận với các nguồn thông tin khi họ đã xác định được một dự án hay một khu đất cần đầu tư đã diễn ra nhanh chóng hơn. Điều này khiến họ tự tin hơn khi bước vào thị trường.

Thứ hai, chuyển động tại thị trường bất động sản khác trong khu vực lại không được tích cực như thị trường Việt Nam. Nếu như trước đây các nhà đầu tư có rất nhiều lựa chọn, thì bây giờ dường như thị trường bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội đang có những điểm thuận lợi hơn so với những thị trường khác trong khu vực.

Cũng theo chuyên gia này, cách thức phổ biến nhất mà các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam là liên doanh, liên kết với các công ty nội địa để tận dụng lợi thế của các doanh nghiệp nội có sẵn đất sạch và những kết nối trên thị trường. Họ sẽ góp vào liên doanh đó nguồn vốn và như kinh nghiệm của họ tại những thị trường phát triển hơn.

Một hình thức khác cũng được các doanh nghiệp nước ngoài áp dụng đó là lập công ty chi nhánh của họ tại Việt Nam có 100% vốn nước ngoài.

“Họ sẽ tự mua một dự án đã hoạt động hoặc mua một khu đất nào đó. Bên cạnh đó, nhà đầu tư ngoại có thể mua cổ phần của các công ty bất động sản tại Việt Nam hoặc mua cổ phần của những công ty đã niêm yết trên thị trường chứng khoán, nhưng trường hợp này cũng không nhiều”, bà Dung nói.

Các nhà quan sát thị trường lâu năm cho rằng, M&A là một giải pháp giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản và tiết kiệm chi phí, thời gian cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông Stephen Wyatt cho rằng, khi doanh nghiệp thực hiện M&A cũng lưu ý, dù việc thâu tóm bất động sản qua M&A là một cách thức mang lại hiệu quả cao, nhưng thường vẫn có nhiều vấn đề “ẩn giấu” sẽ lộ diện 6 tháng cuối năm 2017.