Tư duy “sở hữu lâu dài” đã ăn sâu, bám rễ
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, cơ quan này đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).
Cụ thể, phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; phương án 2 là theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Một điều dễ thấy xung quanh những ý kiến trái chiều trong suốt hơn 1 tuần qua kể từ khi dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014 được công bố, đó là đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư tại dự thảo đã “chọc” đúng vào nỗi khát khao lớn nhất của đại bộ phận người dân Việt Nam bấy lâu nay - sở hữu nhà ở dâu dài, ổn định như một loại tài sản truyền đời.
Với giá trị căn hộ chung cư từ vài tỷ đồng như hiện tại, có thể phải mất nhiều năm tích góp một lao động phổ thông mới có thể mua được, nên rất khó để chấp nhận mất trắng tài sản lớn đó sau 50-70 năm sở hữu.
Cũng cần nói thêm rằng, trước khi Luật Nhà ở 2014 hiện tại được Quốc hội thông qua, cơ quan soạn thảo là Bộ Xây dựng cũng từng chịu phản ứng từ dư luận vì đề xuất này. Sau đó, đề xuất được thay đổi theo hướng quy định quyền sở hữu đối với 2 loại hình căn hộ gồm “căn hộ sở hữu lâu dài” và “căn hộ có thời hạn sở hữu 50 năm, 70 năm” như hiện nay.
Điểm khác biệt lớn nhất giữa 2 loại căn hộ này là quyền sở hữu của người mua. Cụ thể, sau khi dự án hết niên hạn sử dụng, với căn hộ sở hữu lâu dài, nếu không đảm bảo chất lượng an toàn theo quy định sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư nơi khác và người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình tại dự án mới, dù mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó. Tuy nhiên, với các căn hộ sở hữu 50 năm, 70 năm thì người mua sẽ không được hưởng lợi ích, bồi thường giải tỏa.
Đây cũng là điều khiến giá căn hộ sở hữu lâu dài với căn hộ có niên hạn sử dụng có sự chênh lệch lớn. Chẳng hạn, cùng nằm dọc trên đường Phạm Hùng (Hà Nội), cùng do một chủ đầu tư là Tập đoàn FLC triển khai với cùng chất lượng, nhưng giá căn hộ dự án FLC Complex (số 36 Phạm Hùng) lên tới 43 triệu đồng/m2, cao gần gấp rưỡi so với mức giá gần 30 triệu đồng/m2 của căn hộ dự án FLC Green (số 18A Phạm Hùng) do dự án này chỉ được cấp sổ hồng 50 năm. Không chỉ giá bán, thanh khoản giai đoạn đầu mở bán dự án FLC Complex cũng tốt hơn hẳn so với FLC Green.
Theo ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, có sự khác biệt này là bởi người mua coi căn hộ “có thời hạn sở hữu 50-70 năm” như là căn hộ thuê dài hạn và như vậy thì không cần trả trước một khoản tiền lớn, cũng không phải chịu thêm một khoản lãi vay ngân hàng (do phần lớn người mua nhà theo hình thức trả góp).
Một lý do nữa khiến người mua khó đồng tình với đề xuất cấp quyền sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng là nhiều dự án chung cư đang trong tình trạng “tắc” sổ hồng, có những chung cư đã bàn giao và đi vào sử dụng cả chục năm mà cư dân vẫn chưa được nhận sổ do chủ đầu tư gặp rắc rối về pháp lý dự án. Trong trường hợp đề xuất trở thành hiện thực thì quyền sở hữu nhà sẽ bị rút ngắn cả chục năm và khi đó, giá trị căn hộ chắc chắn sẽ giảm rất mạnh.
“Việc cấp quyền sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sinh lời của nhà đầu tư, quyền lợi của người mua căn hộ cũng như thanh khoản của dự án. Không thể để xảy ra việc người mua căn hộ sở hữu lâu dài đã vào ở 5 năm, nhưng nay cấp sổ chỉ còn 45 năm, hay chủ đầu tư còn tồn kho 500 căn hộ, nay sửa luật chỉ được cấp sổ 50 năm khiến sản phẩm khó bán ra”, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings nêu vấn đề.
Ở góc nhìn khác, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…, đảm bảo an toàn cho người dân. Tuy nhiên, về quy hoạch nhà ở tại các đô thị lớn, căn hộ chung cư là giải pháp phổ biến trên toàn cầu và nếu đề xuất này đi vào thực tiễn, người dân có thể sẽ không ở thành phố, mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu hóa giá trị đầu tư.
“Bất động sản luôn được xem là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai, nên nếu không được sở hữu lâu dài thì khả năng nhiều người sẽ không chọn căn hộ chung cư, mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở bên ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản, điều này sẽ tác động tiêu cực tới thị trường căn hộ chung cư”, ông Khương nhấn mạnh.
Nhiều câu hỏi đặt ra
Như đã đề cập ở trên, với không ít ý kiến phản đối đề xuất cấp quyền sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng, dự thảo Luật Nhà ở 2014 sửa đổi có thể một lần nữa phải lùi thời gian xem xét. Như chia sẻ của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc cấp sổ hồng chung cư có thời hạn là một ý tưởng “hay” và “tốt”, nhưng cách lập luận của cơ quan soạn thảo chưa đầy đủ, thiếu tính thực tiễn nên chưa nhận được sự đồng thuận của đông đảo người dân.
Theo luật sư Phượng, dẫn chứng về chung cư Beehome hay dự án Lê Thành Twin Towers là chưa đủ thuyết phục khi chưa phân biệt rõ “quyền sử dụng” và “quyền sở hữu”. Việc chỉ nhấn mạnh yếu tố “sử dụng” mà bỏ qua 2 yếu tố “định đoạt” và “chiếm hữu” gắn với quyền sở hữu được quy định tại Bộ Luật Dân sự là một thiếu sót, khi bất động sản cũng là một dạng tài sản. Với đề xuất mới này, cần làm rõ các vấn đề liên quan tới đất, loại nhà ở áp dụng có thời hạn, dự án… để sát với thực tiễn hơn.
“Cần hiểu rõ việc xác lập quyền sở hữu lâu dài với căn hộ chung cư là việc xác lập quyền sở hữu trên khu đất mà chung cư đó được xây dựng. Có thể hiểu là một tòa nhà chung cư với 200 căn hộ thì sau 50-70 năm, dù căn hộ chung cư đó có xuống cấp và buộc phải phá dỡ thì 200 chủ hộ đó vẫn là đồng sở hữu khu đất đó. Sự ràng buộc ở đây là hoặc phải tự góp tiền để tu sửa, hoặc phải xây mới theo quy định, chỉ khi cả 200 chủ hộ không thể định đoạt được thì mới cần sự can thiệp từ bên thứ 3 là cơ quan quản lý nhà nước. Nay chúng ta so sánh và muốn đòi hỏi chính sách thay mới nhà chung cư cũ để áp dụng cho 50-70 năm tới là không hợp lý”, luật sư Phượng phân tích.
Cùng góc nhìn, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, đề xuất cấp sổ hồng có thời hạn cũng gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư cũ sau này khi thiếu cơ chế đảm bảo lợi ích của người dân khi chung cư cũ xuống cấp buộc phải xây mới và thực tế là việc cải tạo, xây mới những khu tập thể cũ ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… bế tắc nhiều năm nay phần nhiều do chưa đàm phán được với người dân.
Luật sư Hà cho biết, một số quốc gia có quy định rõ ràng về việc xác định các căn hộ chung cư niên hạn sở hữu tối đa 70-99 năm, song với đó là cơ chế đảm bảo quyền lợi của những chủ sở hữu chung cư khi xuống cấp phải xây mới, mà không giảm động lực mua nhà chung cư của họ.
Cũng cần nói thêm rằng, trong tương lai, sẽ có những chung cư dù còn… trẻ nhưng Nhà nước buộc phải thu hồi, tháo dỡ vì một lý do nào đó, chẳng hạn để đáp ứng quy hoạch vùng/khu vực. Lúc này, rõ ràng quy định về thời hạn sử dụng chung cư sẽ không đạt hiệu quả kỳ vọng. Để thu hồi, Nhà nước có thể đưa nhiều lý do, nhưng mấu chốt vẫn phải là giải quyết quyền lợi của người sở hữu hợp pháp trong chung cư đó sao cho phù hợp.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 nêu rõ: “Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp”, tức là khuyến khích phát triển loại hình nhà chung cư, tạo cho người dân thói quen ở chung cư. Trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của mỗi địa phương cũng đều đặt ra mục tiêu đạt một tỷ lệ nhất định nhà ở là nhà chung cư. Theo các chuyên gia, điều này buộc nhà làm luật phải chấp nhận hoặc tìm các giải pháp khác để vừa áp dụng được quy định sở hữu nhà chung cư theo niên hạn, vừa không giảm động lực mua nhà chung cư của người dân.
