Chưa hợp lý
“Nếu không sửa được thì không nên sửa, pháp luật mà sửa thường xuyên là không ổn. Nếu không thay đổi mà vẫn quản lý được thì càng không cần thay đổi vì chi phí thực thi, chi phí công quyền, chi phí cho sự tuân thủ của người dân, doanh nghiệp… là rất lớn”.
Quan điểm này được TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội đưa ra tại cuộc tọa đàm về thời hạn sở hữu chung cư tổ chức cuối tuần qua và dù còn có những quan điểm trái chiều, song ý kiến này là rất đáng quan tâm nhìn từ khía cạnh xây dựng chính sách.
Trước đó, tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án đề xuất: Bổ sung mới quy định về thời hạn chung cư căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình, hoặc giữ nguyên quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu, người mua nhà được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định).
Ông Dũng cho rằng, việc đưa ra câu chuyện thời hạn sở hữu chung cư là giải pháp đối phó với nan đề cải tạo các chung cư, tập thể cũ ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… hiện nay. Tuy nhiên, có 2 vấn đề lớn đang được cộng đồng quan tâm, đó là đề xuất này có hợp pháp và hợp lý hay không.
Theo ông Dũng, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là không hợp pháp vì hạn chế quyền quan trọng của con người là quyền sở hữu tài sản, được quy định tại Bộ luật Dân sự, trong khi Hiến pháp cho phép hạn chế quyền con người trong 4 trường hợp vì các lý do quốc phòng, an ninh quốc gia; trật tự, an toàn xã hội; đạo đức xã hội và sức khoẻ cộng đồng. Đồng thời, cũng không hợp lý khi thực tế thời gian qua cho thấy, đề xuất này chưa nhận được sự ủng hộ của đại bộ phận công chúng bởi với nhiều người, căn nhà là một tài sản lớn, phải tích cóp nhiều năm, thậm chí cả đời người mới mua được, nên nếu không được sở hữu lâu dài là không phù hợp.
Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Phương Thảo, Giám đốc Pháp chế, Công ty cổ phần Tư vấn - Đầu tư và Xây dựng Việt Vương cũng cho rằng, quy định thời hạn sở hữu chung cư đi ngược với tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài.
Bà Thảo cho biết, Khoản 3, Điều 237 - Bộ luật Dân sự 2015 quy định “quyền sở hữu tài sản sẽ chấm dứt khi tài sản đã được tiêu dùng hoặc tiêu huỷ”. Như vậy, trong trường hợp thời hạn sử dụng của công trình hết hạn, không được gia hạn, nhưng công trình chưa bị phá huỷ và vẫn tồn tại thì quyền sở hữu tài sản của người dân không thể bị chấm dứt vì tài sản vẫn hiện hữu. Do đó, việc ra quy định chấm dứt quyền sở hữu khi thời hạn sử dụng công trình hết hạn trong khi công trình chưa bị phá hủy sẽ gây khó khăn không chỉ cho người dân, mà còn ảnh hưởng đến công tác di dời, thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư, làm tăng thêm sức ép cho cơ quan quản lý nhà nước các cấp do phát sinh thủ tục, tăng gánh nặng tài chính cho xã hội…
Theo bà Thảo, việc đưa ra quy định thời hạn sử dụng chung cư là nhằm tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo, xây mới các chung cư cũ, nhưng đề xuất này chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề. Chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian tuổi thọ của công trình, đồng thời khuyến khích các loại hình dự án xây nhà ở cho thuê.
Đề xuất phương án thay thế
Dưới góc độ pháp lý, LS. Trần Xuân Tiền, Văn phòng Luật sư Đồng đội cho rằng, việc dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chỉ quy định thời hạn sở hữu chung cư đối với các chung cư chưa được cấp phép xây dựng, còn các chung cư đã được đưa vào sử dụng trước thời điểm dự thảo có hiệu lực sẽ không áp dụng thời hạn sử dụng có thể dẫn tới tình trạng người dân thay vì bỏ ít tiền để mua chung cư có thời hạn sẽ bỏ nhiều tiền hơn để mua nhà mặt đất để được sở hữu lâu dài, hoặc chọn chung cư cũ nhưng có thời hạn sở hữu dài. Ngoài ra, câu hỏi trách nhiệm xây lại chung cư khi hết hạn sử dụng trong vài chục năm tới sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu cũng cần được tính đến bởi đều liên quan đến ngân sách nhà nước, trách nhiệm và tài chính cho chủ đầu tư, quyền lợi của người dân.
“Các quy định về nhà chung cư cũng như việc cải tạo nhà chung cư đã được quy định rõ ràng. Do đó, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách cho phép phát triển song song cả 2 loại nhà chung cư không xác định thời hạn sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa”, ông Tiền nhấn mạnh.
Còn LS. Trương Anh Tú, Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú (TAT Law Firm) cho biết, Luật Nhà ở năm 2014 quy định 2 chế độ sở hữu nhà, một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu có thời hạn. Hiện nay, hầu hết công trình nhà ở chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất cũng là lâu dài.
Mặt khác, loại hình chung cư có hình dạng khác nhau với chất lượng khác nhau nên không thể đánh đồng một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Do đó, quy định thời hạn sở hữu cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quy định pháp luật bên cạnh mục đích quản lý nhà nước cũng cần đảm bảo tối đa lợi ích của người dân.
Thực tế, nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng là một chính sách dân sinh rất quan trọng bởi trong tương lai, phần lớn người dân đô thị sẽ sinh sống tại các căn hộ chung cư. Đây cũng là xu hướng tất yếu vì đô thị ngày càng ít quỹ đất ở. Vì thế, quy định về thời hiệu sở hữu chung cư sẽ có tác động rất lớn, có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người dân.
Để thống nhất các quy định trong hệ thống pháp luật về sở hữu, đảm bảo quyền sở hữu của người dân theo quy định pháp luật, việc tôn trọng và bảo hộ quyền sở hữu cá nhân mà vẫn tuân thủ các quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng là rất cần thiết. Theo đó, ông Tú đề xuất 2 giải pháp.
Giải pháp thứ nhất, theo Điều 55 - Luật Đất đai năm 2013, đối với công trình sử dụng đất mà cá nhân hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất lâu dài, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi rõ “thời hạn sử dụng công trình xây dựng sử dụng là 50 năm hay 70 năm”. Hết thời hạn được ghi nhận trên sổ thì cá nhân, doanh nghiệp đó mặc nhiên mất đi quyền sử dụng công trình, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà không mất đi giá trị, quyền sở hữu của người dân vẫn được đảm bảo. Trong trường hợp này, pháp luật cần quy định rõ mối quan hệ và nhiệm vụ, quyền hạn của các mối quan hệ pháp luật mới, người dân sẽ được đảm bảo các quyền như tái đầu tư hay chuyển quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân khác, nếu “tái định cư” thì chi phí trả tiền xây dựng công trình, vốn có giá trị thấp hơn nhiều so với tổng giá trị căn hộ. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có điều kiện để cư dân tái lập chỗ ở mới.
Giải pháp thứ hai, đó là Nhà nước tạo ra các quỹ đất sạch tại các đô thị, sau đó đấu giá quyền thuê cho các doanh nghiệp bất động sản theo đúng thời gian quy định đối với loại nhà ở. Các chủ đầu tư xây dựng công trình và được cấp giấy chứng nhận về thời hạn sử dụng công trình, trên đó ghi rõ thời hạn sử dụng, nêu rõ trách nhiệm của Nhà nước trong trường hợp công trình xây dựng không còn giá trị thì phải có biện pháp tháo dỡ và xây dựng công trình mới. Hết thời hạn sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại từ doanh nghiệp và theo quy trình tuần hoàn tái tạo ra một quỹ đất sạch mới để xây nhà ở.
“Những giải pháp trên sẽ tạo ra cơ chế mới trong xây dựng nhà chung cư, đó là Nhà nước chủ động thu hồi đất tạo ra các quỹ đất lớn ở các đô thị, sau đó đấu giá quyền thuê đất. Nhà nước có thể cho doanh nghiệp thuê đất từ 50-70 năm, dự án xây xong được cấp ‘sổ đỏ, sổ hồng’ bằng đúng thời hạn thuê. Khi kết thúc thời hạn thuê, Nhà nước thu hồi lại đất cũng là chấm dứt hợp đồng thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp thuê đất ban đầu. Như vậy, giá trị nhà chung cư có thể chỉ còn bằng 20-30% giá trị đang bán tại thời điểm hiện nay. Giải quyết được vấn đề này sẽ vừa tạo ra cuộc cách mạng nhà ở tại đô thị, vừa đảm bảo đồng bộ quy định về khoa học xây dựng, đảm bảo chất lượng công trình, phù hợp với các quy định khác của pháp luật, đảm bảo quyền sở hữu cho người dân”, ông Tú phân tích.
