Đến thời của những khu đô thị lớn
Theo dự thảo Báo cáo quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, dự báo đến năm 2030, dân số Việt Nam sẽ có khoảng 104,3 triệu người, trong đó tỷ lệ dân số đô thị chiếm 53-55%, tương đương 55,5 triệu người. Theo đó, tổng diện tích đất ở sẽ tăng khoảng 150.000-180.000 ha (giai đoạn 2011-2020, đất ở đô thị tăng 55.000 ha, với bình quân mỗi năm tăng khoảng 5.500 ha và ở mức trên 3%/năm).
Nguồn quỹ đất dồi dào cộng với kinh nghiệm quy hoạch đô thị ngày một tốt lên đang khiến nhiều thành viên thị trường tự tin hơn vào các sản phẩm khu đô thị phức hợp quy mô lớn, đầy đủ tiện ích, thay vì các dự án nhỏ lẻ như trước đây.
Trao đổi với phóng viên về tiềm năng của nguồn cung lớn đất đai trong tương lai, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch - Tổng giám đốc HD Mon Holdings cho biết, quỹ đất nội đô giờ quá chật chội và khan hiếm, thủ tục làm dự án nội đô cũng ngày một khó khăn hơn, cùng với xu hướng của khách hàng thích lựa chọn nhà ở tại các khu đô thị quy mô lớn, có nhiều tiện ích, cơ sở hạ tầng xã hội tốt, kết nối thuận tiện… đã “điều hướng” các chủ đầu tư đi xa hơn, phát triển nhiều hơn các dự án vùng ven. Đây đã, đang và sẽ tiếp tục là xu hướng diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới.
“Khách hàng giờ ngày càng thông thái, khi tìm kiếm dự án phải xem chủ đầu tư có năng lực ra sao, các tiện ích thế nào, dự án thật sự tốt mới xuống tiền. Dịch bệnh cũng cho thấy doanh nghiệp đã và sẽ chuyển đổi sang làm việc từ xa ngày một phổ biến, ngay cả ở HD Mon Holdings, chúng tôi cũng đang hướng đến điều này để tạo sự thuận lợi cho nhân viên. Do đó, bất động sản khu đô thị vùng ven sẽ ngày càng được coi trọng”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Là doanh nghiệp chuyên phân phối các dự án bất động sản vùng ven, ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc RB Land cho biết, online hóa đang khiến nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến nhà ở hoặc các “second home” vùng ven, trong đó các khu vực cách trung tâm khoảng 2-3 giờ chạy xe, có kết nối bằng cao tốc, rất được ưu ái.
“Các khu vực như Hạ Long (Quảng Ninh), Hòa Bình (Hà Nội) ở phía Bắc, hay Vũng Tàu, Lâm Đồng ở phía Nam… đều đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường”, ông Ngọc nói và chia sẻ thêm, riêng sản phẩm nhà ở tại các khu đô thị có điểm cộng là tính an toàn về pháp lý khi có sổ đỏ, sở hữu lâu dài và đặc biệt, với các sản phẩm có thể sử dụng ngay để ở hoặc cho thuê - tức là sản phẩm đã, đang bàn giao, thì cực kỳ lợi thế.
Cũng đánh giá tiềm năng về sản phẩm tại các dự án vùng ven, ông Đoàn Ngọc Duy, Giám đốc Khối Marketing và kinh doanh Cát Tường Group cho rằng, phân khúc biệt thự, nhà liền kề vẫn sẽ được khách hàng yêu thích vì tỷ suất sinh lời cao, cộng với tâm lý “tấc đất tấc vàng” từ ngàn xưa của người Việt, ưa thích không gian sống rộng rãi, riêng tư…
“Nhìn chung, đây là loại hình bất động sản được đông đảo người mua nhà để ở hay đầu tư ưa thích, đặc biệt là tại các địa phương mới phát triển, giàu tiềm năng tăng giá, đô thị vệ tinh có dư địa phát triển cao”, ông Duy nói.
Còn theo Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh nhiều thị trường chứng kiến sự suy giảm về mức độ quan tâm trong tháng 8/2021 (so với tháng 7) do ảnh hưởng dịch, nhưng bất động sản vùng ven vẫn cho thấy sức hấp dẫn khi mức độ quan tâm không những không giảm, mà còn tăng lên, đơn cử khu vực Bắc Giang tăng 26%; Hải Phòng tăng 8%; Bắc Ninh tăng 7%, Lâm Đồng tăng 3%...
Không thể manh mún
Đánh giá diễn biến thị trường nhà ở thời gian qua, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến sự phát triển vượt bậc, đặc biệt ở mảng bất động sản nhà ở. Một số địa phương xảy ra tình trạng phát triển “nóng”, đẩy lượng cầu từ đầu tư tăng đột biến và khiến mức giá bán vượt xa điểm cân bằng của thị trường.
Trong khi đó, các sản phẩm đất nền được phát triển bởi các chủ đầu tư nhỏ và cá nhân đã tạo nên các khu đô thị thiếu vắng người ở và không có nhiều tiện ích hỗ trợ cho sự phát triển của địa phương. Để tránh phát triển manh mún, theo bà An, cơ quan quản lý cần xây dựng quy hoạch đô thị phù hợp, đảm bảo các địa phương tuân thủ, thực hiện cấp phép triển khai dự án theo đúng quy hoạch đã đề ra, đồng thời đảm bảo tiến độ xây dựng đồng bộ.
 |
Quỹ đất nội đô đã không còn nhiều cho các dự án mới. Ảnh: Thành Nguyễn |
“Việc ưu tiên phát triển các dự án quy mô và theo phân kỳ rõ rệt là một trong những cách làm thuộc phạm vi giải pháp trên. Dự án khu đô thị quy mô lớn có quy hoạch cụ thể với các tiện nghi tiện ích, hạ tầng phụ trợ vừa giúp thu hút dân cư về sinh sống, vừa làm tăng giá trị cho các giai đoạn tiếp theo và khu vực xung quanh dự án. Đồng thời, việc phát triển khu đô thị cần quỹ đất lớn và tập trung cũng sẽ giúp hạn chế sự phân mảnh quỹ đất”, bà An phân tích.
Thực tế, trước sự mở rộng của thị trường nhà ở trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày một thu hẹp, xu hướng “ly tâm” là tất yếu và các dự án mới sẽ nằm tại các vị trí ngày càng xa so với khu vực trung tâm, cho nên các yêu cầu về tiện ích được người mua nhà đặc biệt quan tâm. Ngoài ra, ở các phân khúc cao cấp hơn, người mua nhà sẽ yêu cầu khắt khe hơn về tiện ích không chỉ về tính đa dạng, mà còn ở chất lượng.
Về thiết kế sản phẩm, theo bà An, tác động của đại dịch Covid-19 khiến người mua nhà đang ngày càng quan tâm hơn tới sự lưu thông không khí, không gian xanh, tiếp xúc với ánh sáng tự nhiên của các phòng, cũng như tiết kiệm năng lượng. Đây là các yếu tố mà chủ đầu tư cũng như các đơn vị thiết kế sẽ cần phải lưu ý khi phát triển sản phẩm mới. Bên cạnh đó, việc bố trí mặt bằng hợp lý, đảm bảo mật độ lưu thông trong tòa nhà là điều chưa nhiều dự án hiện tại đạt được và sẽ cần được các chủ đầu tư chú trọng hơn trong phát triển sản phẩm tương lai.
