Phát biểu tại Hội nghị bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số luật liên quan, PGS.TS Phạm Duy Nghĩa – Đại học Fullbright Việt Nam cho biết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và hàng chục lĩnh vực pháp luật khác đang cùng lúc được xem xét sửa đổi.
Điều này đặt ra thách thức lớn cho việc thẩm định và thông qua các dự án luật. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo rà soát Luật Đất đai với 112 luật, bộ luật có liên quan, cho thấy có rất nhiều điểm chưa thống nhất, có sự chồng chéo, mâu thuẫn.
 |
Toàn cảnh Hội thảo |
Tuy nhiên, ở 3 dự thảo bộ luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã công bố, ý kiến từ Bộ Xây dựng, các Hiệp hội, VCCI đã tổ chức nhiều hội nghị thảo luận, cho thấy vẫn còn rất nhiều điểm giao thoa, chưa rõ ràng từ phạm vi điều chỉnh tới quy định về kinh doanh chuyển nhượng có liên quan đến quyền sử dụng đất hay các quy định về mua/bán – cho thuê nhà ở, chuyển nhượng dự án…
Một điểm khó khăn theo PGS.TS Phạm Duy Nghĩa là tuy đã cập nhập theo nhiều ý kiến thành viên thị trường, tuy nhiên, nhìn chung vẫn còn nhiều "điểm gợn" do hoạt động lập pháp hiện nay khá phân tán. Các tổ biên tập, ban soạn thảo các luật chuyên ngành như đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản, dân sự, giao dịch bảo đảm, tín dụng, công chứng, thi hành án… đều riêng rẽ.
“Nếu bộ nào cũng bám sát nhu cầu quản lý của riêng ngành mình, e rằng phạm vi điều chỉnh của từng luật riêng có khi trở thành lãnh địa. Các vùng chống lấn, vùng xám, rất dễ trở thành vùng nguy hiểm cho người dân” PGS.TS Nghĩa nhấn mạnh.
Thống kê tới nay cho thấy, có khoảng 400 dự án kinh doanh bất động sản trên cả nước gặp trục trặc, khó khăn trong tạo ra đất sạch để phát triển kinh tế, tranh chấp, vi phạm, các vụ án hình sự lớn.
“Suy cho cùng, ít hay nhiều đều liên quan đến các rủi ro pháp lý, xuất hiện trong các vùng xám, giao thoa, giữa các luật chuyên ngành có liên quan đến đất đai”, vị chuyên gia nhấn mạnh.
TS. Hồ Quang Huy, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản QPPL, Bộ Tư pháp cho biết, qua nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ quan chủ trì soạn thảo đã tiếp thu và đưa vào một số quy định nhằm đảm bảo tính thống nhất với các luật, bộ luật chuyên ngành như về đảm bảo thực hiện dự án đầu tư, các tiêu chí xác định người sử dụng đất, hoạt động giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu hay đấu giá…
Tuy nhiên, theo ông Huy, vẫn còn cần những quy định cần nghiên cứu, xem xét kỹ càng và hoàn thiện hơn để đồng bộ hệ thống pháp luật và phù hợp thực tiễn. Đơn cử như vấn đề đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư khi điểm a, khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư quy định, dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá phải xin chấp thuận chủ trương của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Với quy định như vậy, ở Luật Đầu tư cũng cần quy định cụ thể hơn các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 131 Dự thảo Luật cũng “phải” được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
Hay một ví dụ khác như TS. Hồ Quang Huy nhắc tới là việc Luật Đầu tư 2020 và Luật Doanh nghiệp năm 2020 có quy định người sử dụng đất có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh và góp vốn vào doanh nghiệp để tạo thành vốn điều lệ. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 không quy định rõ về việc góp vốn trong 2 trường hợp với những cơ chế riêng phù hợp với tính chất đặc điểm của từng giao dịch.
Vì vậy, theo ông Huy, dự thảo Luật cần phần nghiên cứu, bổ sung quy định đầy đủ, rõ ràng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện hợp tác kinh doanh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của doanh nghiệp.
Bổ sung một vấn đề khác liên quan đến chế độ pháp lý gắn với tài sản gắn liền với đất, quyền khác đối với tài sản được xác lập trên quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư Pháp) cho rằng, Luật Đất đai hiện hành và dự thảo Luật về cơ bản đã có chế độ pháp lý tài sản gắn liền với đất và việc chủ thể khác có quyền quản lý, khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất thuộc chủ thể khác.
Tuy nhiên, theo ông Hải, chế độ pháp lý về vấn đề này dường như mới dừng lại ở mức độ ghi nhận về trạng thái pháp lý hoặc không đảm bảo đầy đủ bản chất của chế độ pháp lý trong mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất, giữa người sử dụng đất với cá nhân, tổ chức có quyền khác đối với tài sản được xác lập trên quyền sử dụng đất.
Nhìn nhận ở góc độ chung, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội Hoàng Thanh Tùng đánh giá cao các ý kiến đóng góp về việc sửa luật Đất đai. Tuy nhiên, việc xem xét sửa đổi Luật Đất đai cần chú ý tới các vấn đề chung, bởi Luật Đất đai không thể giải quyết tất cả các vấn đề mà phải có các luật chuyên ngành giải quyết. Có nhiều vấn đề mới như quy hoạch không gian ngầm, không gian trên cao sẽ không thể giải quyết được trong một vài quy định chung ở Luật Đất đai.
Vấn đề còn lại là việc các quy định chung của Luật Đất đai và các luật chuyên ngành phải có sự thống nhất chung, nhất quán trong quan điểm và tránh việc hiểu nhiều chiều khi áp dụng.
