Phía Bắc “trở mình”
Khách thuê lớn liên tục mở nhà máy khiến sức cầu về nhà xưởng, kho bãi tăng mạnh và đặt các khu công nghiệp phía Bắc trước nhiều cơ hội gia tăng tỷ lệ lấp đầy. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc tiếp tục ghi nhận sức cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử.
Trong nửa đầu năm 2023, một số nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek đã mở rộng quy mô đầu tư tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh. Đà mở rộng mạnh mẽ của các nhà sản xuất Trung Quốc trong các lĩnh vực khác nhau cũng góp phần giúp phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ tốt tại phía Bắc.
Theo CBRE, đối với đất công nghiệp, mức độ hấp thụ của thị trường bất động sản công nghiệp của thị trường cấp 1 (các thành phố lớn) tại miền Nam và miền Bắc trong 6 tháng đầu năm 2023 lần lượt đạt 397 ha và 386 ha, tương ứng mức tăng hơn 20% và 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Do quỹ đất sẵn sàng bàn giao hạn chế và khả năng hấp thụ khả quan, giá thuê đất công nghiệp duy trì mức tăng trưởng mạnh ở cả hai miền.
Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng chứng kiến nguồn cung tăng trưởng mạnh. Trong 3 tháng đầu năm 2023, tổng cộng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã được hoàn thành tại thị trường cấp 1 ở cả hai khu vực, trong đó 60% nguồn cung này tới từ phía Bắc.
Không khó để nhận thấy, hai phân khúc cơ bản của thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc đều đang rất thăng hoa và điều này có thể sẽ còn tiếp diễn trong những năm tới.
Đại diện chủ đầu tư một khu công nghiệp ở Bình Phước thông tin, đang có một làn sóng dịch chuyển âm thầm của nhiều nhà đầu tư ra thị trường miền Bắc.
“Có những nhà đầu tư thay vì mở rộng nhà máy tại phía Nam đã lựa chọn mở nhà máy ở phía Bắc. Có nhà đầu tư trong khu công nghiệp của chúng tôi cho biết họ đang muốn tiếp cận nhiều hơn đến thị trường Trung Quốc, cũng như hệ sinh thái các doanh nghiệp phục vụ thị trường xuất khẩu ngoài Bắc. Đó là lý do cho sự dịch chuyển này”, vị đại diện cho hay.
Một lý do khác giúp thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc gia tăng sức hút với các nhà đầu tư, theo nhiều thành viên thị trường bất động sản, là lợi thế về giao thông. Các thị trường cấp 2 (cấp tỉnh) đều được kết nối khá thuận tiện với Hà Nội và các cửa khẩu với Trung Quốc. Hệ thống cao tốc Hà Nội - Lào Cai, Hà Nội - Bắc Giang - Lạng Sơn, Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái… đang được xem là các mạng lưới hạ tầng tốt, hỗ trợ cho các thị trường xuất, nhập khẩu.
Hưởng lợi từ Trung Quốc +1
Bình luận về triển vọng của thị trường khu công nghiệp phía Bắc, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam cho biết, ở phía Bắc, các nhà đầu tư Trung Quốc chiếm ưu thế hơn ở phía Nam.
Thị trường phía Bắc có ưu thế nổi trội về chi phí, sự hỗ trợ của Chính phủ và đặc biệt rất gần Trung Quốc.
“Các yếu tố quan trọng để nhà đầu tư Trung Quốc quyết định chọn địa điểm đầu tư là hỗ trợ của Chính phủ, như hỗ trợ pháp lý, hỗ trợ đầu tư; tiếp đến là các chi phí lâu dài như giá thuê đất, nguồn cung lao động. Thị trường phía Bắc có ưu thế nổi trội về chi phí, sự hỗ trợ của Chính phủ và đặc biệt rất gần Trung Quốc”, ông Hiếu phân tích.
Theo nhóm nghiên cứu của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, các chủ đầu tư khu công nghiệp sở hữu quỹ đất nằm ở khu vực phía Bắc đang là đối tượng được hưởng lợi chính trong xu hướng Trung Quốc +1, nhờ các lợi thế liên quan đến thời gian giao hàng và chuỗi cung ứng sẵn có với thị trường Đại lục.
Theo nhóm nghiên cứu, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và căng thẳng Trung Quốc - Đài Loan có thể sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển các nhà máy sản xuất sang Việt Nam. Các dự án lớn đầu tư vào Việt Nam sẽ kéo theo các doanh nghiệp vệ tinh. Một số nhà đầu tư lớn đã cam kết sẽ đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới như LG (4 tỷ USD), Foxconn (300 triệu USD)…
Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho rằng, những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu đã và đang giảm dần, hỗ trợ cho đà tăng trưởng lợi nhuận của các nhà phát triển khu công nghiệp thông qua sự phục hồi của dòng vốn FDI, đặc biệt là đối với những nhà phát triển có quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê. Mirae Asset Việt Nam đánh giá cao tiềm năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp đầu ngành như Tổng công ty IDICO - CTCP (mã IDC), Tổng công ty Viglacera - CTCP (mã VGC), Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC) và Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (mã BCM), với quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm.
Việc sở hữu tệp khách hàng gồm các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Hyosung, Foxconn... là một lợi thế của các doanh nghiệp khu công nghiệp đầu ngành do các tập đoàn đa quốc gia có xu hướng ưu tiên thuê đất tại các khu công nghiệp đã đặt cơ sở sản xuất khi có kế hoạch mở rộng quy mô đầu tư.
Đồng quan điểm, đại diện VSIP cho biết đã nhận thấy sự quan tâm nhiều hơn của các nhà đầu tư từ Trung Quốc đại lục và bán đảo Đài Loan. Dòng vốn này cũng đang có sự chuyển hướng nhiều hơn vào lĩnh vực điện tử, cho thấy chất lượng đầu tư được cải thiện so với giai đoạn trước.
“Tiêu chí được các nhà đầu tư đề ra vẫn là chính sách ưu đãi thuế, phí, cùng với đó là giá thuê nhân công”, đại diện VSIP nhấn mạnh.
Còn theo ông Vũ Công Trụ, chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư, nhu cầu dịch chuyển sang Việt Nam của nhiều nhà đầu tư còn đến từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung kéo dài, gây sức ép lên các doanh nghiệp Trung Hoa đại lục ngày càng mạnh hơn.
“Nhiều hàng hóa từ Trung Quốc sẽ bị áp mức thuế cao khi xuất khẩu vào các thị trường lớn như châu Âu, Mỹ. Trong khi hàng hóa từ Việt Nam được hưởng thuế suất ưu đãi vào các thị trường này nhờ các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương đã được ký kết. Đây là lý do thúc đẩy làn sóng dịch chuyển cơ sở sản xuất của các nhà đầu tư sang Việt Nam”, ông Trụ nói và cho biết thêm, giá nhân công cạnh tranh cũng là một điểm cộng để thị trường Việt Nam hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.
