Xuất hiện những giao dịch lớn
Cụ thể, Vinacomin Tower (Hạng B) – với quy mô 30.000 m2 diện tích thực thuê là tòa nhà văn phòng duy nhất đi vào hoạt động tại thị trường Hà Nội trong nửa đầu năm nay. Tại TP.HCM, Etown 6 - tòa nhà hạng A đầu tiên tại khu vực quận Tân Bình được khai trương vào cuối tháng 6 với tổng diện tích cho thuê gần 37.000 m2 đã bắt đầu chào đón khách thuê vào hoàn thiện mặt bằng.
Về giá thuê, ở thị trường Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A được giữ ở mức tương đối ổn định khi tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường của cả hai phân hạng chưa cho thấy những cải thiện đột biến. Giá thuê văn phòng hạng A đạt 29,2 USD/m2/tháng, không có sự thay đổi so với quý trước và giảm nhẹ 0,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ do có một số dự án văn phòng hạng B ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt điều chỉnh tăng giá thuê. Giá thuê văn phòng hạng B đạt 14,6 USD/m2/tháng, tăng 0,3% so với quý trước, nhưng vẫn giảm 0,7% so với cùng kỳ năm trước.
Tại TP.HCM, sự xuất hiện của tòa nhà hạng A tại khu vực ngoài trung tâm với mức giá chào thuê bằng khoảng 60% giá thuê trung bình thị trường văn phòng hạng A đã đẩy mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A xuống mức khoảng 45,9 USD/m2/tháng, giảm 2,6% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thực tế, tại nhiều tòa nhà cũ hoặc có tỷ lệ trống cao, chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh giảm giá thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng trong tình hình nguồn cầu thị trường đang có dấu hiệu chậm lại.
Các ưu đãi cho thuê phổ biến, đang được các chủ nhà áp dụng bao gồm thời gian miễn tiền thuê lên đến 8 tháng hay thời gian thi công mặt bằng dài hơn so với thời gian thi công thực tế khoảng 2-4 tháng. Hiện tại, chỉ có một số ít các tòa nhà mới với chiến lược cho thuê hợp lý, có thể tăng giá đối với các tầng cao mới được chào ra thị trường.
Trong khi đó, tại các tòa nhà hạng B, giá thuê trung bình lại có sự cải thiện, đạt mức 26,3 USD/m2/tháng, tương đương với mức tăng 0,9% theo quý và xấp xỉ 2,7% theo năm. Tương tự như các tòa nhà hạng A, sự tăng giá giữa các tòa nhà hạng B là không đồng đều khi chỉ có những tòa nhà nằm tại khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm với tỷ lệ lấp đầy tốt có thể điều chỉnh giá tăng.
Về tỷ lệ trống, thị trường Hà Nội ghi nhận tỷ lệ trống giảm nhẹ ở cả hai phân hạng. Đối với các tòa hạng A, tỷ lệ trống giảm 0,8 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn tăng 2,2 điểm phần trăm theo năm, đạt 19,2%. Tương tự, tỷ lệ trống tại các tòa hạng B giảm 0,9 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn tăng 2,3 điểm phần trăm theo năm, đạt 17,8%. Mức tăng theo năm này do có sự xuất hiện của nguồn cung mới trên thị trường. Tuy nhiên, diện tích hấp thụ của hai phân hạng nửa đầu năm tại Hà Nội, tổng cộng đạt gần 30.000 m2, cao hơn 50% tổng diện tích hấp thụ của cả năm 2023 cho thấy tín hiệu tích cực về nhu cầu cho thuê trên thị trường.
Trái ngược với thị trường Hà Nội, nguồn cung mới hạng A được đưa vào thị trường liên tục từ nửa cuối năm 2023 cũng đẩy tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại TP.HCM lên mức gần 21%, cao nhất trong 10 năm trở lại đây, tăng 3 điểm phần trăm theo quý và 13,3 điểm phần trăm theo năm. Đối với hạng B, tỷ lệ trống cũng tăng nhẹ 0,7 điểm phần trăm theo quý, đạt mức 10,1% tại thời điểm quý II/2024. Khi sự phục hồi của thị trường chưa có dấu hiệu rõ ràng, một số chủ đầu tư cũng tạm dừng kế hoạch chào thuê các tòa nhà mới, đặc biệt tại khu vực xa trung tâm, kéo theo sự sụt giảm về nguồn cung văn phòng mới trong ít nhất hai năm tiếp theo tại TP.HCM so với dự kiến.
Nguồn cung tương lai đáng kể nhất trong hai năm tới đến từ hai dự án hạng A chất lượng tại khu vực trung tâm là Marina Central Tower và The Lotus SSG với tổng diện tích cho thuê xấp xỉ 100.000 m2. Mặc dù nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM có dấu hiệu chững lại nhưng trên thị trường lại xuất hiện một số giao dịch với diện tích thuê lớn, cá biệt có giao dịch lên đến 10.000 m2.
Áp lực cạnh tranh ngày càng lớn
Theo thống kê về các giao dịch lớn của CBRE Việt Nam, từ năm 2020 đến nay, diện tích trung bình các giao dịch đã tăng từ hơn 1.000m2 năm 2020 đến hơn 1.600 m2 trong giai đoạn từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, do số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm nay lại hạn chế hơn cùng kỳ năm trước nên tổng diện tích thuê mới, của thị trường văn phòng TP.HCM trong 6 tháng chỉ đạt mức hơn 21.000 m2, tương đương khoảng 30% của cả năm 2023.
Về mục đích thuê, mục đích di dời văn phòng là chiếm 86% trên tổng diện tích giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE trên thị trường Hà Nội. Phần lớn các giao dịch này nhằm di chuyển đến tòa văn phòng mới, chất lượng hơn kèm theo các ưu đãi và điều khoản thuê có lợi hơn đối với khách thuê. Tiếp theo là mục đích mở rộng với 9% và Thuê mới với 5% trên tổng diện tích giao dịch lớn.
Trong khi đó, tại thị trường TP.HCM, mục đích mở rộng văn phòng chiếm đến hơn 44% trên tổng diện tích giao dịch, vượt qua mục đích di dời chiếm khoảng 28%. Tuy nhiên, tỷ lệ này của diện tích mở rộng văn phòng thực chất nhờ vào hai giao dịch mở rộng mặt bằng lớn tại hai tòa nhà mới khu vực ngoài trung tâm, còn nếu xét trên số lượng giao dịch, các doanh nghiệp vẫn tập trung chủ yếu vào mục tiêu di dời. Đối với các công ty đa quốc gia, do có sự hạn chế về chi phí đầu tư mặt bằng mới đến từ công ty mẹ, các giao dịch thuê mới thường kéo dài, thay vì 6 tháng – 1 năm như trước đây, thời gian thương lượng hợp đồng và ra quyết định có thể kéo dài tới 2 năm. Đây cũng là yếu tố quan trọng để các chủ nhà cân nhắc khi chào thuê các tòa nhà mới, thời gian bắt đầu chào thuê ra thị trường có thể phải sớm hơn so với thông lệ để có thể thu hút được tập khách hàng thuê chủ chốt này.
Về ngành nghề, các ngành nghề chủ chốt vẫn là các ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm, chiếm 46% tại Hà Nội và 22% tại TP.HCM và ngành Công nghệ thông tin, chiếm 14% tại Hà Nội và 36% tại TP.HCM. Bên cạnh xu hướng mở rộng và di dời, tại TP.HCM, nửa đầu 2024 còn ghi nhận các giao dịch giảm diện tích thuê của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thương mại điện tử, chiếm hơn 11% tổng diện tích giao dịch.
Nhận xét về những thay đổi của thị trường văn phòng trong nửa đầu năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho rằng, sau một năm 2023 với nguồn cung mới tương đối dồi dào, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sức nóng từ sự cạnh tranh của những nguồn cung chất lượng. Trong giai đoạn này, các chủ nhà cần nhanh chóng nghiên cứu và đưa ra chính sách cho thuê hấp dẫn để có thể giữ chân khách hàng cũng như thu hút tập khách hàng mới, nhất là đối với nhóm khách thuê chủ chốt.
