Hồi phục tích cực
Thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là hấp dẫn hơn so với các thành phố lớn khác tại Đông Nam Á, thậm chí rộng ra là khu vực châu Á - Thái Bình Dương, khi giá thuê rẻ hơn và nguồn cung không ngừng được bổ sung.
Tính đến hết quý I/2021, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt trên 2 triệu m2, tăng 3% theo quý và 10% theo năm. Hai dự án hạng A gia nhập thị trường Hà Nội với 9.700 m2 tại khu vực trung tâm và khu vực phía Tây; 6 dự án hạng B với 40.000 m2 tại khu vực nội thành và khu vực phía Tây.
Phân khúc hạng A có tăng trưởng nguồn cung lớn nhất theo năm với 24%, theo sau là văn phòng hạng B với 9%. Tính đến cuối quý I/2021, hạng B vẫn đóng góp nguồn cung lớn nhất cho thị trường Hà Nội với gần 940.000 m2, tương đương 47% tổng nguồn cung. Còn xét theo khu vực, các dự án ở nội thành dẫn đầu với 850.000 m2.
Giá thuê gộp trong quý I/2021 đạt 21 USD/m2/tháng, tăng 5% theo năm, trong khi công suất thuê trung bình đạt 89%. Mức giá thuê này được đánh giá là thấp hơn so với các thành phố khác ở Đông Nam Á như Singapore hay Bangkok, bởi vậy, khi triển vọng tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, thị trường văn phòng tại Hà Nội sẽ vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.
Trong khi đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) - yếu tố trực tiếp tác động đến lượng khách thuê khối ngoại đang có chiều hướng gia tăng. Năm 2019, Việt Nam lập đỉnh khi thu hút 38 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng 10 năm. Năm 2020, dù Covid-19 hoành hành khiến thế giới lao đao, vốn FDI vào Việt Nam vẫn đạt 28,5 tỷ USD. Trong quý I/2021, vốn FDI vào Việt Nam là 10,13 tỷ USD, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm 2020.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại tại Savills Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới Covid-19. Tại Hà Nội, thời điểm từ quý IV/2020 tới quý I/2021 chào đón dự án văn phòng hạng A Capital Place với nguồn cung tới 93.000 m2 sàn, tòa Thaiholdings Tower cung cấp 23.000 m2 sàn và tòa Leadvisors Tower với 18.000 m2 sàn.
“Đây là những nguồn cung lớn của thị trường và cũng là lý do chính khiến giá thuê thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội ở thời điểm trên không tăng, dù tỷ lệ lấp đầy trung bình hạng A của toàn thị trường vẫn đạt trên 80%”, bà Nguyệt Minh nêu.
Cơ hội đón khách ngoại từ luồng FDI vào Việt Nam, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Việt Nam là thị trường mục tiêu của các công ty đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành công nghệ, dịch vụ tài chính, bảo hiểm nhân thọ. Các doanh nghiệp này đang cần văn phòng, cùng với đó là sự xuất hiện của các nguồn cung mới, sẽ khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới”.
Coi trọng an toàn và linh hoạt
Trước đây, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những diện tích thuê trung bình từ 300 đến 500 m2/giao dịch, song thời gian gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn, nên các công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung, kết quả là số lượng các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000 m2 tăng lên. Xu hướng này đánh dấu sự cải thiện đáng kể trên thị trường văn phòng Hà Nội.
Bà Hoàng Nguyệt Minh cho hay, nhu cầu thuê văn phòng đối với lĩnh vực công nghệ thông tin (IT) và sản xuất gia tăng mạnh mẽ trong vòng 1 năm trở lại đây. Các giao dịch thuê văn phòng ghi nhận với hai lĩnh vực chủ chốt này có quy mô chủ yếu trên 1.000 m2.
Covid-19 đã khiến hoạt động chuyển đổi số và vai trò của các trung tâm lưu trữ số liệu trở nên quan trọng hơn. Việc dịch chuyển sang lưu trữ đám mây sẽ trở thành yếu tố then chốt của nhiều công ty, cho nên nhu cầu về các cơ sở trung tâm dữ liệu sẽ tiếp tục tăng lên trong tương lai gần, kích thích những yêu cầu thuê mới đối với các bất động sản thương mại.
Một điểm đáng lưu ý của thị trường văn phòng sau đại dịch Covid-19 là sự xuất hiện nhiều hơn của các dự án co-working space (mô hình văn phòng chia sẻ). Theo CBRE, co-working space được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài, với môi trường làm việc linh động. Họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý vừa túi tiền rồi đầu tư lại về nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty. Ngoài ra, co-woking space rất có sức hút đối với các start-up hoặc công ty mới đặt chân đến thị trường Việt Nam.
Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc IDS Equity Holdings cho rằng, dưới áp lực của dịch bệnh, khi sức khỏe là vấn đề quan trọng với người dùng trong tất cả các tòa nhà văn phòng, chủ đầu tư tòa nhà văn phòng cần phải lắng nghe nhu cầu của khách hàng để thay đổi và thích ứng với giai đoạn khó khăn hiện tại. Các biện pháp bảo đảm an toàn cho khách thuê, các chứng chỉ về công trình xanh như LEED, WELL đang được khách thuê và người sử dụng văn phòng ưu tiên và chú trọng ngày một nhiều hơn.
“Thay đổi để vượt qua giai đoạn thử thách của thị trường là một trong những chiến lược được ưu tiên của các chủ đầu tư dự án văn phòng. Những dự án có thiết kế linh hoạt, chú trọng đến việc đảm bảo an toàn và chăm sóc sức khỏe cho khách thuê, sở hữu nhiều co-working space, đặc biệt là những công trình có chứng nhận xanh sẽ là những dự án có khả năng cạnh tranh tốt trong thời gian tới”, ông Minh nhận định.
Theo CBRE Việt Nam, năm 2021, thị trường Hà Nội dự kiến đón nhiều nguồn cung mới, với hơn 200.000 m2 văn phòng, nhiều nhất trong 10 năm qua, đáng kể là một số Dự án ở các khu vực mới như Dự án Techno Park Tower ở Gia Lâm, hay Dự án Intracom Riverside ở Đông Anh. Còn về phía khách thuê, nhóm ngành ngân hàng/tài chính/bảo hiểm và sản xuất tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu tại thị trường Hà Nội.
