Các công ty bất động sản ở châu Âu hiện đang có khoảng 165 tỷ USD trái phiếu sẽ đáo hạn từ nay đến năm 2026, riêng năm 2023 lượng trái phiếu đáo hạn sẽ vào khoảng 20 tỷ USD. Thêm vào đó, các ngân hàng đang giảm các chính sách ưu đãi cho ngành này và chi phí vay vốn đang ở mức cao nhất kể từ khủng hoảng tài chính 2008 đến nay.
Bối cảnh nền kinh tế không mấy thuận lợi này đang khiến một số doanh nghiệp có thể bị hạ xếp hạng trái phiếu xuống hạng “rác”, khiến cho việc đi vay càng khó hơn.
Theo một cuộc khảo sát của Bank of America, giá bất động sản văn phòng từ Anh đến Đức đều lao dốc đang khiến bất động sản trở thành một ngành kém hấp dẫn trong mắt các quỹ quản lý tài sản trong 3 tháng liên tiếp. Nhiều công ty bất động sản đang phải thanh lý tài sản, giảm tỷ lệ trả cổ tức và hoãn phát hành thêm cổ phiếu và chứng quyền nhằm tái cơ cấu công ty.
Jackie Bowie, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực EMEA tại Chatham Financial, cho hay: “Việc một loạt trái phiếu sắp đáo hạn có thể sẽ ảnh hưởng đến thị trường, vì nếu bên đi vay không kịp xoay vòng vốn thì họ sẽ phải thu hẹp quy mô. Tôi cho rằng thị trường sẽ có nhiều tài sản được thanh lý từ những doanh nghiệp sắp phá sản”.
Ví dụ điển hình là SBB - công ty cho thuê bất động sản thương mại của Thụy Điển với tên gọi Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB - đang tìm cách lùi ngày thanh toán cổ tức, thông tin này đã khiến giá cổ phiếu SBB giảm hơn 90% từ đỉnh.
Trái phiếu của SBB đã bị hạ xếp hạng xuống hạng “rác”, khiến họ phải hoãn lại đợt phát hành chứng quyền. Đây cũng là dấu hiệu cho vấn đề lớn hơn với các công ty bất động sản thương mại của Thụy Điển, rằng họ đang phải xoay hơn 40,8 tỷ USD nợ trái phiếu đáo hạn trong 5 năm tới, và 1/4 trong số đó đáo hạn vào năm 2023.
Nhiều công ty bất động sản tại châu Âu đã bị hạ xếp hạng tín dụng xuống gần mức "rác". Theo Viktor Hjort, trưởng bộ phận chiến lược tín dụng toàn cầu tại BNP Paribas: “Các công ty này cần tái cấu trúc mạnh mẽ để được nâng xếp hạng trở lại mức "có thể đầu tư". Chúng tôi nhận thấy họ đang nỗ lực để duy trì hoặc tăng mức xếp hạng tín dụng vì trái phiếu của họ không phải là loại có lợi suất cao”.
Tuy nhiên, việc duy trì xếp hạng lại dường như không khả thi với một số công ty, đặc biệt là những bên phát hành trái phiếu lai (hybrid bond) khi giá loại trái phiếu này đang sụt giảm trên thị trường thứ cấp.
Theo Bloomberg, thị trường đang có những tín hiệu báo động khi chỉ số P/B của nhiều công ty bất động sản cho thấy cổ phiếu của các công ty này đang giao dịch ở mức thấp nhất kể từ năm 2008.
Cổ phiếu của nhóm Bất động sản đã sụt giảm gần 50% kể từ mức đỉnh vào tháng 8/2021, tương đương 148 tỷ USD vốn hoá của nhóm này đã bị “thổi bay". Theo đó, chỉ số Stoxx 600 Real Estate Index đang giao dịch ở mức thấp kỷ lục so với chỉ số Stoxx Europe 600.
Sự bất ổn trên thị trường đã khiến công ty bất động sản British Land bị loại khỏi chỉ số FTSE 100 sau hơn 2 thập kỷ, vì trái phiếu của công ty này đã bị xếp hạng thấp hơn cả mức “rác”.
Trong bối cảnh như vậy, thị trường bất động sản gần như cũng đóng băng. Theo Savills, giá cho thuê của các toà nhà văn phòng cao cấp ở Paris, Berlin và Amsterdam đã giảm hơn 30% trong 1 năm qua.
Theo Aaron Guy, nhà phân tích của Citigroup, điều tồi tệ hơn có thể còn ở phía trước. Giá trị bất động sản thương mại ở châu Âu có thể giảm tới 40% do biến động của thị trường trái phiếu.
Max Berger, giám đốc danh mục đầu tư tín dụng tại DWS Investment, cho rằng: “Giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm. Điều này có nghĩa là thời gian tới còn khó khăn hơn. Một số mô hình kinh doanh không còn hiệu quả và thị trường trái phiếu đã nhận ra điều này”. Các nhà quản lý tài sản cũng trở nên thận trọng hơn với thị trường trái phiếu và bất động sản.
