Thị trường TP.HCM, phân khúc tầm trung cạn hàng

Thanh khoản và nguồn cung giảm mạnh

Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo diễn biến thị trường nhà ở tại TP.HCM trong quý III/2018 với diễn biến đáng chú là sự sụt giảm mạnh về thanh khoản, lẫn nguồn cung sản phẩm.

Theo đó, trong quý III, lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM chỉ đạt 6.711 căn hộ, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước, đa phần đều là các dự án có quy mô rất nhỏ. Số lượng căn bán được trong quý vừa qua cũng sụt giảm với chỉ có 6.568 căn được tiêu thụ, giảm 7% so với quý trước và giảm tới 16% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dù nguồn cung và mức hấp thụ của thị trường sụt giảm, song mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM vẫn trên đà tăng. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán lần đầu) trong quý vừa qua ghi nhận ở mức 1.607 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 10% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại các dự án trung và cao cấp có vị trí tốt. Các quận ở khu Đông gồm các quận 2, 9 và Thủ Đức ghi nhận mức tăng 5 - 7% so với quý trước.

Tương tự, theo khảo sát của Công ty DKRA Vietnam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ có giá trung bình thấp (hạng C) dường như ngày càng cạn kiệt nguồn cung. Nếu như nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 32% trên thị trường trong quý I/2018, thì sang quý II/2018, giảm xuống còn 29% và sang quý III/2018, nguồn cung ghi nhận bằng 0. Sự khan hiếm căn hộ hạng C theo dự báo có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo.

Từ những ghi nhận trên, DKRA Vietnam nhận định, thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ hạng C phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung các phân khúc còn lại, vì đây là phân khúc đáp ứng đa phần nhu cầu nhà ở của người mua.

Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Ở thời điểm 2016 - 2017, căn hộ hạng C có thể được tìm mua ở quận 8, quận 9…, nhưng hiện tại, các dự án căn hộ hạng C đều tập trung ở một số khu vực thuộc quận/huyện ngoại thành như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cư dân trong giao thương và sinh hoạt.

Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ hạng C cũng được đánh giá là kém hấp dẫn với người dân, bởi một số yếu tố như chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà…

Dự báo thị trường căn hộ thời gian tới, theo Công ty CBRE, trong quý IV/2018, khả năng thanh khoản thị trường sẽ tăng trở lại nhờ nguồn cung tăng mạnh vào mùa cao điểm cuối năm trong bối cảnh nhu cầu đầu tư và người mua để ở của khách hàng trong nước cũng như khách nước ngoài vẫn còn rất lớn. Phía Đông và phía Nam TP.HCM sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường vào quý cuối năm. Đặc biệt, trong những tháng còn lại của năm 2018, các dự án trung cấp quy mô lớn như VinCity Grand Park, Safira (quận 9), Akari City (quận Bình Tân) được cho là sẽ lần lượt chào hàng.

Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng cao

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất cao, nên giao dịch trên thị trường thứ cấp diễn ra sôi động, trong đó giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án có tiến độ xây dựng tốt, sắp bàn gia nhà và do các chủ đầu tư uy tín thực hiện.

Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều dự án có mức giá tăng khá cao so với lúc mới mở bán. Đơn cử, tại Dự án The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ (quận 2, TP.HCM), giá khởi đầu bán của dự án này trung bình từ 33 - 35 triệu đồng/m2, nhưng hiện đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá trên 40 triệu đồng/m2.

“Từ đầu năm đến cách đây khoảng 1 tháng, giá dự án này vẫn ổn định. Tuy nhiên, khoảng một tháng trở lại đây, khi dự án chuẩn bị bàn giao nhà, tiện tích nội khu được hoàn thiện, đã thu hút sự quan tâm của nhiều người có nhu cầu nhà ở, khiến mức giá giao dịch tăng khá mạnh”, anh Vũ, một nhân viên kinh doanh của Novaland nói.

 Cơn khát nguồn cung căn hộ tầm trung trên thị trường bất động sản TP.HCM có thể được giải tỏa trong quý IV với nhiều dự án được mở bán

Cũng theo anh Vũ, không chỉ Dự án The Sun Avenue, mà hầu hết các dự án của Novaland đều có mức giá giao dịch thứ cấp tăng khá mạnh, như Dự án Richsta ở quận Tân Phú, giá lúc đầu được chủ đầu tư công bố ra thị trường trung bình từ 1,6 tỷ đồng/căn, nhưng hiện tại, giá trên thị trường thứ cấp đã tăng lên 2,4 tỷ đồng/căn. Hay tại Dự án Victoria Village tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, chủ đầu tư tung ra thị trường hồi cuối năm 2017 với mức giá trung bình từ 2,5 - 2,7 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, hiện đã lên mức 3,2 - 3,4 tỷ đồng/căn trên thị trường thứ cấp.

Không chỉ các dự án của Novaland, mà nhiều dự án do các doanh nghiệp uy tín khác trên thị trường đầu tư cũng có mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng khá mạnh.

Chẳng hạn, Dự án MoonLight Resideces tại quận Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dự kiến bàn giao nhà trong quý I/2019, có mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng từ 300 - 400 triệu đồng/căn hộ. Dự án 9 View thuộc quận 9 cũng sắp bàn giao nhà có mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng trên 20% so với lúc mở bán. Dự án RichMond City tại quận Bình Thạnh có mức giá tăng trên 30% so với lúc chào bán đợt đầu. Dự án Florita tại quận 7 đang trong giai đoạn bàn giao nhà, có mức gia tăng trên 30% so với ban đầu.

Ngoài các các dự án của Novaland, Hưng Thịnh, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều dự án của các chủ đầu tư uy tín như Him Lam Land, Phú Đông Group, Thủ Đức House… đều có mức giá tăng. Chẳng hạn, Dự án Him Lam Phú An (quận 9) do Him Lam Land làm chủ đầu tư, có quy mô dự án hơn 1.000 căn hộ sắp bàn giao, có mức giá ban đầu từ 1,5 - 2 tỷ đồng/căn, đến nay tăng 10 - 15% trên thị trường thứ cấp, hay Dự án Him Lam Phú Đông trên đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức đã bàn giao nhà cách đây 1 năm, hiện có mức giá giao dịch tăng đột biến, trung bình chênh từ 400 - 500 triệu đồng/căn, trong khi giá ban đầu chỉ từ 1,5 - 1,7 tỷ đồng/căn.

Theo phân tích của các chuyên gia, việc giá căn hộ đáp ứng nhu cầu nhà ở thật tăng là xu hướng tất yếu. Bởi lẽ, trong nhiều năm qua, thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm các dự án bất động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua, sau đó khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm. Đó là chưa kể hiện nay, không ít dự án còn đang bị vướng thủ tục chưa thể triển khai được để đưa ra thị trường.

 “Nguồn cung ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao đang tạo ra cho thị trường một khoảng cách lớn về cung cầu. Đó cũng là lý do thời gian qua, giá tại nhiều dự án căn hộ tốt, đáp ứng nhu cầu thật vẫn âm thầm tăng giá”, một chuyên gia nhận định.