Thị trường quý I, nền tảng cho sự sôi động

Gam sáng chủ đạo

Báo cáo thị trường quý I/2019 của Savills Việt Nam cho thấy, ngoài phân khúc căn hộ có sự suy giảm nhất định, các phân khúc quan trọng còn lại như văn phòng, bán lẻ ở cả hai đầu Nam - Bắc đều có những diễn biến tích cực.

Tại thị trường Hà Nội, trong quý I/2019 có khoảng 9.700 căn hộ mới được tung ra thị trường, giảm 36% theo quý, nhưng tăng 76% theo năm. Hạng A ghi nhận lượng cung mở bán mới giảm 84% theo quý, trong khi hạng B và C giảm 35% theo quý. Số lượng căn bán đạt khoảng 9.800 căn, tăng mạnh 70% theo năm. Tuy nhiên, so với quý liền trước, số lượng căn bán giảm 14%.

Ngoại trừ phân khúc căn hộ, theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, các phân khúc còn lại như bán lẻ, văn phòng cho thuê đều có diễn biến tích cực.

Trong đó, bán lẻ khối đế rất sôi động và cơ cấu khách thuê ngày càng đa dạng. Tổng nguồn cung đạt khoảng 1,4 triệu m2 với 16.000 m2 được bổ sung từ 1 dự án tại khu vực nội thành, giúp khu vực này chiếm 46% thị phần.

Giá thuê gộp trung bình tầng trệt tăng 2% theo quý và 20% theo năm, trong khi công suất thuê tăng nhẹ 2 điểm phần trăm theo quý, nhưng giảm 1 điểm phần trăm theo năm. Khối đế bán lẻ tại các khu dân cư đang phát triển mạnh mẽ ghi nhận hoạt động tốt với công suất thuê cao, dẫn đến xu hướng phát triển nhà phố thương mại khối đế gia tăng.

Phân khúc văn phòng cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Tổng nguồn cung đạt 1,8 triệu m2, tăng 4% theo quý và 7% theo năm. Giá thuê gộp trung bình đạt 20 USD/m2/tháng, tăng 2% theo quý, 5% theo năm. Mức giá thuê đạt đỉnh tăng cao kỷ lục trong 5 năm, trong đó phân khúc hạng A tăng trưởng mạnh nhất.

Ở phía Nam, thị trường địa ốc lớn nhất nước là TP.HCM ghi nhận những điểm sáng ở các phân khúc quan trọng. Ngoại trừ phân khúc căn hộ tiếp tục thiếu cung, thì bán lẻ có công suất được cải thiện và văn phòng cho thuê khởi đầu mạnh mẽ.

 Thiếu quỹ đất ở trung tâm, các doanh nghiệp bất động sản hướng tới vùng ven để phát triển dự án. Ảnh: Thanh Huyền

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 12.000 căn hộ, giảm 34% theo quý và 57% theo năm. Thủ tục pháp lý triển khai dự án mới bị trì hoãn, cũng như chủ đầu từ thay đổi kế hoạch mở bán dẫn đến nguồn cung mới sụt giảm mạnh. Thị trường chứng kiến mức mở bán mới thấp, chỉ hơn 4.500 căn hộ, giảm 38% theo quý và giảm 27% theo năm.

Tổng lượng giao dịch đạt trên 6.400 căn hộ, giảm 42% theo quý và 52% theo năm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ đạt 53%, tăng 5 điểm phần trăm theo năm và cao hơn mức trung bình trong những năm gần đây (dưới 50%).

Ở phân khúc bán lẻ, tổng mặt bằng bán lẻ đạt xấp xỉ 1,4 triệu m2 với hơn 92.000 m2 diện tích bán lẻ mới. Nguồn cung tăng trưởng mạnh 7% theo quý và 14% theo năm, nhưng công suất khai thác vẫn rất ấn tượng, ở mức 96%. Thậm chí, giá thuê khu trung tâm tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Phân khúc văn phỏng tiếp tục đạt nhiều cột mốc mới. Diện tích trống ở các tòa văn phòng tiếp tục giảm, đặc biệt ở khu trung tâm, các tòa nhà mới vào thị trường đều nhanh chóng được hấp thụ. Giá thuê trong quý I/2019 tiếp đà tăng trưởng trong 5 năm qua, tăng 1% so với quý trước. Các dự án cao cấp (văn phòng hạng A) dẫn đầu về giá thuê, tăng thêm 2% theo quý và tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Vùng ven đón sóng

Khi trao đổi với đại diện các chủ đầu tư, một điểm chung mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận được là làn sóng dịch chuyển dòng tiền ra các khu vực vùng ven.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM đều đang rất khó khăn trong việc phát triển dự án mới tại thị trường chính là TP.HCM, đặc biệt với các dự án quy mô. Do đó, nhiều doanh nghiệp hướng tới thị trường vùng ven và hiện Đại Phúc Land cũng đang phải tìm kiếm các dự án vùng ven, cũng như bất động sản nghỉ dưỡng để điều chỉnh sản phẩm cho thích hợp, nhằm vượt qua giai đoạn đói dự án hiện tại.

“Chúng tôi có chiến lược phát triển theo chất lượng, nên chỉ triển khai ít dự án. Trong đó, một trong các tiêu chí quan trọng là dự án phải nằm cạnh trục đường huyết mạch, vị trí ven sông, chất lượng sống tốt. Đặc biệt, dự án phải có quy mô đủ lớn để có thể quy hoạch được khu dân cư, khu đô thị mới đúng chuẩn quốc tế. Để làm được điều này, chúng tôi cần nhiều hơn nữa sự ủng hộ, tạo điều kiện của lãnh đạo địa phương, nhất là trong việc đưa ra các chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển”, bà Hương nhấn mạnh.

Trong khi đó, chia sẻ về “gu” mua sắm bất động sản của khách hàng tỉnh lẻ, ông Nguyễn Trường Thăng, Phó tổng giám đốc Dragon Group, chủ đầu tư Dự án Thái Bình Dragon City (tỉnh Thái Bình) cho biết, khi phát triển dự án ở thị trường tỉnh lẻ có một số đặc thù như nhu cầu và thị trường nhỏ hơn, khách hàng chưa có nhiều trải nghiệm về khu đô thị xanh, thông minh, tiện ích. Người dân tại các tỉnh thường ưu tiên lựa chọn sản phẩm nhà liền thổ. Do đó, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tâm huyết, có cái nhìn xa, đầu tư trong một thời gian dài thì mới tạo được dòng tiền và thu lời.

“Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện có nhiều nhà đầu tư yêu thích lựa chọn các dự án có kết nối tốt với hạ tầng giao thông để đón đầu xu hướng, đón nhận điểm rơi tăng giá”, ông Thăng cho biết.

Trong khi đó, theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nguồn cung mới hạn chế ở các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM sẽ dẫn đến việc các sản phẩm cao cấp mới ra mắt sẽ có mức giá cao kỷ lục, đặc biệt là các vị trí đắc địa. Việc khó khăn để tìm kiếm lợi nhuận đầu tư trên thị trường sơ cấp sẽ khiến thị trường thứ cấp sẽ trở nên sôi động hơn, với sự tăng trưởng giá hứa hẹn ở một số dự án chất lượng tốt.

“Xu hướng tương tự diễn ra ở phân khúc trung cấp và bình dân, nhưng ở mức độ thấp hơn. Việc siết cấp phép dự án mới, cũng như chính quyền địa phương chú trọng vào tính chất pháp lý của dự án giúp bảo vệ người mua nhà và đào thải những chủ đầu tư chất lượng kém”, ông Stephen Wyatt cho biết.

Trong khi đó, theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings, bên cạnh những khó khăn mà các doanh nghiệp phải đối mặt, việc thắt chặt cấp phép dự án mới và siết tín dụng sẽ khiến thị trường cạnh tranh hơn. Vì vậy, yêu cầu với các doanh nghiệp là phải chuẩn bị kỹ lưỡng hơn, xu hướng đầu tư là vị trí.

“Vị trí được tạo ra bởi chu kỳ, theo xu hướng thúc đẩy về hạ tầng. Hạ tầng khung là vấn đề rất quan trọng, đặc biệt là các thành phố như Hà Nội hay TP.HCM”, ông Sơn đánh giá.

Cảm hứng chung khi nhìn lại diễn biến thị trường quý I/2019 của các thành viên thị trường là sự tự tin. Tự tin bởi có sự chuẩn bị chu đáo, tự tin vì đã lường trước được các khó khăn, thách thức phải đối mặt. Và quan trọng, các doanh nghiệp đã có được sự tự tin từ tâm thế của những nhà phát triển dự án chuyên nghiệp. Đây chính là nền tảng vững chắc cho sự phát triển sôi động hơn của thị trường trong thời gian tới.